Mot clé
تصرف الشريك

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture du recours en rétractation formé contre un de ses arrêts ayant prononcé la nullité d'un bail commercial consenti par un coïndivisaire ne détenant pas les trois quarts des parts du bien. La société locataire, demanderesse à la rétractation, invoquait le dol commis par l'avocat des bailleurs ainsi que la découverte d'une pièce décisive, en l'occurrence une plainte déposée contre ce dernier pour représentation abusive de certains coïndivisaires.

La cour écarte le moyen tiré du dol, au sens de l'article 402 du code de procédure civile, en retenant que la prétendue manœuvre n'a exercé aucune influence sur la décision. Elle précise en effet que le droit de demander l'annulation du bail conclu en violation de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats appartient à chaque coïndivisaire individuellement, rendant indifférente la question du nombre de demandeurs à l'action en nullité.

S'agissant de la pièce prétendument décisive, la cour rappelle qu'une telle pièce doit non seulement être déterminante mais également avoir été retenue par la partie adverse, conditions non remplies par une plainte déposée auprès d'une autorité publique. En conséquence, le recours en rétractation est rejeté et la demanderesse condamnée à une amende civile.

Saisi d'un recours en rétractation fondé sur le dol qu'aurait commis un bailleur co-indivisaire en dissimulant sa qualité lors de la conclusion d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée des règles de l'indivision dans les rapports locatifs. Les juridictions du fond avaient validé le congé pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. Le demandeur à la rétractation soutenait que la dissimulation de l'état d'indivision du bien loué constituait une manœuvre dolosive viciant le contrat et justifiant la rétractation de l'arrêt d'appel confirmatif. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa d'une jurisprudence établie, que la qualité de bailleur, même simple co-indivisaire, confère le droit d'agir seul en recouvrement des loyers et en résiliation du bail. Elle retient que les règles de majorité prévues à l'article 971 du code des obligations et des contrats régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et sont inopposables au preneur, surtout lorsque celui-ci a bénéficié d'une jouissance paisible et que le bailleur justifie d'une convention de partage amiable. La cour considère que les arguments soulevés avaient déjà été débattus au fond et ne sauraient caractériser le dol au sens de l'article 402 du code de procédure civile, ce qui justifie le rejet du recours et la confiscation de l'amende.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour condamner le preneur au paiement de loyers et prononcer son expulsion, retient que la validité du contrat de bail n’est pas subordonnée à la qualité de propriétaire du bailleur sur le bien loué. En effet, le contrat de bail générant des obligations personnelles entre les parties, le preneur qui a joui des lieux ne peut se prévaloir du défaut de titre de propriété de son cocontractant, ni du fait que le bien serait en indivision, pour se soustraire à son obligation de paiement du loyer.

La Haute Juridiction censure l’arrêt ayant ordonné l’expulsion d’acquéreurs de parcelles indivises, posant le principe selon lequel la vente d’une portion déterminée d’un immeuble, consolidée par le silence des coïndivisaires durant plus de quarante ans, emporte ratification tacite de ladite transaction. Cette possession paisible et prolongée confère à l’acquéreur la qualité de copropriétaire, rendant inopposable à son égard le partage judiciaire ultérieur réalisé à son insu par les vendeurs.

La Cour sanctionne ainsi le défaut de base légale et la contradiction de motifs des juges du fond qui, tout en reconnaissant la matérialité des titres d’achat et leur application à l’assiette litigieuse, ont néanmoins prononcé l’éviction des occupants. En statuant ainsi, alors que l’attitude passive des ayants droit valait acquiescement à l’occupation divise, la décision encourt la cassation.

Il résulte de l'article 971 du Dahir des obligations et des contrats que le bail, en tant qu'acte d'administration d'un bien indivis, n'est opposable aux autres coïndivisaires que s'il est consenti par celui ou ceux détenant au moins les trois-quarts du bien commun. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant, retient que le bail dont il se prévaut lui a été consenti par une coïndivisaire ne remplissant pas cette condition de majorité. En effet, l'action en expulsion, qui constitue un acte conservatoire visant à la protection de la chose commune, peut être exercée par tout coïndivisaire en vertu de l'article 967 du même code, sans qu'il soit nécessaire de détenir la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration.