Mot clé
Troubles de fait

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par le gérant d'un fonds de commerce contre l'association propriétaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du bailleur pour trouble de jouissance causé par ses propres membres. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le gérant avait procédé de sa propre initiative à la fermeture de l'établissement et que la responsabilité de l'association n'était pas engagée.

L'appelant soutenait que la fermeture était la conséquence directe des troubles causés par un conflit interne à l'association, engageant ainsi la responsabilité de cette dernière en sa qualité de bailleur tenu à la garantie d'une jouissance paisible, tandis que l'intimée opposait notamment la prescription des créances relatives aux investissements les plus anciens. La cour retient la responsabilité de l'association bailleresse, relevant que son représentant légal avait, par un écrit versé aux débats, expressément reconnu les faits de trouble et de dégradation commis par certains de ses membres, ainsi que le préjudice en résultant pour le gérant.

Elle écarte le moyen tiré de la prescription des créances d'investissement en considérant que l'expert judiciaire, en déterminant la valeur nette actuelle des équipements, avait déjà tenu compte de leur amortissement et de leur dépréciation. La cour limite cependant l'indemnisation aux seuls frais de maintenance et d'investissement dûment justifiés, excluant toute réparation au titre du manque à gagner dès lors qu'il ressortait des documents comptables que l'exploitation était structurellement déficitaire avant même la survenance des troubles.

Le jugement est par conséquent infirmé et l'association condamnée au paiement de dommages et intérêts, la demande additionnelle en réparation du préjudice moral étant par ailleurs rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion.

L'appelant soutenait que le manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible et de fournir les compteurs d'eau et d'électricité justifiait la suspension du paiement, et contestait la régularité de la sommation de payer. La cour écarte le moyen tiré de l'exception d'inexécution, retenant que les troubles de fait imputables au représentant légal du bailleur à titre personnel, et non à la société bailleresse, ne sauraient justifier la suspension du paiement des loyers.

Elle juge également que le défaut de fourniture des compteurs ne dispense pas le preneur de son obligation principale, ce dernier disposant de voies de droit spécifiques pour obtenir l'exécution de ces prestations. La cour valide enfin la notification de la sommation, la considérant établie par l'enquête menée en première instance qui a confirmé la remise de l'acte au siège de la société débitrice.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur en cas de trouble de fait émanant de tiers empêchant la jouissance du bien loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur en résolution du bail et en restitution du dépôt de garantie. L'appelant soutenait que l'interdiction d'exploiter les lieux, opposée par les autres occupants de l'immeuble, ne constituait pas un simple trouble de fait exonératoire de garantie, dès lors que le bailleur avait connaissance de cette situation avant la conclusion du contrat. La cour retient que le bailleur, en application des articles 644 et 647 du dahir des obligations et des contrats, est tenu de garantir le preneur contre tout fait qui le prive de la jouissance de la chose louée. Elle relève que la connaissance par le bailleur de l'opposition ancienne des copropriétaires à toute activité commerciale dans les lieux, et son omission d'en informer le nouveau preneur, caractérisent une faute qui lui est imputable. Dès lors, le trouble de fait ne peut être considéré comme un fait de tiers exonératoire mais engage la responsabilité du bailleur et justifie la résolution du contrat pour inexécution de son obligation de garantie. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement entrepris, prononce la résolution du bail et ordonne la restitution du dépôt de garantie.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et à l'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les exceptions d'inexécution soulevées par ce dernier pour justifier son manquement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en résiliation et en dommages-intérêts. L'appelant soutenait que le non-paiement des loyers était justifié par l'impossibilité de jouir des lieux, du fait de vices, d'une non-conformité de l'immeuble et d'une obstruction par des tiers. La cour écarte ces moyens en retenant que l'obstruction alléguée n'est pas imputable au bailleur. Elle rappelle surtout que l'existence de vices affectant le local loué, à la supposer établie par une expertise non contradictoire, n'autorise pas le preneur à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Le preneur doit en effet mettre en œuvre les procédures légales spécifiques pour contraindre le bailleur à son obligation d'entretien. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour de cassation confirme qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut formuler en appel une demande additionnelle de paiement des loyers ayant couru après le jugement de première instance, même s’il n’a pas lui-même interjeté appel de ce jugement. En l’espèce, la société requérante, locataire originelle, avait saisi la cour d’appel d’une demande nouvelle tendant au paiement des loyers de la période postérieure au prononcé du jugement initial. La Cour relève que cette demande est indissociablement liée à la demande principale et qu’elle découle du même contrat de bail, au sens de l’article 143, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte qu’elle ne constitue pas une remise en cause des points déjà définitivement tranchés.

S’agissant de l’obligation de garantie incombant au bailleur, la Cour précise que l’article 644 du Dahir des obligations et contrats impose au bailleur de garantir le preneur contre les « troubles de droit », c’est-à-dire l’exigence de droits prétendus par un tiers sur la chose louée. En revanche, cette garantie ne couvre pas les « troubles de fait », résultant d’une opposition matérielle de tiers ne prétendant pas à un droit réel sur le bien. En l’espèce, la locataire, après avoir accédé aux lieux et commencé les installations, s’était heurtée à l’hostilité du voisinage. La Cour rappelle qu’il lui appartenait de faire cesser ces troubles de fait par les voies de droit ou de demander la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.

La Cour rejette le pourvoi, considérant d’une part que la recevabilité de la demande additionnelle de loyers est fondée en droit et régulièrement motivée et, d’autre part, que le bailleur n’est pas tenu d’une garantie contre des troubles de fait imputables à des tiers. Les motifs adoptés par la cour d’appel sont jugés suffisants et exempts de toute dénaturation. Ainsi, la cassation est écartée et la décision rendue par la cour d’appel est définitivement confirmée.