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Second acquéreur

En application du principe de l’effet relatif des conventions, consacré par l’article 228 du Dahir des obligations et des contrats, l’action d’un acquéreur visant à faire reconnaître la validité de son titre et à faire annuler la vente subséquente du même bien à un tiers doit être dirigée contre son vendeur ou les héritiers de celui-ci.

La Cour suprême juge en conséquence irrecevable une telle action lorsque celle-ci est intentée directement et uniquement contre le second acquéreur. Ce dernier est un tiers par rapport au premier acte de vente et n’a donc pas qualité pour y défendre, tandis que le premier acquéreur manque d’intérêt à agir en nullité d’un contrat auquel il n’est pas partie.

La haute juridiction écarte l’argument selon lequel le second acquéreur serait un ayant cause particulier du vendeur initial, ce qui ne suffit pas à l’attraire dans une instance relative à un contrat qui lui est étranger. La cour d’appel a donc, à bon droit, rejeté la demande sans violer les dispositions de la loi.

Encourt la cassation, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour juger un second acquéreur de bonne foi, se fonde sur la radiation ultérieure de la prénotation qui grevait le titre foncier au moment de l’inscription de son droit.

En effet, la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur s’apprécie à la date précise de l’inscription de son acte, et non au regard du sort subséquent de la prénotation. L’existence d’une prénotation en cours de validité au jour de l’inscription d’un droit concurrent est exclusive de la bonne foi de l’inscrivant, celui-ci étant réputé avoir connaissance du droit que la prénotation a pour objet de conserver.

En présence de deux ventes successives portant sur un même immeuble immatriculé, la Cour suprême précise l’articulation entre la force probante de l’inscription sur le titre foncier et la notion de mauvaise foi. Elle juge que l’acquéreur second, bien qu’ayant procédé à l’inscription de son droit en premier, ne peut se prévaloir de la protection conférée par l’article 66 du Dahir du 12 août 1913 sur l’immatriculation foncière dès lors que sa mauvaise foi est établie.

La Cour rappelle que l’appréciation des faits qui constituent la mauvaise foi, en l’occurrence la connaissance par le second acquéreur de l’existence d’une vente antérieure, relève du pouvoir souverain des juges du fond. Une fois cette connaissance avérée, l’acquéreur est déchu du bénéfice du principe de l’inopposabilité des droits non inscrits. La Cour considère que la vente initiale, conclue antérieurement, ne peut être annulée pour défaut d’objet, dès lors que sa validité, au regard des conditions édictées par l’article 2 du Dahir des obligations et des contrats, s’apprécie au moment de sa conclusion, et non au regard des manœuvres frauduleuses postérieures.

En validant le raisonnement de la cour d’appel qui s’était limitée à déclarer la première vente parfaite entre les parties sans ordonner la radiation de l’inscription du second acquéreur, la Cour suprême distingue la validité contractuelle d’un acte de son opposabilité aux tiers. Elle écarte ainsi le grief tiré de la contradiction de motifs, en soulignant que la décision attaquée n’a pas consacré la validité de deux aliénations concurrentes sur le même bien, mais a statué sur la seule relation contractuelle entre le premier acquéreur et les vendeurs, tout en confirmant l’irrecevabilité des autres demandes, notamment celle relative à la modification du titre foncier.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la prénotation d'un droit sur un immeuble a pour effet de conserver provisoirement ce droit et de garantir son rang à compter de la date de son inscription. Dès lors, justifie sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que l'acquéreur d'un immeuble avait fait inscrire son droit postérieurement à une prénotation prise par un autre acquéreur et que cette inscription avait été faite sous réserve des effets de ladite prénotation, en a exactement déduit qu'après l'inscription définitive du droit du prénotant en vertu d'un jugement ayant acquis force de chose jugée, le droit du second acquéreur était privé d'effet et devait être radié.

Viole l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, la cour d'appel qui, pour rejeter une action en nullité d'une seconde vente, retient que l'acquéreur est de bonne foi et que la prénotation inscrite par le premier acquéreur n'empêche pas de disposer du bien, alors que l'inscription d'une prénotation sur le titre foncier, en ce qu'elle a pour effet de publier l'existence d'une prétention sur un droit réel, établit la connaissance par le second acquéreur de la vente antérieure et exclut sa bonne foi.