Mot clé
Renonciation du preneur

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le bailleur appelant soutenait que la renonciation du preneur à son droit au bail, non suivie de la restitution des clés, suffisait à caractériser une telle occupation.

La cour écarte ce moyen en relevant que l'acte de renonciation, bien que constaté, ne comportait aucune obligation expresse pour le preneur de libérer les lieux. Elle retient que la seule non-restitution des clés, en l'absence d'un tel engagement, ne suffit pas à établir l'occupation sans droit ni titre au sens juridique et factuel du terme.

La cour ajoute qu'il appartenait au bailleur d'engager les procédures appropriées pour obtenir l'expulsion sur un autre fondement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une résiliation amiable intervenue en cours d'instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité consécutive à un congé pour reprise personnelle.

Devant la cour, le bailleur a produit un accord de résiliation amiable du bail ainsi qu'un acte de renonciation par lequel les preneurs abandonnaient toute prétention indemnitaire. La cour retient que cet accord, matérialisé par la restitution des clés et la renonciation expresse des preneurs à l'indemnité d'éviction, a privé de fondement la demande initiale.

Elle en déduit que la résiliation amiable et le désistement des preneurs emportent extinction du droit à indemnisation qui avait été reconnu en première instance. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il avait alloué une indemnité d'éviction et, statuant à nouveau, rejette la demande de ce chef tout en confirmant le jugement pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de restitution du dépôt de garantie consécutif à la résiliation amiable d'un contrat de location-gérance. Le tribunal de commerce avait condamné la société bailleresse à restituer le solde de cette garantie à la société preneuse. L'appelante contestait le jugement en soulevant, d'une part, le défaut de qualité à agir des sociétés contractantes au motif que le contrat aurait été conclu par leurs gérants à titre personnel et, d'autre part, son droit de conserver le dépôt à titre d'indemnité pour rupture anticipée. La cour écarte le moyen procédural, relevant que les signataires personnes physiques étaient expressément intervenus en leur qualité de gérants, engageant ainsi valablement leurs sociétés respectives. Sur le fond, la cour juge que la résiliation amiable du contrat avant son terme n'autorise pas la bailleresse à conserver le dépôt de garantie pour compenser la perte des loyers futurs, en l'absence de toute clause pénale le prévoyant expressément. Elle ajoute que le silence du protocole de résiliation sur le sort de la garantie ne saurait valoir renonciation du preneur à son droit à restitution. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction du preneur pour reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du droit de priorité. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel du preneur portait sur le montant de ce loyer, tandis que le bailleur soutenait dans un appel incident que le refus par le preneur de ses conditions financières emportait déchéance de son droit de retour. La cour retient que le désaccord sur les conditions du nouveau bail ne saurait être interprété comme une renonciation du preneur à son droit de priorité, dès lors que ce dernier a manifesté sans équivoque sa volonté de réintégrer les lieux. Elle rappelle que le preneur est en droit de solliciter la fixation judiciaire des conditions locatives sans que cela n'affecte son droit au renouvellement. La cour écarte par ailleurs la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, et déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à faire constater la déchéance du droit de priorité. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exercice du droit de priorité du preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer en se fondant sur une expertise judiciaire. En appel, le preneur contestait le montant retenu tandis que le bailleur soutenait que le refus par le preneur de ses conditions financières initiales valait renonciation à son droit de priorité. La cour écarte la critique de l'expertise, qu'elle estime suffisamment motivée par les caractéristiques objectives du nouveau local, notamment sa superficie accrue et son emplacement. Elle retient que le preneur qui, en réponse à l'offre du bailleur, accepte le principe d'un nouveau bail tout en contestant les conditions financières proposées, exerce valablement son droit de priorité. La cour rappelle qu'en application de la loi 49.16, le désaccord sur les conditions du nouveau bail se résout par une fixation judiciaire, sans que le refus des conditions initiales du bailleur puisse être interprété comme une renonciation du preneur à son droit. La demande du bailleur visant à faire constater la déchéance de ce droit est en outre déclarée irrecevable comme nouvelle en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'exception d'inexécution soulevée par le locataire. Le preneur contestait la régularité de la sommation de payer, soutenait que le bailleur détenait une garantie locative suffisante pour compenser les arriérés, et invoquait l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte à une employée au siège social du preneur constitue une signification valable. Elle relève ensuite que le contrat de bail stipulait expressément que la garantie ne pouvait être imputée sur les loyers courants et que les travaux d'aménagement incombaient exclusivement au preneur. La cour ajoute que l'acceptation des lieux sans réserve et l'absence de toute diligence ultérieure pour contraindre le bailleur à effectuer des réparations prétendument nécessaires emportent renonciation du preneur à se prévaloir d'un tel manquement. Dès lors, le manquement du preneur à son obligation de paiement étant caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Aux termes de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955, toutes les actions exercées en vertu de ce texte sont forcloses après un délai de deux ans. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer l'action en indemnité d'éviction du preneur irrecevable, retient qu'elle a été introduite après l'expiration de ce délai.

Elle énonce à bon droit que ce délai est un délai de forclusion et non de prescription, de sorte que les procédures judiciaires antérieures, y compris une première action déclarée irrecevable pour un motif de procédure, ne sont pas de nature à l'interrompre.