Mot clé
Reçu de réservation

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable.

L'appelant soutenait que le promoteur, mis en demeure de finaliser la vente, était en état de demeure, rendant sa propre obligation de payer le solde du prix non encore exigible et justifiant la résolution du contrat. La cour retient que le promoteur, professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi en restant inactif pendant plus de trois ans après la conclusion de la réservation et malgré une mise en demeure de parfaire la vente.

Elle écarte l'exception d'inexécution soulevée par le vendeur en relevant que, selon les termes du contrat, le paiement du solde du prix était dû de manière concomitante à la signature de l'acte de vente définitif, acte que le promoteur n'a jamais proposé de conclure. Dès lors, la cour considère que la défaillance du vendeur, caractérisant un état de demeure au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, justifie la résolution judiciaire du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même code.

La résolution emportant retour des parties à l'état antérieur, le promoteur est condamné à restituer l'intégralité de l'acompte versé. La cour alloue en outre des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance d'acquérir le bien.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique d'un acte de réservation d'un bien immobilier et sur la sanction de son éventuel vice de forme. Le tribunal de commerce avait jugé la demande en nullité et en restitution de l'acquéreuse irrecevable.

L'appelante soutenait que cet acte devait être assimilé à un contrat préliminaire de vente et, faute de respecter le formalisme prévu par la loi relative à la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement, être déclaré nul. La cour écarte cette qualification en opérant une distinction fondamentale entre le simple acte de réservation, qui ne fait que conserver un droit à l'acquisition, et le contrat préliminaire de vente, seul visé par la loi.

Elle retient que la sanction de la nullité pour vice de forme est d'interprétation stricte et ne saurait être étendue par analogie à un simple reçu de réservation. La cour relève en outre que le droit applicable au moment des faits ne réglementait pas l'acte de réservation et n'assortissait sa rédaction d'aucune sanction de nullité.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de l'inexécution par le promoteur de ses obligations. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé et l'allocation de dommages-intérêts au profit des acquéreurs. L'appelant soutenait que l'acte, qualifié de simple reçu de réservation, devait être requalifié en contrat préliminaire de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et, partant, être déclaré nul pour vice de forme au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acte litigieux ne répond pas aux exigences de formalisme impératives prévues pour la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement et relève par conséquent du droit commun des obligations. La cour constate que le promoteur, en modifiant unilatéralement la superficie du lot, a rendu impossible l'exécution de son obligation principale. Cette inexécution justifie la résolution du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même dahir, ainsi que l'obligation de restituer l'acompte perçu. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un versement effectué pour la réservation d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'engagement des parties et la validité de la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en restitution tout en prononçant la résolution de la convention. Le promoteur appelant soutenait que l'inexécution était imputable au réservataire, prétendument mis en demeure de finaliser la vente, et sollicitait la conservation de l'acompte à titre de clause pénale. La cour retient que le document liant les parties constitue un simple reçu de réservation et non un engagement synallagmatique de vente. Elle écarte par conséquent les mises en demeure invoquées par le promoteur, dès lors qu'il est établi qu'elles ont été adressées à une adresse où le réservataire ne résidait pas et ne lui sont jamais parvenues. Faute pour le promoteur de justifier d'une mise en demeure régulière et de la disponibilité effective du bien, la cour considère que le réservataire est fondé à obtenir la restitution intégrale des sommes versées. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un tel acte et les conséquences de son non-respect des formes légales. Le tribunal de commerce avait écarté la qualification de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement pour appliquer le droit commun des contrats. L'appelant soutenait que l'acte, bien qu'intitulé "reçu de réservation", devait être soumis aux exigences de forme impératives du régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. La cour procède à une requalification de l'acte, retenant que, nonobstant son intitulé, celui-ci constitue un contrat préliminaire dès lors qu'il prévoit l'établissement d'un acte de vente définitif unique à l'achèvement des travaux. Au visa de l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que ce type de contrat doit, à peine de nullité, être établi par acte authentique ou par un professionnel habilité. Constatant que l'acte litigieux a été établi sous seing privé sans l'intervention d'un tel professionnel, la cour en prononce la nullité de plein droit. En application de l'article 306 du même dahir, elle ordonne en conséquence la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. Le jugement entrepris est donc infirmé.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour écarter une demande d'inscription de faux, retient l'impossibilité de faire comparaître le signataire de l'acte contesté, sans ordonner une expertise graphologique afin de vérifier l'authenticité de la signature. En se fondant ensuite sur ce même acte, dont la validité demeurait contestée, pour établir l'existence d'une créance, la cour d'appel prive sa décision de base légale.