Mot clé
Pluralité de locaux

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation de baux commerciaux et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré locatif et en ordonnant son expulsion. L'appelant soulevait l'irrégularité de la sommation de payer, d'une part en ce qu'elle visait une somme incluant une augmentation de loyer non activée judiciairement ou conventionnellement, et d'autre part en ce qu'elle concernait deux baux distincts dans un acte unique.

La cour d'appel de commerce retient que la clause contractuelle de révision triennale du loyer ne peut être appliquée unilatéralement par le bailleur et requiert, à défaut d'accord, une décision de justice pour devenir exigible. Par conséquent, la sommation de payer fondée sur un loyer majoré est irrégulière.

La cour relève en outre, au visa d'une jurisprudence de la Cour de cassation, que la pluralité de baux conclus entre les mêmes parties impose l'envoi d'une sommation distincte pour chaque contrat, un acte unique visant plusieurs locaux étant entaché de nullité. L'inobservation de ces deux conditions de forme substantielles prive la sommation de tout effet juridique.

Le jugement entrepris est donc infirmé et la demande du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur indivis et la validité de la notification du congé. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, propriétaire indivis, ainsi que la régularité du congé, arguant d'une part qu'il visait deux locaux distincts et d'autre part qu'il avait été notifié par un clerc de huissier de justice et non par l'officier lui-même.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que le bailleur détenant plus des trois quarts des parts indivises a, au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, qualité pour administrer seul le bien et délivrer congé, cette qualité étant au surplus confortée par une convention de partage d'usage. Elle rejette également l'argument tiré de la pluralité de locaux, faute pour le preneur d'apporter la preuve qu'il ne s'agissait pas d'un local unique.

La cour retient surtout que la notification d'un congé par un clerc de huissier de justice est valable, dès lors que les dispositions de la loi n° 81.03 n'excluent pas les congés du champ des actes pouvant être signifiés par un clerc sous la supervision et la responsabilité de l'officier ministériel, matérialisée par la rédaction et la signature du procès-verbal de notification par ce dernier. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur de deux locaux commerciaux moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé unique visant plusieurs baux. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction du bailleur tout en allouant une indemnité au preneur. L'appelant principal soutenait la nullité du congé au motif que le bailleur aurait dû notifier un acte distinct pour chaque local. La cour retient, au visa d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que l'existence de plusieurs relations locatives distinctes entre les mêmes parties impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque local. Ayant constaté que le preneur exploitait bien deux fonds de commerce dans des locaux séparés, la cour juge que le congé unique est irrégulier et ne peut produire aucun effet juridique. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris dans son intégralité et, statuant à nouveau, rejette tant la demande principale en éviction que la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité, l'appel incident du bailleur devenant sans objet.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation d'un congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité formelle de l'acte. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, acquéreur de l'immeuble par adjudication, qui contestait ce rejet en invoquant l'absence de toute charge inscrite au cahier des charges. L'intimé soulevait quant à lui la nullité du congé pour imprécision quant à l'identification des lieux loués. La cour retient que le congé, qui constitue le préalable à une action en éviction ouvrant droit à une indemnité, doit impérativement identifier avec précision les locaux objets du bail. Or, le congé visait un seul local alors qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de décisions judiciaires antérieures, que le preneur exploitait en réalité deux locaux commerciaux distincts. La cour en déduit que cette discordance constitue une irrégularité de forme substantielle privant l'acte de tout effet juridique, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens. Le jugement ayant rejeté la demande est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé pour reprise à des fins d'usage personnel au regard des dispositions de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé la validation du congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité formelle du congé ainsi que le bien-fondé du motif de reprise, au motif que le bailleur disposait d'autres locaux commerciaux vacants. La cour écarte les moyens tirés des vices de forme, considérant que le congé était sans équivoque adressé au preneur et décrivait suffisamment les lieux loués. Sur le fond, la cour retient que les dispositions de la loi 49-16 n'imposent pas au bailleur, qui sollicite la reprise pour usage personnel, de justifier de l'indisponibilité d'autres locaux lui appartenant. Elle précise que le bailleur dispose d'un droit de choisir le local qu'il entend reprendre, le droit du preneur évincé étant garanti par l'allocation d'une indemnité d'éviction. La cour donne par ailleurs acte au preneur de son désistement de sa demande additionnelle en indemnisation, formée pour la première fois en appel. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Dès lors que deux locaux distincts sont loués par le même locataire au même bailleur en vertu de contrats de bail séparés, matérialisés par des quittances et des loyers distincts, un congé doit être délivré pour chacun d'eux. Par conséquent, encourt la cassation pour défaut de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui valide un congé unique visant lesdits locaux, sans tenir compte de la pluralité des relations contractuelles.