Mot clé
Plans de reconstruction

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'expertise d'un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré d'une telle action. Le preneur sollicitait la désignation d'un expert afin de déterminer si les futurs locaux permettraient l'exercice de son droit de retour et, subsidiairement, d'évaluer son indemnité d'éviction et ses frais d'attente.

La cour retient que la demande est prématurée dès lors que l'immeuble n'a pas encore été reconstruit. Elle juge qu'en l'absence de réalisation des travaux, le preneur ne peut justifier d'une privation actuelle et certaine de son droit de retour, lequel lui est garanti par la loi et par les plans de reconstruction produits.

La demande d'évaluation des frais d'attente est également jugée prématurée, faute de preuve de leur engagement effectif par le preneur. Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé, la cour ne réformant la décision qu'aux fins de rectifier une erreur matérielle.

Le débat portait sur la validité d'un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial et sur les modalités de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion, tout en fixant une indemnité potentielle en cas de privation du droit au retour.

Le preneur, appelant principal, soulevait l'irrégularité du congé au motif de l'absence d'un contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, d'une discordance entre l'adresse du local et celle visée par le permis de démolir, et du caractère illusoire de son droit au retour ; le bailleur, appelant incident, contestait le montant de l'indemnité. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, rappelant que la loi 49-16 n'a pas d'effet rétroactif sur les baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur, lesquels demeurent des contrats consensuels.

Elle rejette également l'argument relatif à la discordance d'adresses, retenant qu'il incombait au preneur de prouver que son local se situait hors de l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour constate, au vu des plans de reconstruction, que le projet inclut bien des locaux commerciaux, ce qui rend le droit au retour du preneur effectif et justifie le caractère potentiel de l'indemnité.

Jugeant enfin le montant de l'indemnité fixé en première instance adéquat au regard des éléments du dossier, la cour rejette les appels principal et incident. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité du congé pour démolition au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion fondée sur la nécessité de démolir l'immeuble pour réaliser une opération de lotissement.

L'appelant soutenait que le motif invoqué, à savoir la démolition en vue d'un lotissement, ne figurait pas parmi les causes limitativement énumérées par l'article 26 de la loi précitée pour justifier la résiliation du bail. La cour retient que le congé pour démolition prévu par la loi est nécessairement subordonné à un projet de reconstruction.

Elle relève que le motif de la démolition pour les seuls besoins d'un lotissement, sans projet de reconstruction, ne constitue pas une cause légitime de résiliation du bail commercial. La cour souligne que cette exigence de reconstruction vise à garantir le droit au retour du preneur ou son droit à indemnisation, droits qui seraient anéantis par une simple démolition.

Dès lors, en l'absence de permis de construire et de plans de reconstruction, le congé est jugé dépourvu de fondement juridique. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'éviction rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et de reconstruction, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité équivalente à trois années de loyer. Le preneur appelant soutenait que l'indemnité due devait correspondre à la réparation intégrale du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce, en application de l'article 7 de la loi 49.16, et non à l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 9 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la distinction entre l'indemnité provisionnelle et l'indemnité d'éviction. Elle retient que l'indemnité provisionnelle, équivalente à trois ans de loyer au visa de l'article 9 de la loi 49.16, est due lorsque le preneur conserve un droit de retour dans les nouveaux locaux. L'indemnité d'éviction intégrale de l'article 7 n'est due, quant à elle, qu'en cas de privation de ce droit, notamment si le nouvel immeuble ne comporte pas de locaux commerciaux. Dès lors que les plans de reconstruction prévoyaient de tels locaux, la demande d'indemnisation intégrale était jugée prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le plan de reconstruction de l'immeuble loué ne prévoyait pas de locaux commerciaux, une cour d'appel en déduit exactement que le preneur, se trouvant dans l'impossibilité d'exercer son droit de priorité au retour, a droit à une indemnité d'éviction complète. Le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955 qui prévoient une indemnité partielle, dès lors que la condition essentielle de ce régime, le droit au retour, n'est pas remplie.