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Occupation des lieux par le preneur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une précédente décision ayant déclaré la demande irrecevable pour défaut de qualité à agir du bailleur. L'appelant soulevait l'exception de la chose jugée, soutenant que le jugement d'irrecevabilité avait statué sur une fin de non-recevoir de nature substantielle, et contestait subsidiairement l'existence même de la relation locative.

La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée en rappelant qu'un jugement se bornant à constater un défaut de preuve de la qualité à agir statue sur la forme et ne revêt pas un caractère définitif sur le fond, n'interdisant pas l'introduction d'une nouvelle instance une fois la preuve rapportée. Sur le fond, elle retient que la preuve de la relation locative est suffisamment établie par un faisceau d'indices concordants, notamment un procès-verbal de constat d'huissier attestant de l'occupation des lieux par le preneur, un aveu émanant de son conseil dans une correspondance antérieure et les mentions des procès-verbaux de notification d'actes.

La cour considère que les documents produits par le preneur, relatifs à un autre local, sont inopérants à combattre les preuves directes de son occupation du local litigieux. Dès lors, la défaillance du preneur dans le paiement des loyers après mise en demeure étant avérée, la résiliation et l'expulsion étaient justifiées.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel formé par une caution bancaire contre un jugement la condamnant solidairement au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'extinction d'un engagement de cautionnement par suite de la résiliation alléguée du bail principal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur et sa caution au paiement des arriérés locatifs.

L'établissement bancaire appelant soutenait que son engagement était éteint, le bail ayant été résilié de plein droit, d'une part par l'effet d'un congé donné par le preneur et, d'autre part, par l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement. La cour écarte ce moyen en retenant que la discussion sur les modalités de résiliation du bail est dépassée par l'existence de décisions d'expulsion antérieures.

Elle rappelle que, faute de résiliation amiable ou judiciaire du bail ou de restitution des clés selon les formes légales, l'occupation des lieux par le preneur est réputée se poursuivre juridiquement, nonobstant son absence physique. Dès lors, la condition de maintien de la caution, à savoir l'occupation des lieux par le preneur, demeurait remplie jusqu'à la date de l'expulsion effective.

La cour d'appel de commerce rejette en conséquence le recours et confirme le jugement entrepris.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du préjudice résultant de la perte du droit au bail et sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au preneur évincé en se fondant sur un rapport d'expertise, mais en réduisant le montant relatif au droit au bail sur la base d'un usage judiciaire fixant le multiplicateur à trois années.

Le débat en appel portait principalement sur la pertinence du multiplicateur retenu pour évaluer la perte du droit au bail et sur le droit à indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que le coefficient multiplicateur doit être apprécié au regard de l'ancienneté de l'occupation des lieux par le preneur.

Dès lors que ce dernier justifiait d'une exploitation continue depuis 1986, la cour écarte le multiplicateur de trois ans retenu par le premier juge et applique un coefficient de cinq ans, jugé plus proportionné au préjudice subi. La cour rappelle en revanche que, pour obtenir réparation au titre de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, il incombe au preneur, en application de l'article 7 de la loi 49-16, de produire ses déclarations fiscales.

Faute pour l'appelant d'avoir versé ces pièces aux débats, sa demande d'indemnisation de ces éléments incorporels est rejetée. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à une somme supérieure.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification du jugement et sur les effets du maintien du preneur dans les lieux après l'expiration du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur.

L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la notification du jugement, signifiée à un ancien salarié n'ayant plus qualité pour la recevoir, et, d'autre part, l'inexistence de la créance de loyers au motif que le bail était arrivé à son terme. La cour fait droit au moyen tiré de la nullité de la notification, retenant que la signification faite à une personne ayant perdu la qualité de préposé du destinataire est dépourvue de tout effet et ne fait pas courir le délai d'appel.

Cependant, statuant à nouveau après avoir annulé le jugement pour vice de procédure affectant la première instance, la cour rappelle qu'en application de l'article 689 du code des obligations et des contrats, le maintien du preneur dans les lieux après l'expiration du terme emporte tacite reconduction du bail. Dès lors que l'occupation des lieux par le preneur durant la période litigieuse est établie, celui-ci reste redevable des loyers correspondants.

En conséquence, la cour d'appel de commerce annule le jugement entrepris mais, statuant à nouveau, condamne le preneur au paiement de la même somme au titre des loyers impayés.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce rappelle l'effet automatique de la clause résolutoire stipulée pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs, avait rejeté la demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que la clause résolutoire insérée au contrat devait produire ses effets de plein droit, le rôle du juge se limitant à en constater l'acquisition. La cour retient que le contrat de bail prévoyait expressément sa résiliation de plein droit en cas de non-paiement d'une seule échéance de loyer après une mise en demeure restée infructueuse.

Au visa de l'article 260 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que la réalisation de cette condition entraîne la résiliation du bail par la seule volonté des parties, sans que le juge n'ait à la prononcer. Dès lors, l'occupation des lieux par le preneur devient sans droit ni titre.

La cour réforme donc le jugement en ce qu'il avait rejeté la demande d'expulsion et, statuant à nouveau, ordonne l'éviction du preneur tout en confirmant la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré des demandes accessoires du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en allouant au preneur l'indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer, conformément à la loi n° 49-16. L'appelant reprochait au premier juge d'avoir omis de statuer sur sa demande de prise en charge par le bailleur d'une partie des frais d'attente et sur la préservation de son droit de retour dans les nouveaux locaux. La cour retient que la demande relative aux frais d'attente est prématurée, dès lors que le preneur occupe toujours les lieux et que les travaux n'ont pas débuté. Elle relève en outre que cette prétention n'avait pas été reprise dans les conclusions finales du preneur en première instance. La cour juge également prématurée la demande relative au droit de retour, pour le même motif que le preneur est toujours en possession du local. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

L’exercice par le bailleur du droit de repentir, prévu à l’article 32 du Dahir du 24 mai 1955, est subordonné à la condition que le preneur occupe encore les lieux loués. Fait ainsi légitimement échec à ce droit le locataire qui établit, par la production d’un constat d’huissier et d’un acte d’acquisition, avoir déjà libéré le local et acquis un nouveau fonds de commerce.

Dès lors, encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt de la cour d’appel qui, pour valider le repentir, se contente d’affirmer que le preneur n’a pas quitté les lieux, sans examiner les pièces décisives contraires versées aux débats. Ce refus de répondre à des éléments de preuve déterminants équivaut à une absence de motivation et prive la haute juridiction de la capacité d’exercer son contrôle sur la correcte application de la loi.