Mot clé
Motif légitime et sérieux

Saisi d'un appel contre une ordonnance fixant une indemnité d'éviction provisionnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure ayant statué sur le droit à indemnité du preneur commercial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du preneur en liquidant une indemnité provisionnelle après son éviction d'un local déclaré menaçant ruine.

Les bailleurs appelants opposaient l'existence d'une décision définitive ayant déjà rejeté la demande d'indemnisation du preneur. La cour constate que le preneur avait effectivement formé une demande d'indemnité d'éviction dans le cadre de l'instance initiale en validation de congé.

Elle relève que cette demande avait été définitivement rejetée par un arrêt passé en force de chose jugée, au motif que l'éviction pour cause de démolition nécessaire n'ouvrait pas droit à indemnité sous l'empire du dahir de 1955. La cour retient dès lors, au visa de l'article 418 du code des obligations et des contrats, que l'autorité de la chose jugée de cette décision fait obstacle à une nouvelle demande indemnitaire ayant le même objet et la même cause.

L'ordonnance entreprise est par conséquent infirmée et la demande du preneur rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification du non-paiement du différentiel de loyer issu d'une révision judiciaire. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son manquement au paiement de ce différentiel. L'appelant soutenait que cette somme, afférente à une période antérieure au jugement de révision, constituait une simple créance dont le recouvrement devait s'opérer par voie d'exécution forcée, et non un manquement aux obligations locatives justifiant l'éviction. La cour écarte ce moyen et retient que le différentiel de loyer, une fois judiciairement fixé par une décision ayant acquis force de chose jugée, s'incorpore au loyer et en constitue une partie intégrante. Son non-paiement dans le délai imparti par le commandement de payer constitue dès lors un manquement grave aux obligations du bail, qualifié de motif légitime et sérieux justifiant la résiliation sans indemnité d'éviction, en application des dispositions de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient le caractère sérieux du motif de démolition et reconstruction justifiant un congé, en se fondant sur la production par le bailleur de plans de construction et d'un permis de construire, même expiré. L'expiration d'un tel permis n'exclut pas la possibilité de son renouvellement, et le droit du preneur de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux, qui ne peuvent être entrepris sans une nouvelle autorisation, constitue une garantie suffisante de la réalité du projet du bailleur.