Mot clé
Modifications du local

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la gravité des travaux entrepris par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur en se fondant sur un premier rapport d'expertise qui concluait à l'absence de danger pour la structure de l'immeuble.

L'appelant soutenait que les travaux, ayant affecté des piliers porteurs, compromettaient la solidité de l'édifice et justifiaient l'éviction en application de l'article 8 de la loi n° 49-16. Se fondant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour retient que les travaux ont effectivement consisté en des percements et des cassures sur des piliers en béton armé considérés comme porteurs.

Elle juge que de telles interventions sont de nature à porter atteinte à l'équilibre de la structure de l'immeuble, constituant ainsi une modification substantielle et dangereuse des lieux. En conséquence, la cour considère que les conditions de l'éviction sans indemnité sont réunies.

Le jugement de première instance est donc infirmé et la cour ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les causes d'exonération du bailleur et les composantes du préjudice réparable du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité déterminée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant principal soutenait la déchéance du droit à indemnité du preneur au motif que ce dernier avait procédé à des modifications du local sans autorisation. La cour écarte ce moyen en retenant que le congé ayant été délivré pour reprise à des fins d'usage personnel en application de l'article 7 de la loi 49-16, et non pour un motif grave et légitime imputable au preneur, l'indemnité d'éviction demeure due.

Toutefois, usant de son pouvoir d'appréciation sur les conclusions de l'expertise, la cour juge que le calcul de l'indemnité ne saurait inclure des postes non prévus par la loi, tels les frais de déménagement, ni indemniser deux fois le même préjudice sous des qualifications distinctes, à savoir la perte de clientèle et le manque à gagner. Rejetant par ailleurs l'appel incident du preneur qui sollicitait une majoration, la cour confirme le jugement dans son principe mais le réforme en réduisant le montant de l'indemnité allouée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, le tribunal de commerce avait rejeté la demande faute de preuve des changements allégués. L'appelant soutenait que le silence du preneur valait reconnaissance des faits et produisait en appel un rapport d'expertise pour établir la matérialité desdites modifications. La cour d'appel de commerce écarte l'argument de l'aveu tacite, rappelant que la preuve des altérations matérielles doit être positivement rapportée par le bailleur. Elle retient en revanche l'exception de la chose déjà jugée soulevée par l'intimé, après avoir constaté que les modifications invoquées sont en tous points identiques à celles ayant fait l'objet d'un précédent jugement définitif entre les mêmes parties. La cour considère que cette décision, ayant acquis l'autorité de la chose jugée en application de l'article 418 du code des obligations et des contrats, a déjà tranché que lesdits changements ne justifiaient pas la résiliation du bail. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, par substitution de motifs.

Le bailleur qui fonde son congé sur la réalisation par le preneur de modifications non autorisées dans les lieux loués supporte la charge de prouver que ces modifications sont bien le fait du preneur et postérieures à la conclusion du bail. Dès lors, approuve sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande de validation du congé, se fonde sur les conclusions d'un rapport d'expertise dont elle apprécie souverainement la valeur probante, et qui établit, sur la base d'une visite des lieux, de documents techniques et de correspondances administratives, l'antériorité des aménagements litigieux au contrat de bail.