Mot clé
Modification des lieux par le preneur

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la sanction prévue à l'article 8 de la loi n° 49.16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur, considérant que les travaux ne constituaient pas un motif grave. L'appelant soutenait que les transformations substantielles du local, effectuées sans son autorisation, constituaient un manquement contractuel justifiant à lui seul la résiliation. La cour rappelle que, pour justifier une telle mesure sans indemnité, les changements apportés par le preneur doivent soit nuire à la solidité de l'immeuble, soit augmenter ses charges de manière significative. Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, elle relève que les transformations litigieuses n'affectent ni la structure de l'immeuble ni sa sécurité. La cour retient en outre que l'augmentation des charges résultant des travaux est jugée faible et non significative, ne satisfaisant pas aux conditions légales. Quant au changement de destination du local, la cour l'écarte comme motif de résiliation dès lors que le contrat de bail l'autorisait expressément. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur la réalisation de travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce précise les conditions cumulatives de la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, se fondant sur un rapport d'expertise qui, tout en constatant l'existence d'une mezzanine non conforme aux plans, avait conclu à l'absence de danger pour la solidité de l'immeuble. L'appelant, bailleur, soutenait que la seule preuve de la réalisation de travaux non prévus au bail suffisait à justifier l'éviction. La cour retient d'une part que la charge de la preuve de l'imputabilité des travaux au preneur incombe au bailleur. D'autre part, elle rappelle que, pour justifier une éviction en application de la loi n° 49-16, les modifications doivent non seulement être non autorisées, mais également porter une atteinte démontrée à la sécurité de l'immeuble ou augmenter ses charges. Dès lors que le rapport d'expertise a conclu à l'absence d'un tel préjudice et que le bailleur n'a pas prouvé que le preneur était l'auteur desdits travaux, la demande d'éviction ne peut prospérer. La cour ajoute que l'expert n'a pas à outrepasser sa mission pour rechercher des preuves au profit d'une partie, écartant ainsi la demande de contre-expertise. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce qualifie de bail commercial, soumis à la loi n° 49-16, la location d'un terrain nu à une société qui y expose ses produits à la vente. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résolution du bail et en expulsion du preneur. L'appelant soutenait que le bail devait être régi par le droit commun des obligations et que les constructions non autorisées édifiées par le preneur justifiaient l'application de la clause résolutoire. La cour écarte ce moyen en retenant que la destination commerciale de la location emporte application du régime spécial des baux commerciaux. Elle juge ensuite, au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, que si des constructions ont bien été édifiées sans autorisation, elles ne sont pas de nature à porter atteinte à la sécurité de l'immeuble ni à augmenter les charges du bailleur. La cour relève en outre que l'existence d'une décision pénale ordonnant la démolition desdites constructions suffit à purger l'infraction sans justifier la résolution du bail. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, valant défaut de motifs, l'arrêt de la cour d'appel qui, pour rejeter la demande de résiliation d'un bail commercial fondée sur la modification des lieux par le preneur, se borne à retenir que les travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble et n'y causent aucun dommage, sans répondre au moyen du bailleur, fondé sur l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, et tiré de la violation d'une clause expresse du contrat interdisant au preneur toute modification des lieux.

En application de l'article 663 du Code des obligations et des contrats, la résiliation du bail pour modification des lieux par le preneur n'est justifiée qu'en présence de changements substantiels qui altèrent les caractéristiques et la structure du bien loué, et non de simples aménagements aisément réversibles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, ayant souverainement constaté que l'installation d'une cloison en bois ne modifiait pas les caractéristiques ni la forme architecturale du local et pouvait être facilement retirée sans dommage, en déduit que cette modification n'est pas substantielle et rejette la demande de résiliation du bail.