Mot clé
Mise en demeure du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire des offres réelles suivies de consignation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant le défaut du preneur après une mise en demeure demeurée infructueuse.

L'appelant contestait la régularité de la mise en demeure et soutenait surtout s'être acquitté des loyers réclamés par la voie de la consignation. La cour relève que les procès-verbaux d'offres réelles et les récépissés de dépôt produits aux débats établissent que le preneur avait consigné les sommes dues pour toute la période visée par la mise en demeure.

Elle retient, au visa de l'article 275 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la consignation des loyers, intervenue avant même la délivrance de l'acte, prive la mise en demeure de tout effet et fait obstacle à la constatation du défaut de paiement. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande initiale du bailleur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité des moyens de compensation invoqués par le débiteur. Le tribunal de commerce avait accueilli l'intégralité des demandes du bailleur.

En appel, le preneur soutenait pouvoir imputer sur sa dette locative, d'une part, le montant du dépôt de garantie et, d'autre part, le coût des travaux de réparation qu'il avait financés. La cour écarte ce double moyen en rappelant que le dépôt de garantie n'est restituable qu'au départ effectif du locataire et ne peut être affecté au paiement des loyers courants.

Elle retient surtout que la compensation avec le coût des travaux est irrecevable, dès lors que le preneur n'a pas respecté la procédure de l'article 638 du dahir formant code des obligations et des contrats, laquelle impose une mise en demeure préalable du bailleur suivie, en cas d'inertie, d'une autorisation judiciaire pour réaliser les travaux et en déduire le montant des loyers. Faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, l'absence de contestation de cette créance valant reconnaissance implicite de dette.

Le jugement est donc confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre des loyers supplémentaires.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'indemnité due par le preneur qui se maintient dans les lieux après une décision d'éviction conditionnée au paiement d'une indemnité. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation ainsi qu'à des dommages et intérêts pour retard. L'appelant soutenait que son maintien dans les lieux était justifié par le droit de rétention, le bailleur n'ayant pas versé l'indemnité d'éviction due, ce qui excluait toute obligation de paiement de sa part. La cour écarte ce moyen en retenant que l'occupation effective des lieux, postérieurement à la décision d'éviction, fonde en soi le droit du bailleur à une indemnité d'occupation, indépendamment du paiement de l'indemnité d'éviction. Elle juge en revanche que cette indemnité d'occupation répare l'entier préjudice subi par le bailleur du fait de sa privation de jouissance. Par conséquent, la cour considère que la condamnation additionnelle à des dommages et intérêts pour retard, qui ne correspondaient pas à l'objet de la demande initiale formulée en termes de réparation de l'occupation, est dépourvue de fondement. Le jugement est donc infirmé sur ce chef de demande et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution en la matière. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et rejeté sa demande reconventionnelle en indemnisation pour des dégâts des eaux. L'appelant soutenait que son manquement à l'obligation de paiement était justifié par ce préjudice et sollicitait une expertise judiciaire pour en établir l'étendue. La cour écarte ce moyen en retenant que le préjudice subi par le preneur, fût-il imputable au bailleur, ne l'autorise pas à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Elle rappelle que le droit de rétention du loyer est subordonné au respect des procédures légales spécifiques, notamment la mise en demeure du bailleur d'effectuer les réparations nécessaires et, à défaut, l'obtention d'une autorisation judiciaire. En l'absence de toute diligence en ce sens, la cour considère que le défaut de paiement est pleinement caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter une demande d'annulation de mesures d'exécution, retient que la contestation est devenue sans objet dès lors qu'un arrêt d'appel a été rendu confirmant le jugement de première instance sur lequel ces mesures étaient fondées. La confirmation en appel du jugement de première instance lui confère un caractère définitif et exécutoire, rendant les mesures d'exécution prises antérieurement incontestables sur le fondement de son défaut initial de force exécutoire.