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Loi n° 18-00

Saisi d'une action en responsabilité délictuelle pour des infiltrations d'eaux usées, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire dont le local abrite une canalisation commune défectueuse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en réparation formée par un établissement bancaire contre l'exploitant du fonds de commerce voisin.

L'appelant soutenait que la faute de l'intimé était établie, ce dernier contestant sa qualité à défendre au motif que le dommage provenait d'une partie commune de l'immeuble. La cour relève, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que l'origine des désordres se situe dans le collecteur principal des eaux usées de l'immeuble, lequel dessert l'ensemble des copropriétaires.

Elle retient que cette canalisation constitue une partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dès lors, en application de l'article 13 de ladite loi, la cour juge que la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes incombe à l'union des copropriétaires, seule dotée de la personnalité morale pour répondre de tels faits.

L'action dirigée contre un copropriétaire pris individuellement pour un dommage causé par une partie commune est par conséquent mal fondée. Le jugement de première instance ayant rejeté la demande est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité pour troubles de voisinage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire à raison de désordres provenant d'une partie commune. Le tribunal de commerce avait débouté un établissement bancaire de sa demande en réparation formée contre l'exploitant d'un fonds voisin pour des infiltrations d'eaux usées.

L'appelant soutenait que la responsabilité incombait à son voisin, dans le local duquel se situait le raccordement défectueux à l'origine des désordres. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire qui établit que les désordres proviennent du raccordement principal des canalisations de l'immeuble.

Elle qualifie cet équipement de partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour rappelle qu'en application de l'article 13 de cette loi, la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes pèse exclusivement sur le syndicat des copropriétaires.

L'action ayant été dirigée à tort contre un copropriétaire individuel, lequel n'est responsable que des dommages provenant de ses parties privatives, le jugement de rejet est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement retenant la compétence du tribunal de commerce pour une action en recouvrement de charges, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence matérielle en matière de copropriété. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour connaître du litige. L'appelant soulevait l'exception d'incompétence au profit du tribunal de première instance, arguant que le litige relevait exclusivement de l'application de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour retient que la demande en paiement des charges de syndic, afférentes à des services de surveillance et d'entretien, a pour objet l'application des règles de la copropriété. Elle juge dès lors qu'au visa de l'article 59 bis 10 de ladite loi, la compétence pour connaître de tels litiges est expressément attribuée au tribunal de première instance du lieu de situation de l'immeuble. Le jugement est en conséquence infirmé, la juridiction commerciale déclarée incompétente et le dossier renvoyé devant le tribunal de première instance.

Ayant constaté qu'une société, désignée en qualité de syndic d'une copropriété en application de la loi n° 18-00, a conclu un contrat de service en son nom propre, la cour d'appel retient à bon droit que cette société a agi à titre personnel et non en qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires. Elle en déduit exactement que le syndic est seul tenu des obligations découlant de cet acte, et que les dispositions du Dahir des obligations et des contrats relatives aux effets du mandat à l'égard des tiers ne sont pas applicables.

Il résulte de l'article 25 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, en tant que texte spécial, que l'ordonnance d'injonction de payer rendue pour le recouvrement des charges de copropriété est susceptible d'appel. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer l'appel irrecevable, retient que le copropriétaire débiteur aurait dû former opposition à l'encontre de ladite ordonnance avant d'interjeter appel, appliquant ainsi à tort la procédure de droit commun prévue par le code de procédure civile.

Il résulte de l'article 25 de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, telle que modifiée par la loi n° 106-12, que l'ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance pour le recouvrement des charges de copropriété est susceptible d'appel. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui déclare un tel appel irrecevable au motif que l'ordonnance aurait dû faire l'objet d'une opposition préalable, alors que cette voie de recours, prévue par le droit commun de la procédure civile, est exclue par la procédure spéciale édictée en la matière.

En matière de copropriété, le juge des référés demeure compétent pour ordonner la suspension de l’exécution des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires lorsque l’urgence et l’absence d’atteinte au fond sont caractérisées, nonobstant les attributions spécifiques prévues par la loi n°18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. L’urgence s’apprécie notamment au regard du risque imminent qu’entraînerait l’exécution immédiate de ces décisions sur la situation juridique du copropriétaire demandeur, spécialement lorsqu’une action en annulation de ladite assemblée est pendante devant la juridiction du fond. À cet effet, le juge des référés peut procéder à un examen sommaire des pièces versées au dossier afin d’apprécier la vraisemblance du litige sans préjuger du fond du droit.

Concernant la gestion de la copropriété, la désignation d’un administrateur provisoire peut être ordonnée en référé sur le fondement de l’article 59 bis 1 de la loi n°18.00. Une telle mesure se justifie lorsque le syndicat des copropriétaires rencontre des difficultés sérieuses entravant ou empêchant l’accomplissement régulier de ses missions essentielles de conservation et de gestion des parties communes, particulièrement en présence de litiges affectant profondément son fonctionnement. La recevabilité de cette demande suppose toutefois que celle-ci émane d’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 10 % des voix au sein du syndicat.

En l’espèce, la Cour d’appel, infirmant l’ordonnance ayant décliné à tort la compétence du premier juge, a accueilli les demandes d’un copropriétaire en ordonnant, d’une part, la suspension provisoire de l’exécution des décisions de l’assemblée générale tenue le 14 novembre 2024 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur l’action en nullité introduite. D’autre part, constatant l’existence avérée de difficultés sérieuses de gestion et de nombreux litiges internes, ainsi que la représentativité suffisante du demandeur, elle a désigné un administrateur provisoire chargé pendant une année d’assurer la maintenance et la gestion des parties communes, tout en fixant précisément sa rémunération mensuelle.

La Cour d’appel, saisie d’un recours formé contre une ordonnance portant injonction de payer des charges de copropriété, annule cette ordonnance et déclare irrecevable la demande initiale en paiement, en raison d’une clause compromissoire contenue dans le règlement de copropriété.

Sur la recevabilité, la Cour relève que l’appel, dirigé contre une ordonnance rendue en application de la loi n°18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis modifiée par la loi n°106.12, remplit toutes les conditions requises de forme, de qualité et d’intérêt à agir, ce qui justifie sa recevabilité.

Sur le fond, la Cour constate l’existence effective d’une clause compromissoire stipulée dans le règlement de copropriété versé au dossier, prévoyant explicitement l’arbitrage comme mode de règlement des litiges relatifs à l’application ou à l’interprétation de ce règlement, notamment en cas de non-respect des obligations par les copropriétaires.

En application des dispositions de l’article 327, alinéa 2, du Code de procédure civile, qui impose à la juridiction étatique de se déclarer incompétente dès lors qu’une convention d’arbitrage existe et est invoquée par la partie défenderesse avant toute défense au fond, la Cour accueille la demande des appelants. Elle annule ainsi l’ordonnance portant injonction de payer et, statuant par évocation, déclare irrecevable la demande initiale.

Le copropriétaire d’un lot dans un immeuble a introduit une action pour exercer un droit de préemption sur un appartement vendu à un tiers, soutenant avoir consigné le prix de la transaction et les frais afférents. Le tribunal de première instance a rejeté la demande. En appel, la cour a infirmé cette décision, reconnu le droit de préemption et ordonné la radiation de l’inscription hypothécaire consentie à un établissement de crédit.

Saisi d’un pourvoi par cet établissement, le juge de cassation relève qu’en vertu de l’article 212 du Code des droits réels, l’hypothèque ne s’éteint que par le paiement de la dette, la mainlevée, la destruction totale du bien ou la confusion de patrimoine. La seule reconnaissance du droit de préemption ne saurait fonder la radiation de l’hypothèque, à défaut d’une cause légale d’extinction. La décision attaquée est par conséquent cassée pour défaut de base légale et l’affaire renvoyée devant la même juridiction.

La Cour d’appel, saisie d’un litige portant sur la répartition des charges et la modification du règlement de copropriété, s’est prononcée sur la recevabilité de l’action au regard de la procédure préalable devant l’assemblée générale (art. 37 de la loi n° 18.00). Rejetant l’exception d’irrecevabilité fondée sur l’inobservation de cette formalité, elle relève que les demandeurs ont vainement sollicité le syndic, ce qui les autorise à saisir directement le juge (art. 38 de la loi n° 18.00), aucune sanction n’étant d’ailleurs attachée à l’absence de saisine de l’assemblée générale.

La Cour confirme ensuite la qualité à agir des copropriétaires et reconnaît celle d’un usufruitier pour contester la répartition des charges, dès lors qu’il contribue effectivement à leur paiement. Sur le fond, elle rappelle que la quote-part des charges incombant à chaque copropriétaire se détermine en fonction de la superficie de son lot (art. 6 de la loi n° 18.00). L’expertise ordonnée a permis d’établir le caractère excessif de la contribution des demandeurs, justifiant une révision de leurs charges à la baisse.

Enfin, la Cour se prononce sur la substitution du syndic, rappelant le principe selon lequel le syndic sortant doit transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et pièces afférents à la gestion de l’immeuble, conformément aux obligations légales qui lui incombent.

La Cour d’appel de Casablanca a confirmé un jugement en matière de copropriété, rejetant l’appel d’un copropriétaire qui contestait l’usage restrictif de son lot à l’habitation.

La Cour a rappelé le droit des copropriétaires d’agir individuellement pour la défense de leurs droits (article 35 de la loi n° 18.00) et a validé l’action des intimés en se fondant sur les articles 13, 15 et 18 de la même loi, ainsi que sur l’article 971 du Dahir des Obligations et des Contrats.

Le litige portait sur la validité d’une clause du règlement de copropriété limitant l’usage d’un lot à l’habitation. La Cour a confirmé la légalité de cette clause en vertu de l’article 9 de la loi n° 18.00, qui autorise les règlements de copropriété à définir la destination des lots et à restreindre leur usage.

Cet arrêt confirme le pouvoir du règlement de copropriété de restreindre l’usage des lots et souligne l’obligation pour les copropriétaires de respecter ces restrictions.

La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel qui avait débouté des acquéreurs de leur demande tendant à la reconnaissance de leurs droits sur des parties communes, notamment un emplacement de parking, dans un immeuble en copropriété.

La Cour d’appel avait rejeté la demande, considérant que les acquéreurs disposaient d’un emplacement de parking et que leur allégation de ne pas pouvoir en jouir était infondée.

La Cour de cassation a censuré cette décision pour défaut de motivation et dénaturation des faits. Elle a relevé que la Cour d’appel n’avait pas recherché si les acquéreurs avaient la jouissance effective de l’emplacement de parking, alors même qu’ils soutenaient en être privés du fait des agissements de la venderesse.

La Cour de cassation a jugé que cette omission constituait un défaut de motivation et une dénaturation des faits, entachant la décision d’une erreur de droit. Elle a en conséquence cassé l’arrêt et renvoyé l’affaire devant la Cour d’appel autrement composée pour qu’elle statue à nouveau, en tenant compte de l’ensemble des éléments de fait et de droit, et notamment des dispositions de la loi n° 18.00 relative au régime de la copropriété.

Le non-respect de la procédure de convocation de l’assemblée générale des copropriétaires, telle que définie par l’article 16 ter (3) de la loi n° 18.00, emporte la nullité de ladite assemblée et de ses résolutions. Le droit des copropriétaires de pallier l’inertie du syndic est strictement conditionné par l’envoi préalable à ce dernier d’une demande formelle de convocation.

Le tribunal a ainsi annulé une assemblée générale au motif que les copropriétaires l’ayant convoquée n’avaient pas rapporté la preuve de cette démarche préalable indispensable. L’absence de cette formalité initiale rend la convocation irrégulière et l’assemblée qui en résulte, contraire à la loi.