Mot clé
Locataire cédant

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail au bailleur et sur les conséquences de l'inexécution d'un accord transactionnel d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et prononcé la résolution de l'accord aux torts du bailleur.

L'appelant soutenait que le preneur avait violé l'accord en cédant son fonds de commerce avant l'échéance convenue, le dispensant ainsi de son obligation de payer l'indemnité, et que la cession, constitutive d'une faute, n'avait pas été régulièrement notifiée. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord d'éviction était conditionné par le paiement de l'indemnité par le bailleur avant une date butoir.

Faute pour ce dernier d'avoir exécuté son obligation dans le délai contractuel, l'accord est devenu caduc, la cour ne pouvant proroger un délai conventionnel en application de l'article 117 du dahir des obligations et des contrats. La cour distingue ensuite la sous-location de la cession du droit au bail, laquelle est régie par l'article 25 de la loi 49-16 et n'exige qu'une simple notification au bailleur pour lui être opposable.

Dès lors que le congé a été délivré au preneur initial après la notification de la cession au bailleur, il a été adressé à une personne ayant perdu sa qualité de locataire et ne produit donc aucun effet juridique. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que la cession du droit au bail, incluse dans une cession de fonds de commerce, n'est opposable au bailleur qu'à la condition d'avoir été régulièrement notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et condamné le preneur initial au paiement des loyers et à l'éviction.

L'appelant soutenait que la cession, bien que non notifiée formellement, était devenue opposable au bailleur dès lors que ce dernier en avait eu connaissance, notamment en agissant en justice contre le cessionnaire et en se voyant offrir les loyers par celui-ci. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats et de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle retient que ni les offres de paiement émanant du cessionnaire, ni l'existence de procédures judiciaires antérieures entre le bailleur et ce dernier, ne peuvent suppléer à l'exigence d'une notification formelle de la cession ou d'une acceptation par le bailleur dans un acte à date certaine. Dès lors, faute de notification régulière, la cession demeure inopposable au bailleur, et le preneur initial reste seul tenu des obligations du bail.

Le jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l'éviction du cédant est en conséquence confirmé.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre un arrêt prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité de la cession au bailleur. Le tribunal de commerce avait initialement déclaré l'action du bailleur contre le cédant irrecevable.

Le tiers opposant soutenait que l'offre réelle suivie d'une consignation des loyers par ses soins, antérieurement à la mise en demeure délivrée au cédant, valait notification de la cession au bailleur et rendait celle-ci opposable. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification formelle, laquelle ne saurait être suppléée par une simple procédure d'offre réelle et de consignation. La cour souligne que cette exigence de notification formelle vise à préserver les droits du bailleur, notamment son droit de préemption, et qu'à défaut, le cédant demeure seul tenu des obligations du bail.

Dès lors, la cession étant jugée inopposable au bailleur, le recours en tierce opposition est rejeté.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une décision d'expulsion au cessionnaire d'un fonds de commerce qui n'avait pas été partie à l'instance initiale. Le tribunal de commerce, suivi par un premier arrêt de la cour, avait prononcé l'expulsion des locataires initiaux pour défaut de paiement des loyers. Saisie sur tierce opposition, la cour devait déterminer si la cession du droit au bail, régulièrement notifiée au bailleur, rendait la procédure d'expulsion menée à l'encontre du seul cédant inopposable au cessionnaire. La cour rappelle que si la cession du droit au bail est libre, son opposabilité au bailleur est subordonnée à la notification prévue par l'article 195 du code des obligations et des contrats. Relevant en l'espèce que la cession avait été signifiée au bailleur par un acte non contesté, elle en déduit que le cessionnaire était devenu le seul titulaire du bail. Par conséquent, la décision d'expulsion obtenue contre les anciens preneurs, qui n'avaient plus qualité, ne pouvait préjudicier aux droits de la société cessionnaire. La cour accueille donc la tierce opposition et déclare le jugement d'expulsion et l'arrêt confirmatif inopposables à la société requérante.

La question de l'opposabilité au bailleur de la cession d'un droit au bail était soumise à la cour d'appel de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré l'action en paiement de loyers et en expulsion irrecevable, au motif que la cession du fonds de commerce par le preneur initial le privait de sa qualité pour défendre. L'appel portait sur le point de savoir si une simple lettre d'avocat, informant le conseil du bailleur de la cession du fonds, suffisait à rendre cette cession opposable et à libérer le cédant de ses obligations. Au visa de l'article 25 de la loi 49-16 et des articles 194 et 195 du dahir des obligations et des contrats, la cour retient que la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'à compter de sa notification régulière. Elle relève que la notification de la cession, intervenue postérieurement à la mise en demeure de payer les loyers, ne pouvait produire d'effet à l'égard du bailleur. La cour écarte également l'argument tiré du dépôt des loyers par le cessionnaire à la caisse du tribunal, faute de preuve d'une offre réelle valant notification. Dès lors, le preneur initial, demeuré seul obligé, se trouvait en état de demeure justifiant la résolution du bail. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résolution du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une tierce opposition à une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la tierce opposition formée par le cessionnaire au motif que le jugement d'expulsion contesté avait été infirmé en appel, bien que ce jugement soit redevenu définitif par la suite. L'appelant soutenait que son intérêt à agir était ainsi rétabli et que la résiliation du bail sur laquelle se fondait l'expulsion était invalide. La cour retient cependant que la cession du fonds de commerce est inopposable au bailleur dès lors qu'elle est intervenue à une date postérieure à l'acte de résiliation amiable du bail conclu entre le bailleur et le locataire cédant. Elle relève que le jugement d'expulsion initial, qui a constaté cette résiliation, constitue une présomption légale tirée de l'autorité de la chose jugée. Par conséquent, le cédant ne pouvait valablement transmettre un droit au bail qu'il avait déjà perdu. Le jugement est confirmé, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de fonds de commerce au bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs. L'appelant, preneur initial, soutenait s'être libéré de ses obligations en cédant son fonds et contestait la régularité de la mise en demeure. La cour rappelle que, au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats, la cession du droit au bail n'est opposable au bailleur qu'après lui avoir été signifiée par acte authentique ou avoir été acceptée par lui dans un acte à date certaine. Faute d'une telle notification, le cédant demeure seul débiteur des loyers et des charges. La cour écarte par ailleurs la demande d'inscription de faux contre les actes de notification, la jugeant dilatoire, et déclare irrecevable l'appel en intervention forcée du cessionnaire comme demande nouvelle en appel. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum des sommes dues, après déduction des paiements partiels intervenus, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle pour les loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue après la mise en demeure du preneur initial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, décision confirmée par un premier arrêt d'appel. Saisi sur tierce opposition par le cessionnaire, ce dernier soutenait que la procédure d'expulsion lui était inopposable, faute pour le bailleur de l'y avoir appelé après avoir été notifié de la cession. La cour écarte ce moyen, relevant que la mise en demeure avait été notifiée au cédant et que le défaut de paiement était constitué antérieurement à la cession et à sa notification au bailleur. Elle retient, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la cession du droit au bail ne saurait faire obstacle aux effets juridiques d'un commandement de payer demeuré infructueux ni paralyser l'action en résiliation fondée sur le manquement du preneur initial. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté au fond.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en résiliation de bail et en expulsion formée par le bailleur contre le locataire initial, retient que la cession du fonds de commerce, incluant le droit au bail, est un droit reconnu au preneur. Ayant constaté que le bailleur avait été informé de cette cession, elle en déduit à bon droit que celle-ci lui est opposable, peu important les moyens par lesquels il en a eu connaissance.

Par conséquent, le bailleur ne peut plus agir contre le locataire cédant et n'est pas fondé à contester l'existence même du fonds de commerce pour échapper aux effets de la cession.