Mot clé
Intermédiation immobilière

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise, contestée par les deux parties.

L'appelant principal en sollicitait la minoration en raison de la faible valeur de l'activité, tandis que l'appelant incident en réclamait la majoration en arguant d'une sous-évaluation des éléments du fonds. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient les conclusions du second expert quant à l'évaluation du droit au bail et de la perte de clientèle, cette dernière étant fondée sur les déclarations fiscales du preneur.

La cour écarte cependant expressément les postes relatifs aux frais d'intermédiation immobilière et de rédaction d'actes. Elle retient en effet que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, ces frais ne constituent pas des éléments du préjudice réparable consécutif à l'éviction.

Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité en déduisant les postes non indemnisables. En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

La cour d'appel de commerce juge que la condition de détention de l'immeuble par le bailleur depuis au moins un an, prévue par l'article 9 de la loi 49-16, ne s'applique pas au congé délivré pour reprise à des fins d'usage personnel, cette exigence étant propre au congé pour démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité d'éviction en se fondant sur un rapport de contre-expertise, après en avoir retranché la valeur des biens mobiliers. Le preneur appelant contestait la validité du congé au motif du non-respect du délai de détention et critiquait subsidiairement l'évaluation de l'indemnité, sollicitant l'homologation du premier rapport d'expertise, plus favorable. La cour écarte le premier rapport, relevant que celui-ci intégrait des éléments de préjudice non prévus par la loi, tels que des frais d'intermédiation immobilière. Elle retient que le premier juge a fait une juste application des dispositions de l'article 7 de la loi 49-16 en adoptant les conclusions de la contre-expertise tout en en expurgeant les postes non indemnisables, notamment la valeur des équipements et marchandises demeurant la propriété du preneur. La cour considère que le montant ainsi arrêté constitue une juste réparation du préjudice subi, au regard des éléments du fonds de commerce, de l'ancienneté de l'occupation et de la localisation du bien. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En vertu de l’article 415 du Code de commerce, le courtier, tenu à une obligation de résultat, ne peut prétendre à sa rémunération que si l’opération objet de son entremise est effectivement conclue.

Le remboursement de ses frais et débours, lorsque l’opération échoue, n’est dû qu’en présence d’une convention expresse entre les parties, dont la preuve lui incombe.

Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, après avoir constaté l’inaboutissement d’une vente immobilière et relevé l’absence de preuve d’un accord distinct sur les frais, condamne le courtier à restituer à son client les sommes perçues, l’attestation produite s’avérant insuffisante pour établir ladite convention.

Un agent immobilier a intenté une action en justice contre une société, alléguant qu’il avait joué un rôle d’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier appartenant à cette société. L’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires de courtage, se basant sur un accord verbal et des échanges par whatsapp. La société a nié avoir conclu un contrat de courtage avec l’agent immobilier et a contesté la validité des preuves présentées.

Le tribunal de première instance a initialement rejeté la demande de l’agent immobilier, mais la cour d’appel a infirmé cette décision, condamnant la société au paiement. 

La société s’est pourvue en cassation, arguant que la cour d’appel avait violé les règles de preuve et avait mal interprété les faits.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision de la cour d’appel aux motifs que les contrats commerciaux peuvent être prouvés par tous les moyens, y compris les témoignages et les preuves électroniques. Elle a souligné que, contrairement aux contrats civils, il n’est pas nécessaire de prouver un contrat commercial par écrit.

La Cour a souligné que la cour d’appel avait valablement pris en compte le témoignage d’un témoin qui avait confirmé l’existence d’un accord de courtage entre l’agent immobilier et la société et a considéré que les échanges électroniques (e-mails, messages WhatsApp) pouvaient être admis comme preuves, à condition qu’ils soient authentifiés et qu’il soit possible d’identifier l’expéditeur. 

En l’espèce, la Cour a estimé que les preuves électroniques présentées par l’agent immobilier étaient suffisamment probantes pour établir l’existence d’un contrat de courtage.

La Cour a également tenu compte du comportement de la société, qui n’avait pas contesté les faits de manière convaincante et n’avait pas coopéré pleinement avec les procédures d’enquête.

Rejet du pourvoi.