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Inopposabilité de la cession au bailleur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur initial, jugeant la cession inopposable faute de notification régulière.

Le preneur cédant et le cessionnaire soutenaient que la tentative de notification par exploit d'huissier, bien qu'infructueuse, suffisait à rendre la cession opposable et à libérer le cédant de ses obligations. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa de l'article 25 de la loi 49-16, retenant qu'un procès-verbal de recherches infructueuses ne constitue pas une notification valide.

Elle précise que faute pour les parties à la cession d'avoir recouru aux autres voies de notification prévues par le code de procédure civile, la cession demeure inopposable au bailleur. Par conséquent, le preneur initial reste seul tenu des obligations locatives, rendant inopérantes les consignations de loyers effectuées par le cessionnaire.

Le jugement est donc confirmé sur le principe de la résiliation, tout en étant réformé sur le quantum des loyers et augmenté des échéances courues en cours d'instance.

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce juge que le défaut de notification régulière de la cession au bailleur n'entraîne pas la nullité de l'acte mais son inopposabilité à ce dernier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur tendant à l'annulation de la cession pour vice de forme de la notification.

L'appelant soutenait que l'avis de cession reçu, incomplet et non accompagné de l'acte de vente, le privait de son droit de préemption et viciait la procédure. La cour rappelle, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la sanction du défaut de notification par le cédant et le cessionnaire est l'inopposabilité de la cession au bailleur.

Dès lors, la cour retient que la relation contractuelle subsiste entre le bailleur et le preneur initial, ce dernier demeurant tenu des obligations du bail. La cour écarte également la demande subsidiaire de résolution du bail pour défaut de paiement, constatant que les loyers réclamés avaient fait l'objet d'une offre réelle suivie d'un dépôt à la caisse du tribunal dans le délai légal, ce qui exclut la caractérisation du manquement.

Le jugement est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction applicable à la cession d'un fonds de commerce réalisée sans notification régulière au bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction du bailleur ainsi que la demande reconventionnelle en indemnisation du cessionnaire.

Le bailleur soutenait en appel que la notification de la cession était irrégulière, faute de mentionner le prix, et ne pouvait faire courir le délai d'exercice de son droit de préemption, tandis que le cessionnaire sollicitait, par appel incident, une indemnité pour la perte du fonds. La cour retient que la notification de la cession, qui omettait de mentionner le prix de vente, ne permettait pas au bailleur d'exercer son droit de préemption et ne pouvait donc être considérée comme régulière au sens de l'article 25 de la loi 49-16.

Toutefois, la cour rappelle que la seule sanction prévue par ce texte en cas de défaut de notification est l'inopposabilité de la cession au bailleur, et non l'éviction du cessionnaire. Elle relève que la cession sans l'accord du bailleur ne figure pas au nombre des motifs d'éviction sans indemnité limitativement énumérés par l'article 8 de la même loi.

Dès lors, la demande d'indemnisation du cessionnaire est également écartée, l'inopposabilité de l'acte lui interdisant de se prévaloir d'une quelconque relation contractuelle avec le bailleur. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, bien que par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant la tierce opposition formée par le cessionnaire d'un fonds de commerce contre une décision d'éviction du cédant, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la cession d'un droit au bail litigieux. L'appelant soutenait que la cession, antérieure au jugement d'éviction et régulièrement notifiée au bailleur, lui était opposable.

La cour écarte ce moyen au visa de l'article 192 du dahir des obligations et des contrats relatif à la cession d'un droit litigieux. Elle retient que le droit au bail était déjà litigieux au moment de la cession du fonds de commerce, dès lors qu'un commandement de payer et une action en éviction avaient été engagés par le bailleur contre le cédant avant la date de ladite cession.

La cour en déduit que la cession d'un tel droit, intervenue sans le consentement du bailleur, est nulle et ne peut produire aucun effet à son égard, peu important la bonne foi du cessionnaire ou l'accomplissement des formalités de publicité. Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail et la validité d'un congé fondé sur le défaut de paiement des loyers et le changement d'activité. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande reconventionnelle en résiliation et en paiement. L'appel était fondé sur l'inopposabilité de la cession du droit au bail, faute de notification conforme à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, et sur la caractérisation des manquements reprochés au preneur. La cour retient que, faute de notification régulière de la cession aux bailleurs avant la délivrance du congé, le preneur initial demeurait leur seul débiteur. Elle juge néanmoins le congé non fondé, dès lors que la créance de loyers antérieure à cinq ans était prescrite en application de l'article 391 du même code et que le bailleur ne rapportait pas la preuve d'une destination contractuelle spécifique des locaux dont le preneur aurait dévié. La cour écarte également la demande en paiement dirigée contre le cédant, relevant que les bailleurs avaient eux-mêmes reconnu l'encaissement des loyers versés par les cessionnaires et demandé leur subrogation dans l'obligation de paiement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait ne plus avoir la qualité de preneur, ayant cédé son droit au bail à un tiers par acte authentique avant la période d'impayés objet du litige. La cour relève que si la cession est matériellement établie, le preneur cédant ne rapporte pas la preuve de sa notification au bailleur. Au visa de l'article 25 de la loi n° 49-16, elle rappelle qu'en l'absence d'information du bailleur par le cédant ou le cessionnaire, la cession lui est inopposable. Dès lors, le preneur initial demeure tenu des obligations découlant du bail, notamment du paiement des loyers échus postérieurement à la cession. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail intervenue après la mise en demeure du preneur initial pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, décision confirmée par un premier arrêt d'appel. Saisi sur tierce opposition par le cessionnaire, ce dernier soutenait que la procédure d'expulsion lui était inopposable, faute pour le bailleur de l'y avoir appelé après avoir été notifié de la cession. La cour écarte ce moyen, relevant que la mise en demeure avait été notifiée au cédant et que le défaut de paiement était constitué antérieurement à la cession et à sa notification au bailleur. Elle retient, au visa de l'article 25 de la loi 49-16, que la cession du droit au bail ne saurait faire obstacle aux effets juridiques d'un commandement de payer demeuré infructueux ni paralyser l'action en résiliation fondée sur le manquement du preneur initial. Le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté au fond.