Mot clé
Indivisibilité du bail

La cour d'appel de commerce retient que l'indivisibilité du contrat de bail commercial impose, en cas de pluralité de preneurs, la notification de l'injonction de payer à chacun d'entre eux pour que le manquement contractuel soit valablement constaté. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en prononçant la résolution du bail et l'expulsion des preneurs pour défaut de paiement des loyers.

La question soumise à la cour portait sur la validité d'une sommation de payer notifiée à l'un seulement des deux copreneurs. La cour relève que le procès-verbal de notification, bien que l'injonction fût adressée aux deux preneurs, ne mentionnait sa remise qu'à l'un d'eux, sans préciser que le destinataire la recevait également pour le compte du second.

Elle en déduit que cette notification, irrégulière au regard des dispositions du code de procédure civile, est dépourvue de tout effet juridique à l'égard des deux preneurs. Pour cette seule raison, et sans examiner les autres moyens soulevés, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise et ordonnant l'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la notification du congé en cas de pluralité de preneurs. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'éviction.

Les preneurs appelants soulevaient l'irrégularité du congé, au motif qu'il n'avait été signifié qu'à l'un des copreneurs et non à l'ensemble des héritiers cotitulaires du bail. La cour relève que la notification du congé, fondement de l'action en éviction, n'a effectivement été délivrée qu'à un seul des locataires.

Elle en déduit que, faute de notification à tous les titulaires du droit au bail, l'acte ne leur est pas opposable et ne peut valablement rompre le lien locatif. La cour retient que le contrat de bail constituant une unité indivisible, la demande d'éviction fondée sur un congé irrégulièrement notifié doit être déclarée irrecevable.

Le jugement est par conséquent infirmé sur la demande principale et la cour, statuant à nouveau, déclare la demande d'éviction irrecevable.

Saisie d'un recours en rétractation formé contre l'un de ses propres arrêts ayant confirmé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce en précise les conditions d'ouverture. Le demandeur en rétractation invoquait, au visa de l'article 402 du code de procédure civile, une contradiction dans les motifs de l'arrêt ainsi qu'un défaut de réponse à ses moyens tirés de l'incompétence territoriale, de l'indivisibilité du bail et de la nécessité de mettre en cause un co-preneur.

La cour écarte le recours en rappelant la définition stricte de la contradiction justifiant la rétractation, laquelle doit rendre la décision matériellement inexécutable en opposant des motifs qui s'annulent mutuellement. Elle juge en outre que l'omission de statuer sur une exception d'incompétence ne constitue pas un cas d'ouverture du recours en rétractation mais un moyen de cassation, et ce, sans préjudice de l'irrecevabilité de tout recours contre une décision statuant sur la compétence en application de la loi sur les juridictions de commerce.

La cour relève enfin que les autres moyens soulevés, relatifs à la cession de l'actif commercial par un co-preneur et à la nature du bail, avaient bien été tranchés par l'arrêt critiqué. Dès lors, le recours est rejeté et le demandeur condamné à la confiscation de l'amende prévue par l'article 403 du code de procédure civile.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure adressée à une pluralité de preneurs. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution du bail et en expulsion formée par le bailleur.

En appel, la question se posait de savoir si la notification de la mise en demeure effectuée à personne à l'un des copreneurs suffisait à établir le manquement de l'ensemble des locataires. La cour retient que la notification faite à un seul des preneurs ne produit pas d'effet à l'égard des autres.

Elle relève que le procès-verbal de notification, bien qu'établissant la remise de l'acte à l'un des locataires, était taisant sur le sort réservé à la notification destinée au second. La cour énonce ainsi que la notification à un seul des preneurs ne saurait suppléer à l'obligation de notifier l'acte à chacun d'eux, le procès-verbal devant préciser le résultat des diligences accomplies pour chaque destinataire.

Le jugement est par conséquent confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'un congé délivré pour changement d'activité en présence de plusieurs preneurs. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur en validation du congé et en expulsion irrecevable. L'appelant soutenait que le congé avait été valablement délivré en exécution d'une ordonnance visant les deux preneurs et que le changement d'activité justifiait l'expulsion. La cour retient que le contrat de bail étant indivisible, le congé doit être notifié à l'ensemble des copreneurs ou de leurs ayants droit pour produire un effet juridique. Elle relève qu'en l'absence de preuve de la notification effective de l'acte à la seconde preneuse ou à ses héritiers, le congé est dépourvu de toute portée. La cour précise que la seule obtention d'une ordonnance autorisant la délivrance du congé ne saurait pallier le défaut de preuve de sa notification régulière à chacun des destinataires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement délivré à un seul des cotitulaires d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en ne condamnant le preneur qu'au paiement de sa quote-part des loyers impayés. L'appelant soutenait que le congé, ne lui ayant été délivré qu'à lui seul à l'exclusion du preneur initial avec qui il est associé dans le fonds de commerce, était nul et de nul effet. La cour retient que la qualité de l'appelant, en tant qu'associé à cinquante pour cent dans le fonds de commerce, lui confère la qualité de cotitulaire du droit au bail, statut consacré par de précédentes décisions ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle en déduit que le bail commercial constituant une entité indivisible, le congé visant à sa résiliation doit, à peine de nullité, être notifié à l'ensemble des preneurs. Le congé n'ayant été délivré qu'à l'un des cotitulaires, il est privé de tout effet juridique et la demande d'expulsion doit être rejetée. La cour confirme cependant la condamnation de l'appelant au paiement de sa quote-part des arriérés locatifs, son obligation au paiement découlant de sa qualité de copreneur, indépendamment de la validité du congé. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a validé le congé et prononcé l'expulsion, mais confirmé pour le surplus.