Mot clé
Faute du locataire

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et ordonnant son expulsion, la cour d'appel de commerce examine la compétence d'attribution et la qualification de la force majeure. L'appelant soulevait, d'une part, l'incompétence du tribunal de commerce et, d'autre part, l'existence d'un cas de force majeure l'exonérant de son obligation de paiement, résultant de la mise sous scellés des locaux par l'administration douanière.

La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence d'attribution, en rappelant que ce déclinatoire doit être soulevé in limine litis devant le premier juge et que le litige, relatif à un bail commercial, relève bien de la compétence matérielle du tribunal de commerce. Sur le fond, la cour retient que la mise sous scellés des locaux par l'administration des douanes ne constitue pas un cas de force majeure au sens de l'article 269 du dahir des obligations et des contrats.

Elle juge en effet qu'un tel événement n'est pas imprévisible et que le preneur ne peut se prévaloir de sa propre défaillance, consistant en l'absence de justification de la détention légale de ses marchandises, pour s'exonérer de ses obligations locatives. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la faute du locataire et la recevabilité de sa demande reconventionnelle. Le tribunal de commerce avait retenu que des modifications substantielles et non autorisées des lieux loués, consistant en la démolition et la reconstruction d'une partie du fonds, justifiaient l'éviction.

L'appelant contestait être l'auteur des dégradations et soutenait que sa demande tendant à être autorisé à remettre les lieux en état avait été à tort déclarée irrecevable. La cour retient que le procès-verbal de contravention urbanistique, en tant que document officiel, constitue une preuve suffisante de l'implication du preneur dans les travaux litigieux.

Elle ajoute que l'offre du preneur de remettre les lieux en état vaut aveu de sa responsabilité. La cour confirme par ailleurs l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle en raison de l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure ayant déjà statué sur le même objet.

Elle écarte enfin l'argument tiré de la qualité de copropriétaire du preneur, le litige relevant exclusivement du rapport locatif et non du droit de propriété. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine l'étendue des obligations transmises au cessionnaire d'un fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait écarté la responsabilité du preneur actuel au motif que les travaux n'étaient pas de son fait. L'appelant, bailleur, soutenait que le cessionnaire est tenu des manquements de son prédécesseur, notamment la démolition d'un mur. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'aveu extrajudiciaire du bailleur lui-même, lequel avait reconnu lors d'une expertise que les travaux litigieux étaient imputables au locataire précédent. Elle retient que les seules obligations qui se transmettent au cessionnaire, en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, sont celles qui découlent directement de la relation locative née du contrat de bail, à l'exclusion de la responsabilité pour des faits matériels antérieurs à la cession. La cour ajoute que le silence gardé par le bailleur au moment des faits s'analyse en une acceptation tacite desdits travaux. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Le non-paiement d’une dette de loyer éteinte par la prescription ne saurait constituer une mise en demeure valide justifiant la résiliation du bail et l’expulsion du preneur.

La Cour suprême censure la position des juges du fond qui, tout en constatant la prescription d’une partie de la créance de loyer, avaient néanmoins retenu une faute du locataire pour justifier la résiliation du contrat.

La haute juridiction rappelle le lien indissociable entre l’obligation principale et la mise en demeure qui en découle. L’obligation de payer le loyer étant légalement éteinte par l’effet de la prescription, son inexécution ne peut plus caractériser un manquement contractuel ni, par conséquent, constituer une mise en demeure. Dès lors, aucune sanction — qu’il s’agisse de la résiliation, de l’expulsion ou de l’allocation de dommages-intérêts — ne peut être prononcée sur le fondement d’une obligation qui n’existe plus. La motivation de la cour d’appel, ainsi viciée, équivaut à une absence de motifs et entraîne la cassation.