Mot clé
Exonération du paiement des loyers

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la non-réalisation d'une condition suspensive stipulée dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs et d'une indemnité, tout en prononçant la résolution du bail.

Le débat en appel portait sur la question de savoir si le contrat était devenu caduc faute pour le preneur d'avoir obtenu les autorisations administratives nécessaires à l'exploitation de son activité, condition expressément prévue au contrat. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient qu'en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, la clause prévoyant que le bail serait réputé n'avoir jamais existé en cas de non-obtention des autorisations à une date déterminée s'impose comme la loi des parties.

La cour en déduit que la condition ayant défailli, le contrat est privé de tout effet juridique. Dès lors, aucune obligation de paiement des loyers ne peut peser sur le preneur, la jouissance du bien, contrepartie du loyer, n'ayant jamais été effective.

La cour d'appel infirme par conséquent le jugement sur les condamnations pécuniaires et, statuant à nouveau, rejette la demande en paiement, confirmant le jugement pour le surplus.

En matière de bail commercial et des effets de la crise sanitaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exonération du paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement des loyers dus pendant la période de fermeture administrative et pour un mois subséquent, tout en prononçant l'éviction du preneur.

L'appel portait sur la question de savoir si le preneur pouvait unilatéralement suspendre le paiement des loyers en invoquant la force majeure, sans saisir préalablement le juge, et si un paiement fait à un tiers non mandaté était libératoire. La cour retient que l'application des dispositions de l'article 652 du dahir des obligations et des contrats est subordonnée à une demande judiciaire du preneur en résiliation ou en diminution du prix.

Faute pour le preneur d'avoir initié une telle procédure, il reste tenu au paiement des loyers échus durant la fermeture administrative. La cour juge en outre que le paiement du loyer à la mère du bailleur, en l'absence de mandat, n'est pas libératoire.

Le jugement est donc infirmé sur le rejet de la demande en paiement des loyers et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur la qualification d'un contrat verbal d'occupation de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce était amenée à distinguer le bail commercial du contrat de gérance libre. Le tribunal de commerce avait requalifié la relation en bail, condamné le preneur au paiement des arriérés tout en ordonnant à la bailleresse de rétablir la fourniture d'électricité.

L'appelante principale contestait cette qualification et demandait la résolution du contrat pour défaut de paiement, qu'elle estimait être une gérance libre, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait son exonération du paiement des loyers en raison de la coupure d'électricité. La cour confirme la qualification de bail commercial, retenant que la gérance libre suppose l'existence d'un fonds de commerce préexistant, ce qui n'est pas le cas lorsque l'activité effectivement exercée par l'occupant est distincte de celle inscrite au registre du commerce par la propriétaire.

La cour rappelle par ailleurs que si l'obligation de garantir la jouissance paisible inclut la fourniture d'électricité, le preneur ne peut être exonéré du paiement des loyers qu'à la condition de démontrer que la coupure a rendu l'exploitation totalement et définitivement impossible, preuve non rapportée. La demande de dommages et intérêts du preneur est également écartée comme étant insuffisamment déterminée.

La cour rejette en conséquence l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.