Mot clé
Évaluation de la valeur locative

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la nature et les modalités de l'action en paiement d'une indemnité d'occupation due par des associés à la société civile immobilière dont ils sont membres. Le tribunal de commerce avait condamné plusieurs associés à verser à la société une telle indemnité sur le fondement d'un premier rapport d'expertise.

Les appelants contestaient la compétence du juge commercial, la recevabilité d'une action directe entre associés se substituant aux procédures de distribution des bénéfices, ainsi que la régularité de l'expertise. La cour écarte l'exception d'incompétence comme tardive pour avoir été soulevée pour la première fois en appel.

Ordonnant une nouvelle expertise, elle retient que l'occupation à titre gratuit d'un bien social par certains associés au détriment des autres fonde une créance d'indemnité au profit de la personne morale. La cour rejette également le moyen tiré de l'existence de baux conclus au nom des conjoints des associées, dès lors que leur occupation effective des lieux suffit à les rendre personnellement redevables.

Le jugement est par conséquent réformé uniquement sur le quantum de la condamnation, lequel est réduit au montant fixé par le nouveau rapport d'expertise homologué par la cour.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du congé et le calcul de l'indemnité d'éviction éventuelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'éviction et fixé une indemnité provisionnelle ainsi qu'une indemnité complémentaire en cas de privation du droit au retour du preneur.

L'appelant principal, preneur, contestait la validité du congé pour défaut de permis de démolir et pour fraude, le nouveau plan de construction ne prévoyant qu'un seul local au lieu de deux, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité complémentaire. La cour écarte les moyens du preneur, retenant que la justification du congé pour reconstruction ne requiert, au visa des articles 9 et 26 de la loi 49-16, que la production du permis de construire et des plans, le permis de démolir n'étant délivré qu'après libération des lieux.

Sur l'indemnité, la cour censure l'évaluation du premier juge, considérant que l'absence de déclarations fiscales ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de clientèle et de l'achalandage, qui doit alors être évaluée sur la base du régime forfaitaire fiscal. Procédant à une nouvelle évaluation de la valeur locative du bien et réintégrant la perte des éléments incorporels du fonds, elle recalcule l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité complémentaire.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les composantes de cette indemnité en cas de non-exploitation du fonds. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité couvrant la valeur totale du fonds, incluant les éléments incorporels.

L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en soutenant que la fermeture prolongée des lieux par le preneur excluait toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour retient que la preuve de la non-exploitation du fonds depuis plusieurs années, rapportée par une attestation administrative non contestée par une inscription de faux, prive le preneur du droit à une indemnité pour la perte des éléments incorporels.

Elle juge que seule la perte du droit au bail doit être indemnisée, écartant par ailleurs les frais de déménagement et de réparation pour un local inexploité. La cour valide cependant l'évaluation de la valeur locative retenue par l'expert, faute pour le bailleur d'en contester utilement le montant.

Le jugement est par conséquent réformé, le montant de l'indemnité d'éviction étant réduit pour ne correspondre qu'à la valeur du droit au bail.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait l'évaluation de cette indemnité, soulevant la question de la nécessité de produire des déclarations fiscales pour justifier de la valeur de la clientèle et de la réputation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'en application de l'article 7 de la loi n° 49-16, le défaut de production des déclarations fiscales des quatre dernières années prive le preneur du droit à une indemnisation au titre de ces éléments.

La cour relève en outre que les documents comptables produits par le preneur concernaient un autre local, les rendant inopérants. Elle juge également que le preneur n'a pas rapporté la preuve d'une sous-évaluation de la valeur locative retenue pour le calcul des autres postes de préjudice.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.