Mot clé
Éléments d'appréciation de la valeur du fonds

En matière de congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'éviction visant l'un des deux locaux pour défaut de qualité à agir du bailleur, tout en ordonnant l'éviction de l'autre moyennant indemnité. L'appel portait principalement sur la qualité à agir du bailleur, contestée au motif que le contrat de bail initial n'était pas à son nom, et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction en l'absence de production par le preneur des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Sur la qualité à agir, la cour d'appel de commerce retient que la preuve du transfert de propriété du bien et la reconnaissance par le preneur lui-même de la qualité de bailleur de l'appelante suffisent à établir sa légitimité. S'agissant de l'indemnité, la cour rappelle que si les déclarations fiscales constituent un élément d'appréciation de la valeur du fonds de commerce au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, leur absence ne prive pas le preneur de son droit à une indemnisation complète.

Il appartient dès lors au juge du fond d'évaluer souverainement le préjudice sur la base d'autres critères objectifs, tels que la localisation, la superficie et la nature de l'activité, tels que relevés par l'expertise judiciaire. La cour infirme donc partiellement le jugement, accueille la demande d'éviction pour le second local et fixe l'indemnité correspondante, confirmant pour le surplus la décision entreprise.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour usage personnel, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction mais alloué une indemnité jugée insuffisante par le locataire appelant. Ce dernier contestait le montant du loyer retenu pour le calcul ainsi que l'interprétation restrictive des conditions d'indemnisation de la perte du fonds de commerce. Au visa de l'article 7 de la loi 49.16, la cour retient que les déclarations fiscales des quatre dernières années ne constituent qu'un des éléments d'appréciation de la valeur du fonds et ne sauraient conditionner à elles seules le droit à indemnisation pour perte de clientèle. Procédant à une nouvelle évaluation souveraine, elle révise les différents postes de préjudice en retenant une valeur locative supérieure et en fixant distinctement les indemnités pour le droit au bail, la perte de clientèle et les frais de déménagement. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est revalorisé.

En cas d’éviction pour démolition et reconstruction, si le preneur n’a pas exprimé son souhait de retour durant l’instance, le bailleur doit l’informer du début des travaux et l’inviter à exercer ce droit dans les 3 mois (art. 13 al. 3, loi n° 49.16). Le manquement à cette formalité par le bailleur initial le rend redevable de l’indemnité d’éviction complète pour perte du fonds de commerce, cette obligation ne se transmettant pas à l’acquéreur postérieur de l’immeuble.

Pour fixer l’indemnité, l’absence de déclarations fiscales (un des éléments visés à l’art. 7, loi n° 49.16) n’exclut pas la prise en compte des autres composantes du fonds (droit au bail, clientèle, etc.), souverainement appréciées par les juges du fond. Les moyens soulevés pour la première fois en cassation sont irrecevables.