Mot clé
Droits du Créancier Hypothécaire

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande de suspension de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les droits d'un constructeur de bonne foi sur le terrain d'autrui face au créancier hypothécaire du propriétaire inscrit. L'appelant soutenait que l'action au fond qu'il avait engagée pour faire valoir ses droits sur la construction justifiait la suspension des mesures d'exécution diligentées par le créancier. La cour écarte ce moyen au motif que les droits du créancier hypothécaire, fondés sur les inscriptions du titre foncier, priment sur la situation de fait du constructeur en application du principe de l'inopposabilité des droits non inscrits. Elle retient que l'action intentée par le constructeur, fondée sur les dispositions du code des droits réels relatives à la construction sur le terrain d'autrui, ne peut aboutir qu'à une indemnisation pour la valeur des constructions et non à la revendication de la propriété du fonds. Dès lors, l'instance au fond est sans incidence sur le droit du créancier de poursuivre la vente du bien grevé, lequel constitue son gage. L'ordonnance de référé est en conséquence confirmée.

Est annulée l’ordonnance du juge-commissaire qui, lors de la distribution du produit de la vente d’un immeuble grevé, n’a pas colloqué au rang de créancier hypothécaire le garant ayant partiellement désintéressé le titulaire de l’hypothèque. La cour d’appel juge que le garant qui exécute son engagement est subrogé dans les droits et privilèges du créancier et doit bénéficier, à ce titre, du même rang de préférence.

La décision se fonde sur l’acte de subrogation par lequel le créancier initial a explicitement transféré au garant l’ensemble de ses « droits et privilèges ». La cour relève en outre qu’une précédente ordonnance du juge-commissaire, non annulée ou modifiée, avait déjà admis la créance du garant à titre privilégié. Le privilège hypothécaire doit donc profiter conjointement au créancier et au garant, avant toute distribution aux autres créanciers.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.