Mot clé
Différence de superficie

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a été saisie d’un litige opposant un vendeur et un acquéreur dans le cadre d’une promesse de vente portant sur un local commercial. L’acquéreur, ayant constaté une différence de superficie entre celle initialement prévue et celle effectivement constatée après travaux, réclamait un complément de prix au vendeur.

La Cour, après examen des faits et des arguments des parties, a rejeté la demande de l’acquéreur. Elle a considéré que le prix de vente avait été fixé de manière forfaitaire dans la promesse de vente, sans aucune clause prévoyant une variation en fonction de la superficie finale du local.

La Cour a rappelé que la charge de la preuve incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation. En l’espèce, l’acquéreur n’a pas rapporté la preuve d’un quelconque accord sur une augmentation du prix en fonction de la superficie.

Par ailleurs, la Cour a confirmé le jugement de première instance condamnant le vendeur à des dommages et intérêts pour ne pas avoir conclu le contrat de vente définitif, malgré la mise en demeure qui lui avait été adressée. Elle a ainsi retenu la responsabilité contractuelle du vendeur pour inexécution de ses obligations.

Le juge étant tenu de restituer aux faits leur exacte qualification juridique sans s'arrêter à la dénomination que les parties leur ont proposée, l'action de l'acheteur fondée sur une différence entre la contenance réelle de l'immeuble vendu et celle déclarée au contrat doit être examinée au regard des articles 528 à 531 du Dahir des obligations et des contrats. Il en résulte que cette action, qu'elle tende à la résolution de la vente ou à une modification du prix, se prescrit par un an à compter du jour de la délivrance, en application de l'article 531 du même code. Par conséquent, justifie légalement sa décision, par substitution de motifs, la cour d'appel qui déclare prescrite une telle action intentée bien après l'expiration de ce délai.

La règle selon laquelle l'indemnité d'expropriation doit être fixée sur la base de la valeur du bien à la date de l'acte déclarant l'utilité publique est subordonnée à l'introduction de l'instance en transfert de propriété dans un délai de six mois. Dès lors, c'est à bon droit que la juridiction du fond, constatant que ce délai n'a pas été respecté par l'administration, écarte ce moyen et confirme l'indemnité fixée par l'expert judiciaire.

De même, la différence de superficie entre le bien exproprié et les biens servant de comparaison peut légalement justifier une différence de valeur au mètre carré, un terrain de plus petite taille pouvant avoir une valeur proportionnellement plus élevée.