Mot clé
Démolition pour reconstruction

Saisie d'un appel portant sur la fixation de l'indemnité provisionnelle complète due à un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur la recevabilité de la demande. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, tout en déclarant prématurée la demande relative aux frais d'attente.

L'appelant principal contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que l'appelant incident soulevait l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée et son caractère prématuré. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que le premier jugement de rejet n'avait statué que sur la forme et non sur le fond.

Sur le fond, elle rappelle que l'évaluation de l'indemnité relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et valide l'estimation fondée sur les déclarations fiscales antérieures, la durée du bail et l'emplacement du local. La cour confirme également le rejet de la demande au titre des frais d'attente, au motif que ceux-ci ne sont dus, en application de l'article 9 de la loi 49-16, que pendant la durée effective des travaux de reconstruction, laquelle n'était pas encore engagée.

En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce distingue le régime de l'éviction pour cause de péril de celui de l'éviction pour démolition et reconstruction en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du preneur tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction et à la reconnaissance d'un droit au retour.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que fondée sur l'état de péril de l'immeuble, devait ouvrir droit à indemnisation dès lors que le bailleur n'avait procédé à aucune reconstruction. La cour retient que l'éviction prononcée par le juge des référés était fondée exclusivement sur l'état de péril, cause exonératoire de toute indemnité d'éviction.

Elle juge en outre que le droit au retour et l'indemnité compensant sa privation ne naissent qu'après la reconstruction effective des lieux. En l'absence de reconstruction, une telle demande est donc prématurée.

La cour confirme en conséquence le premier jugement et, infirmant le second, déclare la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du motif du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur, fondée sur la nécessité de démolir les lieux pour les besoins d'une opération de lotissement.

La cour rappelle toutefois, au visa des articles 6 et 26 de la loi 49-16, que les causes de résiliation d'un bail commercial sont d'interprétation stricte et limitativement énumérées par la loi. Elle juge que le motif invoqué par le bailleur, à savoir la démolition en vue de finaliser un lotissement, ne constitue pas l'un des cas légaux autorisant la résiliation, lesquels visent notamment la démolition pour reconstruction et non pour un simple aménagement foncier.

Le congé étant ainsi dépourvu de fondement juridique, il ne peut produire aucun effet. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'éviction.

Le propriétaire qui souhaite refuser le renouvellement d’un bail commercial en vue de démolir et reconstruire son bien, conformément à l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, doit impérativement prouver sa qualité de propriétaire de l’immeuble. La Cour de cassation juge que la seule production d’un permis de construire et d’un plan ne suffit pas à établir cette qualité, même lorsque ces documents sont délivrés par les autorités administratives compétentes.

En effet, un permis de construire peut être émis au nom du directeur d’une société et non à la société elle-même, ce qui ne confère pas automatiquement la propriété à cette dernière. Par conséquent, une décision de cour d’appel qui se fonde uniquement sur de tels documents pour établir la qualité de propriétaire est considérée comme dénuée de base légale. Une telle motivation est assimilée à une absence de motivation et entraîne la cassation de la décision, portant ainsi atteinte aux droits de la défense et aux dispositions de l’article 1er du Code de procédure civile.