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Déchéance du droit à l'indemnité d'éviction

En matière de bail commercial régi par la loi 49-16, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction de la fermeture prolongée du local loué. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur, retenant que la fermeture du local pendant plus de deux ans constituait un motif légitime de résiliation.

Saisie de la question de savoir si une telle fermeture constituait une cause d'éviction ou seulement une cause de déchéance du droit à l'indemnité, la cour opère une distinction fondamentale entre les motifs d'éviction et les cas de perte du droit à indemnité. Elle retient que la fermeture du local, même pour une durée supérieure à deux ans entraînant la perte de la clientèle, ne figure pas parmi les manquements contractuels justifiant l'éviction au sens de l'article 26 de ladite loi.

La cour précise qu'une telle situation a pour seule conséquence, en application de l'article 8, de priver le preneur de son droit à une indemnité d'éviction, mais ne constitue pas une cause de résiliation du bail. Elle relève en outre que le bailleur souhaitant récupérer un local fermé ou abandonné doit recourir à la procédure spécifique de reprise, ce qui n'a pas été le cas.

Concernant la demande reconventionnelle du preneur, la cour confirme son rejet au motif que l'astreinte déjà prononcée par le juge des référés constitue une réparation suffisante. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction, la demande du bailleur étant rejetée, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de réintégration dans des locaux commerciaux reconstruits, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait débouté le preneur évincé de sa demande. L'appelant soutenait que son droit au retour subsistait, contestant la régularité de la procédure d'éviction initiale pour démolition et reconstruction, notamment au regard des délais de contestation de l'injonction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en opposant l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'appel antérieure ayant validé l'éviction, au visa de l'article 451 du code des obligations et des contrats. La cour retient que la décision précédente, en constatant la déchéance du preneur de son droit de contester l'injonction et, par conséquent, de son droit à l'indemnité d'éviction, a définitivement statué sur les droits des parties. Dès lors, le droit au retour dans les lieux après reconstruction, accessoire au droit à l'indemnité, est également éteint par voie de conséquence. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'application de l'exception au droit à l'indemnité d'éviction prévue par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel tout en condamnant les bailleurs au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la preneuse. En appel, les bailleurs soutenaient que l'indemnité n'était pas due dès lors que le fonds de commerce avait perdu sa clientèle et sa réputation suite à une fermeture de plus de deux ans, situation visée par l'article 8 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'exception qui prive le preneur de son indemnité ne s'applique que si la fermeture du local lui est imputable. La cour relève en effet que la preneuse avait été privée de l'exploitation de son fonds par le fait même des bailleurs, ce qui avait été judiciairement constaté par des décisions antérieures lui allouant des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Dès lors, la fermeture prolongée du local, n'étant pas volontaire mais subie du fait du bailleur, ne pouvait justifier la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des pouvoirs d'investigation du juge et sur le droit à l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en résiliation et en paiement. L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû ordonner une mesure d'instruction pour vérifier ses allégations de paiement partiel et de privation de jouissance. La cour retient qu'en l'absence de toute preuve de paiement produite par le preneur, le juge du fond n'est pas tenu d'ordonner une mesure d'instruction que les pièces versées au dossier rendent inutile. Elle rappelle en outre qu'en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, la résiliation du bail pour non-paiement des loyers prive le preneur de tout droit à une indemnité d'éviction, ce qui rendait sa demande à ce titre nécessairement infondée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que la fermeture du local commercial était temporaire et résultait des litiges judiciaires ayant opposé les parties, une cour d’appel en déduit à bon droit que le preneur n’est pas déchu de son droit à l’indemnité d’éviction. N’est pas tenue d’ordonner une mesure d’instruction, telle qu’une enquête par audition de témoins, la cour d’appel qui s’estime suffisamment éclairée par les éléments de preuve versés aux débats pour statuer sur la cause et la durée de ladite fermeture.