Mot clé
Congé pour travaux

En matière de bail commercial soumis au dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel de commerce se prononce sur la déchéance du droit du preneur de contester un congé pour travaux non autorisés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'éviction du preneur, la considérant fondée.

L'appelant soutenait avoir respecté la procédure de conciliation préalable, contestant ainsi la déchéance de son droit de s'opposer aux motifs de l'éviction. La cour relève que la procédure de conciliation invoquée par le preneur concernait un précédent congé pour défaut de paiement de loyers, et non le congé pour travaux non autorisés fondant la présente action.

Dès lors, la cour retient que le preneur n'a pas contesté le congé litigieux dans le délai de trente jours prévu par l'article 27 du dahir du 24 mai 1955. Faute d'avoir initié la procédure de conciliation requise pour ce motif spécifique, le preneur est déchu de son droit de contester les causes du congé.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation d'un congé pour travaux non autorisés, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet purgeant d'un renouvellement judiciaire du bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute pour le bailleur de démontrer que les aménagements litigieux portaient atteinte à la solidité de l'immeuble. L'appelant soutenait que la seule modification des lieux constituait un motif grave et légitime justifiant la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que les modifications reprochées au preneur, bien qu'établies, sont antérieures au dernier renouvellement du bail prononcé par une décision de justice devenue définitive. Elle retient que ce renouvellement a eu pour effet de purger les manquements antérieurs à sa date. Dès lors, en l'absence de preuve d'un nouveau manquement du preneur postérieur à cette décision, le congé fondé sur les anciens travaux ne pouvait être validé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour travaux de surélévation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la compétence du président du tribunal de commerce en la matière. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle n'avait pas été adressée à l'autorité compétente, bien que le bailleur ait fondé son action sur les dispositions de la loi 49-16 qui désignent expressément le président du tribunal. L'appelant soutenait que sa requête initiale était bien dirigée contre le président du tribunal de commerce, conformément aux articles 16 et 17 de ladite loi. La cour d'appel, après examen de la requête introductive d'instance, constate que celle-ci était effectivement et correctement adressée au président du tribunal de commerce. Elle retient dès lors que le premier juge a commis une erreur de droit en déclarant la demande irrecevable pour un motif contredit par les pièces du dossier. Toutefois, la cour refuse de statuer au fond sur la demande d'éviction, considérant qu'une telle décision priverait l'intimé du double degré de juridiction. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et renvoie l'affaire devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué au fond.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine, que le rapport d'expertise judiciaire établissait que les travaux de surélévation et de renforcement de la structure de l'immeuble, envisagés par le bailleur, nécessitaient l'éviction du preneur, c'est à bon droit qu'une cour d'appel refuse d'ordonner une contre-expertise, dès lors qu'elle estime disposer des éléments suffisants pour former sa conviction. Par ailleurs, la cour d'appel peut, à la demande du preneur, homologuer l'expertise évaluant l'indemnité potentielle due en cas de non-respect de son droit de priorité au retour, une telle décision n'étant pas prématurée.

Est irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation et pris de la violation de la loi par l'homologation de ladite expertise.

En application de l'article 15 du dahir du 24 mai 1955, le bailleur qui entend surélever son immeuble peut reporter le renouvellement du bail commercial pour une durée maximale de deux ans, si les travaux exigent l'éviction du preneur. Dans ce cas, ce dernier a droit à une indemnité réparant le préjudice subi, sans qu'elle puisse excéder deux années de loyer.

Par suite, une cour d'appel retient à bon droit que cette indemnité spécifique exclut le versement de l'indemnité d'éviction et rejette en conséquence la demande d'expertise visant à évaluer le fonds de commerce. De même, un bail conclu pour des périodes successives de trois, six et neuf ans devient un contrat à durée indéterminée après la dernière échéance, permettant au bailleur de donner congé moyennant le préavis légal.

Saisis d’un congé fondé sur un projet de travaux de modification, les juges du fond peuvent, par le biais d’une expertise judiciaire, déterminer la nature réelle des opérations envisagées. S’il s’avère que celles-ci impliquent une démolition totale de l’immeuble, ils doivent qualifier le motif de « démolition et reconstruction ». En procédant à cette requalification, la cour ne statue pas au-delà de ce qui est demandé, mais restitue aux faits leur exacte portée juridique afin d’apprécier le sérieux du motif du congé.

Cette qualification déclenche l’application du régime de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, qui accorde au locataire une indemnité limitée et un droit de priorité pour réintégrer les lieux, à l’exclusion de l’indemnité d’éviction intégrale. L’argument relatif à la péremption du permis de construire est par ailleurs inopérant, la protection du preneur étant assurée non par la validité de cette autorisation administrative, mais par les garanties substantielles de retour et d’indemnisation prévues aux articles 12, 13 et 20 du même texte.