Mot clé
Congé du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la distinction des régimes d'éviction pour usage personnel et pour manquement aux obligations contractuelles. Le bailleur appelant soutenait que le preneur devait être déchu de son droit à indemnité en raison de loyers impayés, contestant par ailleurs l'évaluation du fonds de commerce.

La cour écarte ce moyen en rappelant que la procédure avait été engagée sur le fondement de la volonté du bailleur de reprendre le local pour son usage personnel, régime qui ouvre droit de plein droit à une indemnité d'éviction en application de l'article 26 de la loi n° 49-16. Elle retient que le manquement allégué du preneur, à savoir le défaut de paiement des loyers, relève d'une procédure distincte et ne peut être invoqué pour priver le preneur de l'indemnité due dans le cadre d'une éviction pour usage personnel.

La demande reconventionnelle en paiement des loyers est par conséquent jugée irrecevable dans cette instance, la cour validant au surplus l'expertise ayant servi de base au calcul de l'indemnité. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

En matière de bail commercial et de droit au renouvellement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le moment d'acquisition du statut protecteur par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur au terme d'un bail d'un an tacitement renouvelé.

L'appelant soutenait que le congé, délivré au cours de la seconde année d'occupation, empêchait l'acquisition par le preneur du droit au renouvellement, la condition de deux années d'exploitation continue n'étant pas remplie à la date du congé. La cour d'appel de commerce, tout en reconnaissant que le bail à durée déterminée se renouvelle tacitement pour une durée identique en application de l'article 689 du dahir des obligations et des contrats, retient que le preneur bénéficie du droit au renouvellement dès lors qu'il justifie d'une jouissance continue de deux années, conformément à l'article 4 de la loi 49-16.

Elle considère que le renouvellement tacite pour une seconde année a permis au preneur de parfaire cette durée légale. Dès lors, le congé délivré par le bailleur avant l'expiration de la seconde année ne saurait priver le preneur du statut protecteur ainsi acquis.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur au terme du contrat, considérant le bail soumis aux règles du droit commun.

L'appelant soutenait que le bail, conclu pour une durée de deux ans, relevait de plein droit du statut protecteur et que le congé délivré par le bailleur était nul faute de respecter le préavis de trois mois imposé par l'article 26 de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que le bailleur, en manifestant sa volonté de ne pas renouveler le bail par un congé délivré avant l'expiration de la période contractuelle de deux ans, a empêché l'accomplissement de la condition d'une jouissance continue de deux ans requise par l'article 4 de la loi n° 49-16 pour l'acquisition du droit au renouvellement.

Dès lors, le statut des baux commerciaux n'étant pas applicable, la cour juge que la relation contractuelle demeure régie par le droit commun des obligations, en application de l'article 230 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle considère en outre que les paiements effectués après le terme ne sauraient valoir renouvellement tacite mais constituent une indemnité d'occupation.

Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère prématuré d'une action en indemnisation pour éviction engagée par un preneur sur le seul fondement d'un arrêté de péril. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, la considérant comme relevant de la compétence du juge des référés.

L'appelant soutenait que sa demande, tendant à l'évaluation d'un préjudice par expertise, relevait du juge du fond. La cour retient cependant que le droit du preneur à une indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, tel que prévu par la loi n° 49-16, est subordonné à l'engagement préalable d'une procédure d'éviction par le bailleur.

En l'absence de toute action en éviction ou de tout congé délivré par les bailleurs, la cour juge que la demande du preneur est prématurée, la simple menace d'éviction ne suffisant pas à ouvrir droit à réparation. Par substitution de motifs, la cour d'appel de commerce confirme le jugement ayant déclaré la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur à l'expiration d'un bail d'un an, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application du statut protecteur des baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, considérant que le bail était arrivé à son terme. L'appelant soutenait que le bail devait être soumis aux dispositions de la loi n° 49-16, rendant inefficace la clause de durée, et contestait la régularité du congé qui n'avait pas été délivré par lettre recommandée comme stipulé au contrat. La cour écarte l'application du statut protecteur en relevant que, aux termes de l'article 4 de la loi n° 49-16, le droit au renouvellement n'est acquis qu'au preneur justifiant d'une jouissance consécutive de deux années au moins. Elle juge en outre que la notification du non-renouvellement par exploit d'huissier plutôt que par lettre recommandée est valable, dès lors que la finalité de l'acte, qui est l'information du destinataire, a été atteinte. Faute de remplir la condition de durée, le bail se trouve donc soumis aux seules dispositions du droit commun des obligations et prend fin par l'arrivée de son terme. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à l'expiration du contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet d'un congé délivré avant l'échéance du terme. L'appelant soutenait que le bail avait été tacitement reconduit par son maintien dans les lieux et le paiement des loyers, en application de l'article 689 du dahir des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en retenant que le congé, notifié par le bailleur dans le respect des stipulations contractuelles, fait obstacle à toute reconduction tacite. Elle juge qu'en présence d'une telle manifestation de volonté de ne pas renouveler le contrat, les dispositions de l'article 690 du même code, qui excluent le renouvellement, priment sur celles relatives à la reconduction par le seul maintien en possession. La cour ajoute que le versement des loyers après le congé constitue un acte unilatéral du preneur insusceptible de créer une nouvelle relation contractuelle. La demande d'indemnité d'éviction est également rejetée, faute pour le preneur de justifier d'une exploitation de deux années consécutives lui conférant la propriété commerciale en vertu de la loi 49-16. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.