Mot clé
Commission d'intermédiaire

Saisi d'un appel portant sur l'étendue d'une commission due au titre d'un protocole d'accord, la cour d'appel de commerce examine la qualification et l'interprétation de cet acte. Le tribunal de commerce avait limité le droit à commission aux seules ventes de lubrifiants, en interprétant le protocole à la lumière d'un contrat de distribution antérieur.

L'appelant principal soutenait que le protocole, qualifié de contrat de courtage, devait être appliqué selon ses termes clairs et généraux, tandis que l'appelant incident contestait le principe même de la commission, faute de paiement par le client final. La cour retient que le protocole constitue un contrat de courtage autonome, distinct du contrat de distribution antérieur, et que ses termes visant l'ensemble des ventes sans distinction sont clairs et ne sauraient être interprétés restrictivement.

Elle s'appuie sur la liberté de la preuve en matière commerciale pour admettre la force probante d'une correspondance et d'une attestation de l'ancien directeur commercial du fournisseur, qui confirment que la commission portait tant sur les lubrifiants que sur les carburants. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré du défaut de paiement par le client final, le protocole n'ayant pas mis le risque de recouvrement à la charge du courtier.

En conséquence, la cour réforme le jugement en ce qu'il a limité le montant de la condamnation et fait droit à l'intégralité de la demande en principal, tout en confirmant le point de départ des intérêts légaux à la date de la demande en justice.

Saisi d'un appel fondé sur l'irrégularité de la signification de l'assignation, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un jugement condamnant un mandant au paiement d'une commission de courtage. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'agent immobilier.

L'appelant soutenait la nullité du jugement pour violation des formalités de notification prévues à l'article 39 du code de procédure civile, le procès-verbal de remise ne mentionnant ni le nom ni la signature du destinataire de l'acte. La cour fait droit à ce moyen, retenant que l'inobservation des formalités substantielles de la signification entraîne la nullité du jugement rendu par défaut.

Statuant par voie d'évocation en application de l'article 146 du même code, la cour se prononce sur le fond du litige. Elle juge que le droit à rémunération du courtier est acquis dès lors que la vente a porté sur le bien immobilier qu'il a fait visiter à son mandant, peu important son absence lors de la signature de l'acte authentique.

La cour rappelle, au visa des articles 415 et 418 du code de commerce, que la mission du courtier s'achève avec la mise en relation des parties et la conclusion de l'opération, rendant la commission exigible. En conséquence, la cour annule le jugement entrepris mais, statuant à nouveau, condamne l'appelant au paiement de la commission convenue, assortie des intérêts légaux.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'un contrat de courtage immobilier à un coindivisaire non signataire et sur l'étendue de l'obligation du coindivisaire signataire. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement les deux coindivisaires au paiement de la commission de l'intermédiaire. L'un des appelants soutenait n'avoir jamais consenti à l'opération, tandis que l'autre contestait l'étendue de son engagement et la réalité des prestations de l'agent immobilier. La cour retient que le contrat de courtage, faute de consentement exprès ou de mandat, est inopposable au coindivisaire qui ne l'a pas signé. Elle rappelle, au visa de l'article 164 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la solidarité ne se présume point et ne saurait résulter de la seule nature de l'indivision. En revanche, la cour considère que le coindivisaire signataire est tenu par les termes de son engagement, lequel portait sur la vente de l'intégralité du bien et non sur sa seule quote-part. La preuve de l'intervention de l'agent est jugée suffisante, son absence lors de la signature de l'acte authentique étant inopérante. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation à l'encontre du coindivisaire non signataire, et confirmé pour le surplus.

Ayant constaté que les documents contractuels, bien qu'établis par une société intermédiaire, mentionnaient expressément qu'ils étaient faits pour le compte d'une autre société, propriétaire du projet immobilier, une cour d'appel en déduit exactement que la relation contractuelle s'analyse en un mandat simple et non en un contrat de commission. C'est donc à bon droit qu'elle écarte l'application de l'article 423 du Code de commerce et juge, en application des articles 921 et 922 du Dahir des obligations et des contrats, que le mandataire n'est pas personnellement tenu des obligations envers le tiers acquéreur, l'action ne pouvant être dirigée que contre le mandant.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rendu un arrêt relatif à un litige portant sur le paiement d’une commission due à un intermédiaire immobilier dans le cadre d’une vente immobilière. L’intermédiaire a assigné la société acquéreuse des biens en paiement de sa commission. La juridiction de première instance a fait droit à la demande, mais un appel a été interjeté par les deux parties, chacune contestant certains aspects du jugement.

La société acquéreuse, dans son appel, a soulevé l’absence de preuve de l’accomplissement par l’intermédiaire de sa mission, ainsi que l’expiration du délai contractuel de l’offre d’acquisition, soutenant que l’échéance du 30 juin 2021, mentionnée dans l’offre d’acquisition, mettait fin à toute obligation à son égard.

La Cour a rejeté ces arguments, considérant que le délai mentionné dans l’offre d’acquisition concernait la durée de validité de l’offre elle-même et non la durée du mandat de l’intermédiaire. De plus, la Cour a relevé que l’acte de vente avait été conclu, ce qui justifiait le paiement de la commission.

L’intermédiaire, dans son appel incident, a contesté le montant de la commission accordée par le tribunal de première instance, arguant que la TVA n’avait pas été prise en compte. La Cour a également rejeté cet argument, estimant que le montant de la commission avait été fixé forfaitairement dans l’offre d’acquisition, sans mention de la TVA. L’intermédiaire a également demandé une augmentation des dommages et intérêts pour le retard de paiement, initialement fixés à 5 000,00 dirhams, en faisant valoir le préjudice subi. La Cour a fait droit à cette demande et a porté le montant des dommages et intérêts à 20 000,00 dirhams.

La Cour a fondé sa décision sur l’examen des documents contractuels, notamment l’offre d’acquisition et l’acte de vente, ainsi que sur les témoignages recueillis lors de l’enquête. Elle a estimé que l’intermédiaire avait rempli sa mission en mettant en relation les parties et en permettant la conclusion de la vente. La Cour a également relevé que l’acquéreuse avait reconnu, dans un document intitulé « Décharge », que l’intermédiaire était son seul mandataire pour cette transaction.

En définitive, la Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne le principe du paiement de la commission, mais l’a modifié quant au montant des dommages et intérêts.