Mot clé
Changements substantiels

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modifications des lieux loués, la cour d'appel de commerce examine si les travaux entrepris par le preneur excèdent l'autorisation donnée par la bailleresse. L'appelante soutenait que les aménagements, notamment la réfection du toit avec des supports en béton, constituaient des changements substantiels non autorisés.

La cour écarte ce moyen en relevant que les travaux litigieux sont conformes à l'autorisation écrite de la bailleresse, laquelle exigeait précisément l'obtention de permis administratifs et le respect d'un plan d'architecte. Elle constate que le preneur a satisfait à ces conditions, comme l'attestent les permis délivrés par les autorités compétentes ainsi que le certificat de conformité des travaux.

La cour retient surtout, en application de l'article 8 de la loi n° 49-16, que la bailleresse ne rapporte pas la preuve que les modifications alléguées porteraient atteinte à la sécurité de l'immeuble ou à sa solidité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé, l'appel principal et l'appel incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce devait qualifier la nature des travaux réalisés par le preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que les aménagements ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. L'appelant soutenait que l'adjonction d'une extension, la démolition d'un mur et la modification des façades constituaient des changements substantiels justifiant la résiliation du contrat. La cour d'appel de commerce, se fondant sur un constat d'huissier, retient que les travaux consistant en la pose d'une toiture légère, le carrelage d'une surface et l'installation de parois vitrées ne portent atteinte ni à la solidité de l'immeuble ni à sa sécurité. Elle rappelle, au visa des dispositions de la loi n° 49-16, que le changement qui n'occasionne aucun préjudice à l'immeuble loué ne constitue pas un motif grave et légitime de résiliation. Dès lors, les travaux litigieux ne sauraient justifier l'application des sanctions prévues à l'article 8 de ladite loi. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résiliation de bail commercial et d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation des manquements graves du preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, faute de preuve des griefs invoqués par le bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait, d'une part, procédé à des modifications non autorisées des lieux loués et, d'autre part, changé l'activité commerciale contractuellement prévue, justifiant ainsi l'éviction sans indemnité. Sur le premier point, la cour retient que les travaux réalisés par le preneur, tels que le carrelage, la peinture ou la réparation d'une porte, relèvent de l'entretien et de l'amélioration nécessaires à l'exploitation et ne constituent pas des changements substantiels portant atteinte à la structure de l'immeuble au sens de l'article 8 de la loi 49.16. Sur le second point, la cour rappelle que le changement d'activité ne peut constituer un manquement que si le contrat de bail stipule expressément une destination exclusive des lieux. En l'absence d'une telle clause de spécialisation et faute de preuve d'un accord des parties sur une activité déterminée, le preneur demeure libre d'exercer l'activité de son choix. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande de résiliation de bail commercial, retient, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que l'installation par le preneur d'une cloison amovible en fer et en verre et l'affectation d'une partie du local au stockage de marchandises liées à l'activité principale, ne constituent pas des changements substantiels de nature à nuire à l'immeuble ou à sa sécurité, ni une modification de l'activité commerciale justifiant l'expulsion en application de l'article 8 de la loi n° 49-16.

Ayant relevé, par une interprétation souveraine des clauses du bail commercial et de son avenant, que le preneur était contractuellement autorisé à réaliser tous les travaux de quelque nature que ce soit, y compris des modifications et des constructions nouvelles, sans l'accord du bailleur, et constaté que ce dernier ne rapportait pas la preuve que les travaux effectués par le preneur avaient porté atteinte à la solidité de l'immeuble ou l'exposaient à un danger, c'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette la demande d'éviction fondée sur la réalisation de changements substantiels dans les lieux loués.

En application de l'article 663 du Code des obligations et des contrats, la résiliation du bail pour modification des lieux par le preneur n'est justifiée qu'en présence de changements substantiels qui altèrent les caractéristiques et la structure du bien loué, et non de simples aménagements aisément réversibles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, ayant souverainement constaté que l'installation d'une cloison en bois ne modifiait pas les caractéristiques ni la forme architecturale du local et pouvait être facilement retirée sans dommage, en déduit que cette modification n'est pas substantielle et rejette la demande de résiliation du bail.

Le locataire d’un bail commercial qui, sans l’accord préalable du bailleur, opère des transformations substantielles – notamment la jonction de deux locaux distincts – et occasionne des dégradations à l’immeuble manque à ses obligations contractuelles ; ce manquement autorise la résiliation du bail et son expulsion.
Constatant, sur la foi d’une expertise judiciaire, la réalité des travaux (abattage de mur séparatif, câblage, détérioration d’éléments porteurs) et l’alourdissement des charges pour le bailleur, la cour d’appel a jugé fondé le congé délivré.  En l’absence d’autorisation, l’inexécution du preneur était caractérisée ; l’expulsion s’imposait.

La Cour de cassation approuve cette motivation : elle rappelle que, selon les articles 345 et 346 du Code de procédure civile, seule la minute conservée au greffe doit être signée, les expéditions revêtues du cachet de conformité étant régulières. En conséquence, le moyen tiré du vice de forme est écarté et le pourvoi rejeté.