Mot clé
Cession immobilière

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt validant un congé pour démolition et reconstruction, le preneur invoquait le dol procédural du bailleur qui avait cédé l'immeuble en cours d'instance. Le demandeur au recours soutenait que cette cession, dissimulée à la justice, révélait le caractère spéculatif de l'opération et privait le bailleur initial de sa qualité à agir.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen au visa des dispositions de l'article 402 du code de procédure civile. Elle retient que le dol justifiant la rétractation doit porter sur des faits découverts après la décision et non sur des éléments accessibles aux parties, telle une cession immobilière ayant fait l'objet d'une publicité foncière.

La cour ajoute que la qualité à agir du bailleur originel était en tout état de cause maintenue par une clause du contrat de vente lui imposant de poursuivre la procédure d'éviction pour le compte du nouvel acquéreur. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté, avec condamnation du demandeur à la perte de la caution versée.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce examine la régularité d'un jugement ayant rejeté une action en nullité d'une cession immobilière pour défaut de pouvoir des signataires. Le tribunal de commerce avait débouté l'actionnaire demanderesse de son action. L'appelante faisait valoir que le jugement se fondait sur un procès-verbal d'assemblée générale, pièce maîtresse prouvant les pouvoirs des vendeurs, qui avait été produit en cours de délibéré sans lui être communiqué. La cour constate que le premier juge a effectivement fondé sa décision sur ce document qui n'a pas fait l'objet d'un débat contradictoire. Elle retient que cette irrégularité a privé l'appelante de la faculté de discuter une pièce essentielle à la solution du litige, portant ainsi atteinte à ses droits de la défense et au principe du double degré de juridiction. En conséquence, et sans examiner les moyens de fond, la cour infirme le jugement entrepris et renvoie la cause et les parties devant le tribunal de commerce pour qu'il soit à nouveau statué.

Le versement de l’intégralité du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, mandaté d’un commun accord par les parties pour diligenter les formalités de la cession immobilière, opère libération des acquéreurs de leur obligation principale de paiement. Le fait que les fonds aient été ultérieurement détournés par le notaire, empêchant leur remise effective au vendeur et la réalisation de la condition suspensive liée à l’immatriculation, constitue une circonstance extérieure aux acquéreurs qui ne saurait remettre en cause la perfection de la vente, le vendeur conservant son droit de recours en réparation contre le dépositaire défaillant.

En outre, l’acte de vente qui ne satisfait pas aux exigences de forme de l’acte authentique, en raison de l’absence de signature du notaire consécutive à son incarcération, n’est pas entaché de nullité absolue. Nonobstant le défaut de formalisme notarial requis par la loi régissant la profession de notaire et le code des droits réels, un tel instrument conserve sa pleine efficacité juridique en tant qu’acte sous seing privé. Il fait foi des conventions qu’il renferme et lie irrévocablement les parties, justifiant dès lors la condamnation du vendeur à parfaire la vente et à procéder aux formalités de transfert de propriété sur les registres fonciers.

Ayant rappelé qu’il résulte de l’article 369 du code de procédure civile que la cassation avec renvoi replace l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant la décision annulée, et que la cour de renvoi statue à nouveau en fait et en droit sans être liée par sa précédente décision, c’est à bon droit que la cour d’appel rejette la tierce opposition formée par l’occupant d’un logement de fonction. Par ailleurs, une cour d’appel retient exactement, d’une part, que l’instance en tierce opposition n’est pas au nombre des causes communicables au ministère public en application de l’article 9 du même code lorsque l’État n’y est pas partie, et d’autre part, que le tiers opposant, titulaire d’un simple droit d’occupation, n’a pas qualité pour contester le droit de propriété judiciairement reconnu au bénéficiaire d’un décret autorisant la cession.