Mot clé
Bonne foi du bailleur

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des éléments du fonds de commerce et l'appréciation de la bonne foi du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise, après en avoir déduit une somme au titre d'un double décompte.

L'appelant contestait la décision, d'une part en invoquant la mauvaise foi du bailleur au sens de l'article 5 du code de procédure civile, et d'autre part en soutenant que la réduction de l'indemnité opérée par le premier juge n'était pas fondée. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le droit du bailleur de reprendre son local pour usage personnel constitue un motif légitime d'éviction prévu par la loi 49-16, dès lors qu'il est assorti du paiement d'une indemnité complète au preneur.

Sur le montant de l'indemnité, la cour retient que le premier juge a correctement rectifié le rapport d'expertise qui évaluait distinctement la clientèle et la réputation commerciale. Elle juge en effet que ces deux notions constituent un élément unique du fonds de commerce au regard de l'article 80 du code de commerce, et que leur indemnisation séparée constituerait une double réparation prohibée.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur, tout en condamnant ce dernier au paiement d'une indemnité au profit du preneur. L'appelant principal, preneur évincé, contestait la bonne foi du bailleur ainsi que l'évaluation de l'indemnité, notamment le refus d'indemniser la perte de clientèle au motif du défaut de production des déclarations fiscales.

Par un appel incident, le bailleur sollicitait une réduction de l'indemnité, arguant que le calcul du droit au bail devait se limiter à une période de vingt-quatre mois. La cour d'appel de commerce, après expertise, procède à une évaluation souveraine des chefs de préjudice.

Elle retient que la production des déclarations fiscales, bien qu'utile à l'évaluation, ne conditionne pas le droit à indemnisation pour la perte de clientèle et d'achalandage. Surtout, pour l'évaluation du droit au bail, la cour écarte les prétentions des parties et la méthode des premiers juges en prenant en considération l'ancienneté de l'occupation, supérieure à vingt ans, pour fixer la base de calcul à une période de cinq années.

La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la force probante de quittances de loyer contestées par le bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur après qu'une expertise graphologique eut conclu à la fausseté des quittances produites par ce dernier pour justifier du paiement.

L'appelant soutenait ne pas être l'auteur des falsifications et mettait en cause la bonne foi du bailleur, arguant que ce dernier lui avait remis lesdites quittances. La cour écarte ces moyens en relevant les déclarations contradictoires du preneur lors de l'enquête menée en appel, celui-ci ayant tantôt affirmé avoir réglé l'intégralité des loyers, tantôt reconnu un arriéré partiel.

La cour retient que ces contradictions, combinées aux conclusions du rapport d'expertise établissant sans équivoque la falsification des signatures et des mentions manuscrites sur les quittances litigieuses, suffisent à établir le défaut de paiement et le bien-fondé de la demande en résiliation. Faisant droit aux demandes additionnelles du bailleur, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial et de garantie d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce juge que la responsabilité du bailleur est engagée du seul fait de l'éviction, indépendamment de sa bonne foi. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le preneur évincé du local loué à la suite de la réintégration d'un précédent occupant.

L'appelant soutenait n'être pas partie au contrat de cession du droit au bail et invoquait sa bonne foi, dès lors qu'il avait donné le local à bail après avoir obtenu une décision d'expulsion exécutoire. La cour écarte ce moyen en retenant que la responsabilité du bailleur ne découle pas de l'acte de cession mais du contrat de bail le liant au preneur évincé.

Au visa de l'article 643 du code des obligations et des contrats, elle rappelle que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre l'éviction. La cour retient que cette garantie légale s'applique de plein droit, y compris lorsque le bailleur ignorait que la décision d'expulsion sur laquelle il se fondait faisait l'objet d'un recours ayant abouti à la réintégration du premier occupant.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé tout en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle du preneur en paiement de cette indemnité.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser sa demande en acquittant les taxes judiciaires et contestait la bonne foi du bailleur. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le congé pour reprise personnelle est un droit subordonné au seul paiement d'une indemnité d'éviction couvrant l'entier préjudice du preneur en application de l'article 7 de la loi 49.16.

Elle retient cependant que le preneur, tant en première instance après le dépôt du rapport d'expertise qu'en cause d'appel, s'est abstenu de chiffrer précisément sa demande d'indemnisation. Dès lors, en l'absence de demande quantifiée sur laquelle statuer, et le juge n'étant pas tenu d'inviter une partie à régulariser ses écritures en acquittant les taxes afférentes à une demande non formulée, la demande en paiement est jugée irrecevable.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Il se déduit de l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955 que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en vue de démolir et de reconstruire l’immeuble, à la condition de verser au preneur une indemnité d’éviction. La Cour suprême précise que la justification du sérieux de ce motif ne requiert pas les mêmes exigences que celles prévues à l’article 11 du même Dahir pour l’état de vétusté ou d’insalubrité de l’immeuble.

En effet, pour établir son intention réelle et sérieuse de démolir et de reconstruire, il suffit au bailleur de produire le permis de construire ainsi que les plans afférents au nouveau projet. La production de ces pièces administratives suffit à elle seule à caractériser la bonne foi du bailleur et la réalité de son projet, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une expertise judiciaire ou à un arrêté administratif constatant le caractère dangereux de l’immeuble.

Dès lors que le sérieux du motif de démolition et de reconstruction est établi, le preneur ne peut prétendre à l’indemnité d’éviction intégrale visant à réparer la perte de son fonds de commerce. Son droit à réparation est alors plafonné à une indemnité équivalente à trois années de loyer, calculée sur la base du dernier loyer en vigueur au moment de l’éviction, conformément aux dispositions de l’article 12 précité.