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Bail sur un bien indivis

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un bail commercial consenti par des indivisaires ne détenant pas la majorité qualifiée requise pour les actes d'administration. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des coïndivisaires non signataires en déclarant le bail inopposable.

L'appelant, partie au bail, contestait cette solution et soulevait une exception procédurale tirée du décès d'un intimé. La cour écarte le moyen de procédure, retenant que le certificat de propriété, qui mentionne toujours l'intimé comme propriétaire, constitue une preuve plus forte qu'un procès-verbal de constat non corroboré par un acte de décès.

Sur le fond, la cour rappelle que la conclusion d'un bail sur un bien indivis est un acte d'administration. Au visa de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, elle retient qu'un tel acte n'est valable et opposable à tous les indivisaires que s'il est consenti par ceux détenant au moins les trois quarts des parts indivises.

Faute pour les bailleurs de justifier d'une telle majorité, le contrat est inopposable aux autres coïndivisaires. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un bail commercial pour défaut de pouvoir du bailleur co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte aux autres propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait annulé le contrat au motif que le bailleur ne détenait pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration du bien commun.

La cour relève toutefois que le bail litigieux avait été précédé d'un premier contrat, portant sur le même local, valablement conclu par un mandataire de l'indivision et jamais résilié. Elle retient que ce premier bail, toujours en vigueur et réputé renouvelé, demeure opposable à tous les co-indivisaires.

La cour ajoute que le second bail, bien que conclu par un indivisaire seul, l'a été dans des circonstances créant une apparence de mandat de nature à protéger le preneur de bonne foi, notamment en raison du silence prolongé des autres indivisaires et de l'existence d'un projet de partage. Le jugement est en conséquence infirmé et la demande d'annulation et d'expulsion rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte conclu par une partie seulement des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail au motif que les bailleurs signataires ne détenaient pas la majorité requise pour les actes d'administration d'un bien indivis. L'appelant soutenait au contraire que cette majorité était atteinte, rendant l'acte parfaitement valable. La cour rappelle que le bail commercial constitue un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, requiert pour lier l'ensemble des indivisaires l'accord de ceux détenant au moins les trois quarts des parts. Constatant en l'occurrence que les bailleurs signataires de l'acte ne représentaient pas cette majorité qualifiée, la cour retient que le contrat de bail n'est pas valablement formé et ne peut être opposé aux coïndivisaires non consentants. Le jugement ayant prononcé la nullité de l'acte et l'expulsion subséquente du preneur est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un bail commercial consenti par une minorité de coïndivisaires sur un bien indivis. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de cet acte. Les appelants, constitués du preneur et de l'un des coïndivisaires bailleurs, soulevaient principalement l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et l'existence d'un aveu judiciaire de la part d'un autre coïndivisaire qui avait antérieurement réclamé sa quote-part du loyer. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que la cause de la demande était distincte, la première action étant fondée sur le faux et la seconde sur la violation des règles de majorité de l'indivision. Elle rejette également l'argument fondé sur l'aveu judiciaire, en retenant que le bail constitue un acte indivisible dont la validité exige l'accord de la majorité des coïndivisaires, de sorte que l'acquiescement d'un seul ne peut valider un acte conclu en violation des droits des autres. La cour rappelle ainsi que la conclusion d'un bail est un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du code des obligations et des contrats, exige le consentement de la majorité des propriétaires, faute de quoi l'acte est nul. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.