Mot clé
Activité complémentaire ou connexe

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la violation d'une clause de destination exclusive prohibant expressément toute cuisson. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande d'expulsion.

L'appelant soutenait que le preneur, en exerçant une activité de restauration rapide impliquant la cuisson d'aliments, avait modifié l'usage des lieux en contravention flagrante avec les stipulations contractuelles. La cour retient que l'activité de cuisson, établie par procès-verbal de constat, constitue un changement de l'activité contractuellement définie et non un simple ajout d'une activité complémentaire ou connexe.

Elle souligne que la force obligatoire du contrat s'oppose à ce que le preneur ignore une interdiction de cuisson claire et non équivoque, stipulée en raison de l'inadaptation structurelle des locaux. Dès lors, le manquement du preneur à se conformer à la mise en demeure de cesser cette activité, délivrée au visa de l'article 26 de la loi n° 49-16, constitue un motif grave et légitime justifiant la résiliation.

La cour d'appel de commerce infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre une ordonnance ayant rejeté une demande de changement d'activité commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'interprétation de l'article 22 de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait refusé d'autoriser le preneur, exploitant une librairie-imprimerie, à exercer une activité de change. L'appelant soutenait que le silence du bailleur, suite à la notification de son projet, valait acceptation tacite en application du deuxième alinéa de cet article. La cour retient que le mécanisme de l'acceptation tacite est subordonné à une condition préalable : l'activité nouvelle doit être complémentaire ou liée à l'activité d'origine. Jugeant que l'activité de change ne présente aucun lien de complémentarité ou de connexité avec une activité de librairie-imprimerie, la cour considère que cette condition n'est pas remplie. Le silence du bailleur ne pouvait donc emporter son consentement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Confirmant une ordonnance du président du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise l’interprétation des dispositions de l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux en opérant une distinction stricte entre l’adjonction d’une activité complémentaire ou connexe et le changement total de l’activité contractuellement prévue. Elle juge que seule la demande d’exercice d’une activité complémentaire ou connexe peut, en cas de refus du bailleur, être soumise à l’autorisation du président du tribunal. En revanche, la modification de l’activité pour une autre, entièrement différente de celle stipulée au bail, est exclusivement régie par le dernier alinéa dudit article, lequel requiert impérativement l’accord écrit du bailleur. Par conséquent, en l’absence d’un tel consentement, le juge ne saurait se substituer au bailleur pour autoriser un changement radical de la destination des lieux loués, la demande du preneur devant alors être rejetée.

Viole l’article 22 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux la cour d’appel qui écarte le motif d’éviction tiré du changement d’activité non autorisé par le bailleur. Le passage du preneur d’une exploitation de café à une activité de boucherie-grillades, alors que le bail prévoyait une destination exclusive de « café », constitue l’exercice d’une activité différente de celle convenue. Une telle modification relève du dernier alinéa de l’article 22, lequel exige l’accord écrit préalable du bailleur, et non de la procédure de notification applicable aux activités complémentaires ou connexes visée aux deux premiers alinéas du même article.

En l’espèce, aucun accord écrit n’a été donné. L’activité nouvelle ne pouvait être qualifiée de complémentaire au regard de la clause d’exclusivité contractuelle et de la nature même du changement opéré.

Au surplus, à supposer même qu’il s’agît d’une activité complémentaire, le preneur n’a pas respecté la procédure de notification impérative prévue par la loi. L’arrêt d’appel est donc censuré pour violation de l’article 22 de la loi n° 49-16.