Réf
77292
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4359
Date de décision
07/10/2019
N° de dossier
2019/8202/3316
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Séquence des obligations, Restitution des avances, Résolution du contrat, Promoteur immobilier, Paiement du solde du prix, Obligation d'achèvement des travaux, Inexécution des obligations, Exception d'inexécution, Délai de livraison, Contrat de réservation
Base légale
Article(s) : 234 - 259 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'ordre d'exécution des obligations réciproques dans un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du promoteur, le condamnant à restituer l'acompte versé. En appel, le promoteur soulevait l'exception d'inexécution, reprochant à l'acquéreur de ne pas avoir payé le solde du prix ni fourni les documents requis pour la vente, notamment l'attestation d'exonération fiscale et l'accord de prêt. La cour écarte ce moyen en retenant, après interprétation de la convention, que l'obligation du promoteur d'achever l'immeuble dans le délai convenu et de notifier cet achèvement était première dans l'économie du contrat. Elle en déduit que les obligations de l'acquéreur, relatives au paiement du solde et à la production des justificatifs, n'étaient pas encore exigibles. Faute pour le promoteur d'avoir exécuté sa propre prestation principale, il ne pouvait se prévaloir de l'inexécution d'obligations subséquentes par sa cocontractante. Le jugement prononçant la résolution du contrat est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت شركة (إ. د. س.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 13/06/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 11263 بتاريخ 27/11/2018 في الملف عدد 8692/8202/2018 القاضي بفسخ عقد الحجز المبرم بينها وبين المدعية والحكم عليها بإرجاع مبلغ التسبيق وقدره 90000درهم ، مع الفوائد القانونية من تاريخ الطلب وتحميلها الصائر .
في الشكل :
حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعنة شركة (إ. د. س.) بلغت بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف ان المستأنف عليها مفتاح (ث.) تقدمت بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 13/06/2018 , عرضت فيه أنها اتفقت مع المدعى عليها بتاريخ 03/06/2015 من أجل حجز شقة في إطار مشروعها المسمى " (ب. ت.) " الكائنة بمراكش مساحتها 50 متر مربع بثمن قدره و نهايته 250000 درهم ، سلمت لها منه مبلغ 55000 درهم كدفعة أولى و مبلغ 35000 درهم كدفعة ثانية دون ان تعمد المطلوبة في الدعوى على تنفيذ التزاماتها حيالها داخل سنة 2016 ، وان عدم تنفيذ الإلتزام داخل السنة المتفق عليها من جهة و عدم إبرام العقد بواسطة مهني او موثق يجعله باطلا بطلانا مطلقا ، لأجله تلتمس الحكم بفسخ العقد المنصب على حجز شقة بمشروع (ب. ت.) المصحح الإمضاء بتاريخ 03/06/2015 العائد على ملكية المدعى عليها ، والحكم بإرجاعها لها مبلغ 90.000 درهم مع الفوائد القانونية ابتداء من 03/06/2015 والنفاذ المعجل والصائر ، وعززت المقال بنسخة طبق الأصل من عقد حجز شقة مصحح الامضاء بتاريخ 03/06/2015 وثلاث نسخ طبق الأصل من وصولات أداء مؤرخة في 04/04 و 01/05/2015 و 01/04/2016.
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بتاريخ 05/07/2017 عرضت من خلالها أساسا من حيث الإختصاص ان العقد المبرم بين الطرفين يجعل الإختصاص منعقدا للمحكمة التجارية بالدار البيضاء ويتعين تبعا لذلك التصريح بعدم إختصاص المحكمة الابتدائية المدنية بالبيضاء لأن المحكمة المختصة وفقا للمادة 4 من العقد تكون هي المحكمة التجارية بالبيضاء ، واحتياطيا جدا فإنها تنفيا للعقد قامت بتشييد العقار وفق المعايير التقنية و الفنية و القانونية و ذلك وفق التصاميم الهندسية و دفتر التحملات ، كما أنجزت البنيات التحتية المتعلقة بالمشروع و كذا مرافقه الإدارية وهو الشيء الثابت بمقتضى الشهادة الصادرة عن رئيس الجماعة الحضرية "رخصة السكن " وان السبب المؤسس عليه دعوى البطلان غير وجيه من الناحية القانونية والواقعية ، وان هته الأخيرة هي التي ترغب في التراجع عن تنفيذ إلتزاماتها بحيث لم تتقدم إلى المصالح التجارية من أجل استكمال إجراءات البيع، كما انها قد خرقت مقتضيات البند 4 من العقد و ذلك بعدم إدلائها داخل أجل 60 يوما من تاريخ امضاء العقد الابتدائي بما يفيد الموافقة المبدئية بحصولها على قرض ، وان المدعية قد خرقت الفصلين 3 و 4 من العقد و الفصل 259 من ق.ل.ع ملتمسة الحكم برفض الطلب.
وبناء على تعقيب المدعية بواسطة نائبها بجلسة 19/07/2017 عرض فيه بكون الاختصاص معقود للمحكمة بقوة القانون باعتبار أنها لا تتصف بصفة التاجر ، و ان الإتفاق الحاصل ما هو إلا عقد مدني ، و ان الأطراف لا يمكن لها ان تحدد المحكمة بإرادتها المنفردة بل الأمر متروك للقانون الذي جعل الاختصاص منعقدا للمحكمة المدنية ، مما يستدعي رد الدفع بعدم الاختصاص النوعي و الحكم وفق مطالبها.
وبناء على الحكم الصادر عن المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء بتاريخ 26/07/2017 تحت عدد 3970 في إطار الملف عدد 2641/1201/2017 القاضي بعدم الاختصاص النوعي مع حفظ البت في الصائر
وبناء على إحالة الملف على المحكمة التجارية بالدار البيضاء
وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من قبل دفاع المدعى عليها بجلسة 13/11/2018 جاء فيها انه بالرجوع إلى وثائق الملف سيتبين ان المدعية لم تنفذ إلتزاماتها المقابلة بالأداء او عرض المبلغ موضوع عقد الحجز وفق الشروط المحددة بالعقد أو تم إيداعه بصندوق المحكمة حتى يمكن القول بأنها امتنعت و أخلت بالتزاماتها الأساسية و ذلك بنقل الشيء المبيع وضمانه ، و انه استنادا إلى العقد الرابط بينهما فإن هذه الأخيرة ملزمة بتنفيذ التزاماتها الأساسية المحددة بالعقد وخاصة ان الشقة المراد ملكيتها تدخل ضمن فئة السكن الاجتماعي والذي يستفيد من اعفاء ضريبي عن ضريبة القيمة المضافة ومخصص لفئة اجتماعية محددة لا تملك أي عقار، كما ان المدعية لم تدل بما يفيد شهادة الإعفاء الضريبي وأيضا شهادة بنكية للإستفادة من قرض بنكي لتحويل الشراء وأيضا لم تعرض عليها إذا كانت ترغب في الشراء بالافصاح عن نيتها بالتمويل الذاتي و عرض مبلغ الثمن الإجمالي للشقة كما هو متفق عليه بالعقد مع تطبيق مقتضيات البند 3-2-3 من العقد في حالة عدم الادلاء بالإعفاء الضريبي، و ان المدعية لم تف بالتزاماتها و عمدت الى توجيه انذارات قضائية غير معززة بتطبيق مقتضيات العقد ، لأجله يلتمس الحكم برفض الطلب
وبعد إنتهاء الإجراءات المسطرية صدر بتاريخ 27/11/2018 الحكم المطعون فيه بالإستئناف
أسباب الاستئناف:
حيث نعت الطاعنة على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب فيما قضى به وانعدام التعليل القانوني السليم وعدم الجواب على دفوعها رغم جديتها ، لأنه اعتبر بأنها أخلت بالتزاماتها العقدية لعدم قيامها بتسليم الشقة للمستأنف عليها داخل الأجل القانوني الذي هو ثلاثة أشهر الأولى من سنة 2016 ، خلافا للمقتضيات المحددة في العقد، والذي لم يشر إلى كونها ملزمة بالتنفيذ أولا بتسليم الشقة وبعد أداء الثمن ، وإنما ألزم المشتري بأداء الثمن أولا، وبالرجوع إلى وثائق الملف يلاحظ ان المستأنف عليها لم تتقيد بمقتضيات وشروط العقد في البندين 3 و 4 حيث تم التنصيص على أنها ملزمة وجوبا وبدون تراجع ان تتقدم إلى المقر الإجتماعي للعارضة داخل أجل 60 يوما ودون سلوك أي إجراء بإشعارها ، مما يتضح أنها ملزمة بتنفيذ التزاماتها الأساسية المحددة بالعقد خاصة وان الشقة المراد ملكيتها تدخل ضمن فئة السكن الإجتماعي الذي تستفيد من خلاله من الإعفاء الضريبي ، ولم تثبت تنفيذ التزاماتها بأداء الثمن المتبقى وإمضاء العقد النهائي أو عرضه وإيداعه بصندوق المحكمة لإبراء ذمتها ، وأن العارضة قامت بتنفيذ التزاماتها العقدية ببناء المشروع السكني وفق المواصفات القانونية ودفتر التحملات ، مما يتعين معه اعمال مقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع ، والتمس إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب
وبتاريخ 29/07/2019 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية يعرض فيها ان الإستدلال بمقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع غير قائمة على أساس قانوني ، لكون الدعوى تهدف إلى فسخ العقد بحكم تقاعس الطاعنة عن التقيد بالأجل الذي ضربته على نفسها ، وان المقاول هو الملزم بأداء الضريبة على القيمة المضافة وليست العارضة، وأن المستأنفة هي من لم تتقيد بآجال العقد وليس بالملف ما يفيد على إشعار العارضة بجاهزية الشقة قبل انتهاء سنة 2016 ، إضافة إلى كون عقد حجز الشقة جاء مخالفا للنظام العام ويعتبر باطلا بطلانا مطلقا لعدم تحريره بالعقد المنصوص عليه غي الفصل 618 من ق.ل.ع ، والتمس تأييد الحكم المستأنف وتحميل الطاعنة الصائر
وبناء على إدراج القضية بجلسة 23/09/2019 حضر لها دفاع المستأنف عليها وألفي بالملف بمذكرة تعقيبية لدفاع المستأنفة جاء فيها ان العقد شريعة المتعاقدين والذي بالرجوع إليه فإن المستأنف عليها هي الملزمة أولا بالإدلاء بالإعفاء الضريبي عن القيمة المضافة الذي هو التزام على عاتق المشتري ، ونفس الأمر بالنسبة للموافقة المبدئية للبنك ، وان العقد يبقى سليم والتمس الحكم وفق الملتمسات المسطرة بالمقال الإستئنافي ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 07/10/2019
محكمة الإستئناف
حيث تعيب الطاعنة الحكم خرق مقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع ، لأن المستأنف عليها لم تثبت أدائها للمبلغ المتبقى من ثمن الشقة موضوع عقد الحجز ، ولم تدل بشهادة الإعفاء الضريبي وشهادة الموافقة المبدئية للبنك على منح القرض وفقا لما هو منصوص عليه في العقد .
وحيث ان موضوع الدعوى هو الحكم بفسخ عقد حجز شقة المبرم بين المستأنفة والمستأنف عليها وإرجاع مبلغ التسبيق لعدم احترام هذه الأخيرة لبنود العقد بتسليم الشقة داخل الأجل المتفق عليه
وحيث ان المحكمة برجوعها إلى العقد الرابط بين الطرفين ، يلفى ان المستأنف عليها إلتزمت من خلاله بأدائها للمستأنفة مبلغ 55000.00 درهم وقت تحرير عقد الحجز ومبلغ 35000.00 درهم بتاريخ 01/04/2016 وهو ما اثبتته من خلال وصولات الأداء المدلى بها خلال المرحلة الإبتدائية والمؤرخة في 04/04/2015 و 01/04/2016 و 01/06/2015، في حين التزمت المستأنف عليها بإتمام المشروع السكني الذي يضم الشقة خلال سنة 2016، وإشعارها للمقتنية ومنحها أجلا من أجل أداء باقي الثمن أو تسليم الموافقة المبدئية للبنك والإدلاء بشهادة الإعفاء الضريبي بتاريخ تحرير الوعد بالبيع أو البيع النهائي تحت طائلة فسخ العقد مؤداه ان المستأنفة هي الملزمة اولا بالتنفيذ ، ومادامت لم تثبت إنهاء الأشغال خلال سنة 2016 وإشعار المستأنف عليها من أجل إتمام العقد وتسليم الوثائق المتفق عليها فإنها تكون هي المخلة بالتزاماتها ، لأنها هي الملزمة أولا بالتنفيذ بالتاريخ الذي حددته بالعقد ، ويبقى ما تمسكت به من ان مقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع تلزم المستأنف عليها بتنفيذ إلتزامها أولا غير مرتكز على أساس ، لأن الثابت من العقد الرابط بين الطرفين ان المستأنفة هي الملزمة أولا حسب ما تمت الإشارة اليه ، وهو ما لم تقم به ، مما يكون معه الحكم المستأنف مصادف للصواب ويتعين تأييده ، ورد الإستئناف المثار بشأنه مع إبقاء الصائر على رافعه .
لهذه الأسباب
فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا
في الشكل:
في الموضوع : برده وتأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعه
