Réf
73206
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2513
Date de décision
27/05/2019
N° de dossier
2019/8202/1900
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Restitution de l'acompte, Résolution du contrat, Promoteur immobilier, Notification au siège social, Mise en demeure, Exception d'inexécution, Dommages-intérêts pour retard, Délai de livraison, Défaut de livraison, Contrat de réservation, Annulation du jugement
Base légale
Article(s) : 38 - 522 - Dahir portant loi n° 1-74-447 du 11 ramadan 1394 (28 septembre 1974) approuvant le texte du code de procédure civile (CPC)
Article(s) : 234 - 235 - 254 - 255 - 259 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte et l'allocation de dommages-intérêts au profit des acquéreurs. L'appelant soulevait, à titre principal, la nullité du jugement pour vice de procédure, la citation en première instance ayant été délivrée à une adresse autre que son siège social. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen et prononce l'annulation du jugement entrepris au visa des articles 38 et 522 du code de procédure civile, retenant que la signification à un autre lieu que le siège social de la société constitue une violation des droits de la défense. Statuant néanmoins sur le fond en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, la cour examine l'inexécution des obligations du promoteur. Elle retient que le non-respect du délai de livraison contractuellement fixé, en l'absence de toute justification d'une cause étrangère, met le promoteur en demeure au sens des articles 254 et 255 du code des obligations et des contrats. La cour écarte l'exception d'inexécution soulevée par le promoteur, considérant que l'obligation de livraison lui incombait à titre principal avant de pouvoir exiger le paiement du solde du prix. Dès lors, la résolution du contrat aux torts du promoteur est prononcée en application de l'article 259 du même code, emportant restitution de l'acompte et réparation du préjudice subi par les acquéreurs. En conséquence, la cour annule le jugement mais, statuant à nouveau, parvient à une solution identique sur le fond en condamnant le promoteur à la restitution des sommes versées et au paiement de dommages-intérêts.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت شركة (ت. ز. س. م.) بواسطة محاميها بمقال مؤدى عنه بتاريخ 25/03/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 11355 بتاريخ 28/11/2018 في الملف عدد 10535/8201/2018 ، القاضي بفسخ عقد الحجز المبرم بتاريخ 23/12/2014 بينها وبين أوسامة (ص.) والرصافي (ع.) و بإرجاعها لفائدتهما مبلغ التسبيق المحدد في مبلغ (150.000,00) درهم وتعويضا عن التماطل محدد في مبلغ (10.000,00) درهم و تحميلها الصائر و برفض باقي الطلبات
. في الشكل :
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 12/03/2019 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 25/03/2019 أي داخل أجله القانوني ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليهما أوسامة (ص.) والرصافي (ع.) تقدما بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 29/10/2018, عرضا فيه أنه بمقتضى عقد ابتدائي رام إلى حجز شقة مؤرخ في 23 دجنبر 2014 مع المدعى عليها قاما بحجز الشقة التابعة لمشروع (ك. ب. ب.) بعمارة [العنوان] مساحتها 91 متر مربع بمبلغ إجمالي محدد في مبلغ 1.000.090,00 درهم ، أدى العارضان منه للمدعى عليها تسبيقا قدره في 150.000,00 درهم حسب الثابت من البند الثاني من العقد وكذا صورة من الشيك الذي يفيد التوصل ، وأن المدعى عليها التزمت بمقتضى العقد الابتدائي بتسليم الشقة جاهزة وإنجاز عقد البيع النهائي في أجل أقصاه ونهايته سنة 2016 حسب البند الثالث منه ، وأنهما انتقلا عند المدعى عليها بعد أن تم الاتصال بهما وإبلاغهما أن الشطر الخامس المحجوز به شقتهما تم العدول عن إنجازه لظروف تخص الشركة ، وتبعا لذلك وأمام التأخير الذي يزيد عن أربع سنوات رغبا في استرجاع مبلغ التسبيق ، إلا ان المدعى عليها رفضت ذلك كما أنها لم تنفذ التزامها رغم إنذارها بمقتضى الإنذار المؤرخ في 17/10/2018 والذي توصلت به بتاريخ 22/10/2018 ، لذلك يلتمس العارضان الحكم بفسخ العقد الابتدائي المؤرخ في 23/12/2014 مع ما يترتب من نتائج قانونية عن هذا الفسخ وبإرجاع أطراف الدعوى إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد والحكم على المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني بإرجاعها وأدائها لهما مبلغ 150.000,00 درهم وتعويضا عن التماطل قدره 30.000 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميلها الصائر، و عزز المقال بنسخة من عقد ووصل تسبيق وإنذار ومعاينة ونسخ أحكام.
وبعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم بتاريخ 28/11/2018 المطعون فيه بالإستئناف
أسباب الاستئناف:
حيث تمسكت الطاعنة بأن مركزها الإجتماعي يتواجد ب زنقة [العنوان] الدار البيضاء وليس بالعنوان المضمن بالمقال الإفتتاحي للدعوى ، وان استدعائها بعنوان غير عنوانها يترتب عنه بطلان إجراءات التقاضي لخرق إجراءات الفصل 522 من ق.م.م ، وان المستأنف عليهما استعملا وسائل احتالية من أجل تغييب وتفويت حقها عن الحضور ابتدائيا للدفاع عن مصالحها ، وأن الإخلال بحقوق الدفاع يفوت على العارضة درجة من درجات التقاضي ويمس بمبدأ التقاضي على درجتين ، وان المستأنف عليهما عززا طلبهما بصور شمسية لمجموعة من الوثائق خلافا لمقتضيات الفصل 400 من ق.م.م ، كما ان مقالهما لا يتضمن إسم الشركة ونوعها احتراما لمقتضيات الفصل 32 من ق.م.م ، وان العقدين المحتج بهما من المستأنف عليهما هما عقدي حجز ليس إلا ، وهما عقدين عاديين أبرما في إطار القواعد العامة وتضمنا حقوقا والتزامات متقابلة ، ومن بين ما التزم به المستأنف عليهما هو القيام بالأداءات كما هو واضح في البند 2 من العقدين ، غير أنهما لم ينفذا التزامهما كما إلتزما بعدم الإحتجاج عليها بإبرام عقد البيع النهائي وتسلم الشقة إلا بعد الحصول على رخصة السكن وغيرها من الرخص الإدارية من قبل السلطات المختصة إضافة إلى إنجاز الرسم العقاري الخاص بها ، مما يجعل أسباب الفسخ غير متوافرة في النازلة ، والتمس الحكم ببطلان الحكم الإبتدائي وإرجاع الملف إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء للبث فيه من جديد وفقا للقانون واحتياطيا إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الطلب واحتياطيا جدا رفض الطلب ، وأرفق المقال بطي التبليغ ونسخة حكم
وبتاريخ 29/04/2019 تقدم دفاع المستأنف عليهما بمذكرة جوابية يعرض فيها ان المستأنفة بلغت تبليغا صحيحا وتخلفت عن الحضور خلال المرحلة الإبتدائية ، وان العنوان الذي بلغت به خلال المرحلة الإبتدائية هو نفس العنوان الذي توصلت فيه بالحكم المستأنف، وان الوثائق المدلى بها إما أصلية أو مصادق على توقيعها، وبخصوص موضوع الدعوى فهو يتعلق بفسخ العقد وليس إتمام البيع وأن المستأنفة حددت الأجل طبقا للفصلين 254 و 255 من ق.ل.ع ومن حقها الخيار بين المطالبة بالفسخ أو التنفيذ ، وان الشقة موضوع العقد لم يتم الشروع في إنجازها ومن أجل ذلك طالبا بالفسخ استنادا للفصل 259 من ق.ل.ع ،سيما وان الطاعنة بوشرت في مواجهتها عدة مساطر من أشخاص لهم نفس الوضعية وحاولت التملص من إلتزاماتها ، والتمس رد الإستئناف وتأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به وتحميل المستأنفة الصائر ، وأرفق المقال بصورة من قرار استئنافي في نوازل مماثلة ونسخة من محضر تبليغ حكم
وبناء على إدراج القضية بجلسة 20/05/2019 حضر لها دفاع الطرفين وتقدم دفاع المستأنفة بمذكرة تعقيبية جاء فيها ان مقال الإدعاء والحكم الإبتدائي تضمنا العنوان الكائن بالمركب السكني [العنوان]، في حين انه كان الأجدر توجيه المقال إلى العنوان الكائن ب زنقة [العنوان] الدار البيضاء ، مما يكون معه الحكم المستأنف قد خرق مقتضيات الفصلين 38 و 522 من ق.م.م ، وان العقد تضمن حقوقا والتزامات والتزم المستأنف عليهما بعدم الإحتجاج على العارضة ، والتمس رد دفوع المستأنف عليهما والحكم وفق ملتمساتها المضمنة بالمقال الإستئنافي ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 27/05/2019
محكمة الإستئناف
حيث عابت الطاعنة الحكم خرقه مقتضيات الفصلين 38 و 522 من ق.م.م لأن الإستدعاء الموجه لها خلال المرحلة الإبتدائية تم بعنوان غير العنوان الذي يتواجد به مركزها الإجتماعي ، مما فوت عليها فرصة التقاضي على درجتين ويشكل خرقا لحقوق الدفاع
وحيث انه حقا بالرجوع إلى وثائق الملف يلفى أنه تم استدعاء الطاعنة خلال المرحلة الإبتدائية بالعنوان التالي:"المركز السكني [العنوان]، الدار البيضاء" في حين ان مقرها الإجتماعي حسب العقد الرابط بينها وبين المستأنف عليهما هو "زنقة [العنوان] الدار البيضاء" كما تضمن البند 8 من نفس العقد بأن مراسلتها تكون بمقرها الإجتماعي المذكور ، واستنادا لمقتضيات الفصل 522 من ق.م.م يعتبر موطن الشركة هو المحل الذي يوجد به مركزها الإجتماعي وهو الذي يتعين توجيه الإستدعاء اليه استنادا للفصل 38 من ق.م.م ، والحكم المستأنف في الوقت الذي وجه فيه الإستدعاء للطاعنة في غير مقرها الإجتماعي خرق مقتضيات الفصلين المذكورين مما يتعين معه إبطاله
وحيث انه استنادا للأثر الناشر للإستئناف وما يبيحه من بسط أوجه الدفاع ، فان للجهة المستأنفة بسط ما بدا لها من دفوع
وحيث ان موضوع الدعوى يروم إلى فسخ عقد ابتدائي وإرجاع مبلغ التسبيق والتعويض لإخلال المستأنفة بالتزاماتها التعاقدية في الوقت الذي لم تقم فيه بتسليم الشقة المقتناة للمستأنف عليهما بالتاريخ المتفق عليه
وحيث دفعت المستأنفة بخرق مقتضيات الفصل 440 من ق.ل.ع لإدلاء المستأنف عليهما بمجرد صور شمسية من الوثائق وتمسكت بأن العقد يتضمن التزامات متقابلة ، وان المستأنف عليهما لم يثبتا أنها قامت بالأداءات وفقا لبنود العقد
لكن ، حيث ان المحكمة برجوعها لوثائق الملف يلفى ان عقد الحجز المدلى به عبارة عن عقد مشهود بمطابقته للأصل بتاريخ 17/10/2019 ، ويتضمن بالبند 3 منه ان تسليم الشقة موضوع الحجز يكون في الأشهر الأخيرة من سنة 2016 ، وان هذا الأجل يمكن تمديده في حال تعلق الأمر بالإجراءات الإدارية الخارجة عن إرادة المقاول ، ومادامت الطاعنة قد التزمت بتسليم الشقة داخل الأجل الذي حددته ولم تثبت أن التأخير يعود الى سبب خارج عن إرادتها ، فإن تقاعسها عن ذلك يجعلها في حالة مطل وفق مقتضيات الفصلين 254 و 255 من ق.ل.ع ، خاصة وأن المستأنف عليهما وجها لها إنذارا بتاريخ 22/10/2018 من أجل تسليمهما الشقة موضوع العقد دون ان تقوم بتنفيذ التزاماتها التعاقدية لأنها هي الملزمة أولا بتنفيذها حسب العقد وكذا استنادا لمقتضيات الفصل 235 من ق.ل.ع ، مما لا يحق لها التمسك بالفصل 234 من ق.ل.ع بإلزام المستأنف عليهما بأداء باقي الثمن طالما ان العقد لم يلزمهما اولا بذلك ، مما يبقى معه من حقهما عملا بأحكام الفصل 259 من ذات القانونالمطالبة بفسخ العقد وإرجاع مبلغ التسبيق الذي تم دفعه والتعويض عن المطل والذي تقدره المحكمة بما لها من سلطة في ذلك استنادا إلى المبلغ الذي تم دفعه للطاعنة وقدره 150000.00 درهم وحرمان المستأنف عليهما منه منذ تاريخ تسليمه بتاريخ 09/01/2015 و وكذا حرمانهما من الإستفادة من الشقة المقتناة والأعباء الإضافية بخصوص استفادتهما من سكن آخر والبحث عن شقة أخرى و تقدره المحكمة في مبلغ 10.000,0 درهم
وحيث يتعين استنادا لما سبق التصريح ابطال الحكم المستأنف والحكم من جديد بفسخ عقد الحجز وإرجاع المستأنفة لفائدة المستأنف عليهما مبلغ التسبيق وأدائها لفائدتهما تعويضا قدره 10000.00 درهم وتحميلها الصائر بالنسبة ورفض باقي الطلبات
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
-في الشكل:
- في الموضوع : باعتباره وإبطال الحكم المستأنف والحكم من جديد بفسخ عقد الحجز المبرم بتاريخ 23/12/2014 وبإرجاع المستأنفة لفائدة المستأنف عليهما مبلغ 150.000,00 درهم وأدائها لهما مبلغ 10.000,00 درهم كتعويض وتحميلها الصائر بالنسبة ورفض الباقي
