Réf
72544
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2182
Date de décision
09/05/2019
N° de dossier
2018/8225/5280
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Valeur résiduelle, Restitution du bien, Résiliation du contrat, Rejet de la demande, Procédure de règlement amiable, Mise en demeure préalable, Loyers complémentaires, Discordance des motifs, Crédit-bail immobilier, Confirmation du jugement, Clause résolutoire
Base légale
Article(s) : 433 - 435 - Dahir n° 1-96-83 du 15 rabii I 1417 (1er août 1996) portant promulgation de la loi n° 15-95 formant code de commerce
Source
Non publiée
En matière de crédit-bail immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution du contrat et en restitution du bien, au motif que les échéances réclamées étaient postérieures à la durée contractuelle du bail. L'établissement de crédit-bail soutenait en appel que les sommes dues ne correspondaient pas à des loyers mensuels, mais à la valeur résiduelle et à des charges complémentaires prévues au contrat. La cour écarte ce moyen en relevant que la procédure de règlement amiable, formalité substantielle requise par les articles 433 et 435 du code de commerce, visait exclusivement un défaut de paiement des loyers mensuels. Or, le paiement de ces loyers étant avéré et la valeur résiduelle n'ayant pas fait l'objet de ladite procédure, la cour retient que le manquement contractuel fondant l'action en résolution n'est pas établi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت المستأنفة بواسطة نائبها بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 10/10/2018 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ19/06/2018 تحت عدد 1723 في الملف رقم 972/8104/2018 القاضي برفض طلب المدعية مع تحميلها الصائر.
في الشكل:
حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أداء وصفة وأجلا فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع:
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه ان المستأنفة تقدمت بمقال افتتاحي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 20/02/2018 والذي يعرض فيه بأنه في اطار عقد ايجار عدد 0190770 ( 11915/01 سابقا) اكرت للطرف المدعى عليه العقار التالي:
العقار ذو الرسم عدد 11760/46 الملك المسمى (إ. ب.) المكون من القسمة المفرزة رقم 73 مساحتها 1 ار 6 سنتيار المشتملة على مكتب بالطابق الثاني الكائن بزاوية زنقة [العنوان] الدار البيضاء، مقابل استحقاقات محددة غير ان المكتري توقف عن اداء الاقساط الحالة رغم انذاره، والتمست معاينة فسخ العقد الرابط بين الطرفين بالتاريخ اعلاه وامر المدعى عليه بارجاع الناقلة المذكور اليها مع الصائر والتنفيذ المعجل، وارفقت مقالها صورة من عقد التوثيق- اصل كشف الحساب- صورة من فاتورة شراء- نسخة من رسالة التسوية الحبية مع محضرها- نسخة من رسالة الانذار مع محضرها- شهادة الملكية.
وبناء على مذكرة جواب المدلى بها من طرف المدعى عليها بتاريخ 12/03/2018 والتي جاء فيها ان شركة (م. ب.) قامت بتمويل شراء العقار من طرف العارضة الذي هو عبارة مكتب الكائن بالطابق الثاني زنقة [العنوان] كما هو منصوص عليه بعقد الائتمان في مبلغ اجمالي قدره 720.000 درهما.
حيث ثم تحديدي مدة 10 سنوات من اجل تسديد اقساط القرض، كل قسط بمبلغ 11.232,00 درهما عن كل شهر.
حيث ان العارضة وتنفيذا لالتزاماتها، فإنها استمرت في تسديد اقساط القرض منذ اول تحويل بتاريخ شهر ماي 2004 الى آخر تحويل بتاريخ 10-05-2014.
وحيث بذلك فإن العارضة بتاريخ 10-05-2014 تكون قد سددت مجموع مبلغ القرض بما تضمنه من فوائد ومصاريف وتوابع.
وحيث في انتظار حصول العارضة من المدعية على رفع اليد عن الرهن وتمكينها من الحيازة الفعلية للعقار وتملكها كما هو منصوص عليه بعقد القرض.
فإنها فوجئت بموضوع الدعوى الحالية استنادا الى كشف الحساب يتضمن مبالغ وفوائد تكون ناتجة عن كراء اضافي بتاريخ 31-07-2014 في مجموع مبلغ 98.673,37 درهما.
وحيث ان طلب المدعية على حالته عديم الاساس القانوني والواقعي.
حيث ان كشف الحساب سند الدعوى منازع فيه ولا يمكن اعتماده لإثبات مديونية العارضة بكيفية قانونية سليمة.
حيث انه لا يتضمن البيانات المفصلة بخصوص المبالغ التي تم تسديدها من طرف العارضة، وطريقة خصمها من اصل مبلغ القرض وفق الضوابط والشكليات المنصوص عليها وجوبا بالقانون المنظم لمؤسسات الائتمان ومراقبتها.
وباعتبار ان كشف الحساب سند الدعوى المنازع فيه غير مدقق لجميع عمليات الائتمان التي تمت بين الطرفين فهو بالتالي غير منتج لأي اثار قانوني في مواجهة العارضة.
وحيث بذلك فإن المبالغ التي تدعي المدعية انها اصبحت تدين بها لعارض ليس لها مات يبررها من الناحية القانونية والواقعية الشيء الذي يتعين الحكم اساس بعدم قبول الطلب وبرفضه.
وبناء على مذكرة المدلى بها من طرف نائب المدعية بتاريخ 12/06/2018 والتي جاء فيها ان العارضة قدمت طلبها وفق ما يقتضيه القانون والعقد الرابط بينها وبين المدعى عليها وكذا ما نصت عليه المادة 433 من م.ت.
وحيث إن دفع المدعى عليها من كون كشف الحساب المدلى به من طرف العارضة يخرق مقتضيات المادة 492 من مدونة التجارة، يبقى دفعا مردودا على اعتبار ان الكشوف الحسابية المعنية هنا تتعلق بالحسابات المفتوحة لدى الابناك سواء كانت حسابات بالاطلاع او الاجل.
وحيث ان مناط الدعوى الحالية هو معاينة اخلال المدعى عليها بالتزاماتها التعاقدية المنبثقة عن عقد الائتمان الايجاري موضوع النازلة الحالية ومدى تحقق الشرط الفاسخ.
وحيث انه مادام ان المدعى عليها لم تثبت عكس ما جاء في طلب العارضة، فإن ما دفعت به المدعى عليها يبقى عديم الاساس ويفتقر لسند القانوني السليم وينبغي استبعاده.
وبعد استيفاء الاجراءات المسطرية صدر الحكم المستأنف والذي استأنفته المستأنفة مركزة استئنافها على الأسباب التالية :
أسباب الاستئناف
عرضت الطاعنة انها تعيب على الامر المستأنف كونه قضى برفض طلبها موضوع مقالها الافتتاحي بعلة انه حسب الفصل 54 من عقد الائتمان عدد 01/11915 تكون مدة ادائها أقساط الكراء اخرها مستحق في ابريل 2014 في حين ان القسط المبين بالكشف الحسابي المؤرخ في 19/12/2017 يتعلق بشهر يوليوز 2014 أي لاحق على المدة المتفق عليها مما يجعله غير مستحق وفق المتفق عليه ، لكن انه خلافا لما ذهب اليه تعليل الامر المستأنف فان المستأنفة والمستأنف عليها تحكمها جميع فصول عقد الائتمان عدد 01/11915 وليس فقط الفصل 54 منه اذ ان العقد المذكور يعتبر كلا لا يتجزأ وانه بالفعل فانه لئن كانت أقساط الكراء الشهرية التي تعتبر جزءا من المستحقات التي التزمت بها المستأنف عليها وطريقة أدائها هي المتفق عليها بموجب الفصول من 54 الى 57 من العقد فان هذه الأخيرة التزمت أيضا بأداء مستحقات أخرى وهي القيمة المتبقية والتحملات الضريبية ثم المساهمات الناجمة عن تكاليف الخدمات الجماعية المرتبطة بتدبير الملكية المشتركة علاوة على فوائد التأخير في الأداء وذلك وفق لما هو منصوص عليه في الفصول 14-28-54-62 و63 من نفس العقد وانه يتجلى من خلال استقراء فصول عقد الائتمان المذكورة أعلاه فان المستأنف عليها التزمت بأداء إضافة الى أقساط الكراء الشهرية المتفق عليها مبلغ القيمة المتبقية وباقي التحملات السالفة الذكر وانه بالرجوع أيضا الى الكشف الحسابي المعزز للدعوى يتضح ان المبلغ المطالب به يتعلق بالرصيد المدينة به المستأنف عليها لفائدة المستأنفة بتاريخ 31/07/2014 من قبيل القيمة المتبقية وباقي التحملات التي التزمت بها بموجب العقد والمسماة ضمن ذات الكشف بواجبات الكراء التكميلية وانه لماكان الامر كذلك ولما كان ذلك المبلغ لا يتعلق بأقساط الكراء الشهرية الاصلية التي حددت تواريخها في العقد فانه لا يمكن القول بان المستأنفة تطالب بأقساط عن مدة لاحقة لتلك المتفق عليها ما دام المبلغ المطالب به يتعلق بمستحقات أخرى ليست هي أقساط الكراء الشهرية والتي هي ناجمة بدورها عن بنود عقد الائتمان وهكذا يتجلى ان الامر المستأنف قد خلط بين أقساط الكراء الشهرية المستحق اخرها في ابريل 2014 وبين القيمة المتبقية وواجبات الكراء التكميلية التي لا يرتبط تاريخ استحقاقها بالمدة المنصوص عليها في الفصل 57 من العقد وانه بالرجوع الى الفصل 45 من نفس العقد يتضح على ان طرفيه قد اتفقا على اعتباره مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المستأنف عليها أقساط الكراء في تاريخ استحقاقها او عدم تنفيذ لشروطه المتفق عليها وذلك بعد فشل محاولة التسوية الودية وانه ترتيبا على ذلك فان عدم أداء المستأنف علها للمبلغ المطالب به قبل القيمة المتبقية وواجبات الكراء التكميلية تجلها مخلة ببود العقد لا سيما الفصول 14-28-54-62-63 وترتب الاثار القانونية المنصوص عليها في الفصل 45 من ذات العقد والفصل 230 من ق ل ع مما تكون معه واقعة الفسخ بقوة القانون لعقد الائتمان قد تحققت وهكذا يتضح ان الامر المستأنف قد جانب الصواب .
لذلك تلتمس الحكم بإلغاء الامر المستأنف والحكم تصديا بمعاينة تحقق الشرط الفاسخ وتوقف المستأنف عليها عن أداء أقساط عقد الائتمان الايجاري الرابط بين الطرفين والامر باسترجاع المستأنفة العقار ذو الرسم عدد 11760/46 الملك المسمى (إ. ب.) المكون من القسمة المفرزة رقم 73 مساحتها 1 ار 6 سنتيار المشتملة على مكتب بالطابق الثاني الكائنة بزاوية زنقة [العنوان] الدار البيضاء وسماع الامر بانه في حالة عدم استرجاعه بصفة حبية فان المستأنفة ماذونة باسترجاعه بواسطة القوة العمومية بيد من وجدت ولأي سبب كان ، وحفظ حق المستأنفة في مطالبة المستأنف عليها بأدائها مستحقات عقد الائتمان الايجاري التي بذمتها أصلا وفوائد وتوابع وتحميل المستأنف عليها الصائر.
وادلت بنسخة من الامر المستأنف.
وبناء على ادراج الملف اخيرا بجلسة 25/04/2019 حضرها نائب المستأنفة وتخلفت المستأنف عليها رغم التوصل وتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 9/5/2019.
محكمة الاستئناف
حيث استندت المستأنفة في استئنافها على الاسباب المفصلة اعلاه.
وحيث اعتمدت المستأنفة في استئنافها دفعا مفاده ان المبلغ المتبقي بذمة المستأنف عليها لا يتعلق بأقساط الكراء الشهرية الاصلية والتي حددت تواريخها في العقد وانما يتعلق بالقيمة المتبقية ( VALEUR RESIDUELLE) وواجبات الكراء التكميلية.
وحيث انه وبالرجوع الى رسالة التسوية الودية الموجهة من قبل المستأنفة الى المستأنف عليها يتبين بأنها اسستها على التوقف عن اداء المستحقات الكرائية وحددتها في مبلغ 98673,37 درهم عن الاقساط الشهرية المستحقة في 31/7/2017.
وحيث انه لما كان الاساس في طلب فسخ عقد الائتماني الايجاري والمطالبة باسترجاع محله لاخلال المستأجر بالتزاماته هو رسالة التسوية الودية حسب المادتين 433 و 435 من مدونة التجارة لدرجة ان المشرع رتب جزاء البطلان على عدم التنصيص على كيفية التسوية الودية للنزاعات المثارة بمناسبة عقد الائتمان الايجاري كما ان الفقرة الاخيرة من المادة 435 المشار اليها تنص على انه لا يلتجأ الى مسطرة الامر بارجاع العقار لعدم تنفيذ الإلتزامات التعاقدية إلا بعد استنفاذ كل الوسائل الودية المشار اليها في المادة 433 لانهاء النزاع، ومادام ان رسالة التسوية الودية في النزاع الحالي اسست على عدم اداء اقساط الكراء الشهرية والتي ثبت اداؤها لكون العقد ينص على ان آخر قسط مستحق في ابريل 2017 حسب الفصل 56 من العقد كما ذهب الى ذلك الحكم المستأنف ومادام ان المستأنفة ومن خلال مقالها الاستئنافي اعتبرت ان المبلغ الوارد في رسالة التسوية الودية يتعلق بالقيمة المتبقية وواجبات الكرائية التكميلية واللذين لم يكونا موضوع مسطرة تسوية ودية فإن دعوى المستأنفة الرامية الى فسخ العقد واسترجاع العقار استنادا على عدم اداء اقساط كراء والحال ان ذمة المستأنف عليها خالية من اية واجبات كرائية شهرية يجعل الاخلال المنسوب اليها يكون غير قائم ومصيره الرفض وهو ما ذهب اليه وعن صواب الامر المستأنف مما يستدعي تأييده ورد الاستئناف وابقاء الصائر على رافعته.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وغيابيا.
-في الشكل:
- في الموضوع: برده وتأييد الأمر المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعته.
