Réf
72418
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2120
Date de décision
07/05/2019
N° de dossier
2019/8232/330
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Nullité du bail, Majorité des trois quarts, Inopposabilité du contrat, Indivision, Gestion de la chose commune, Éviction du preneur, Confirmation du jugement, Bail sur un bien indivis, Action en Nullité, Acte d'administration
Base légale
Article(s) : 971 - 972 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité d'un tel acte conclu par une partie seulement des coïndivisaires. Le tribunal de commerce avait annulé le bail au motif que les bailleurs signataires ne détenaient pas la majorité requise pour les actes d'administration d'un bien indivis. L'appelant soutenait au contraire que cette majorité était atteinte, rendant l'acte parfaitement valable. La cour rappelle que le bail commercial constitue un acte d'administration qui, en application de l'article 971 du dahir formant code des obligations et des contrats, requiert pour lier l'ensemble des indivisaires l'accord de ceux détenant au moins les trois quarts des parts. Constatant en l'occurrence que les bailleurs signataires de l'acte ne représentaient pas cette majorité qualifiée, la cour retient que le contrat de bail n'est pas valablement formé et ne peut être opposé aux coïndivisaires non consentants. Le jugement ayant prononcé la nullité de l'acte et l'expulsion subséquente du preneur est en conséquence confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث تقدم السيد محمد (ج.) بواسطة نائبه الاستاذ الحسن (ك.) بمقال استئنافي مؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 07/01/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 11411 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/11/2018 في الملف عدد 1407/8204/2018 القاضي في منطوقه في الشكل بقبول جميع الطلبات وفي الموضوع بإبطال عقد الكراء المبرم بين المدعى عليهم السادة عائشة، نزهة، فاطمة، عبد الله، ومريم الملقبين جميعا (ي.) في شخص السيدة مريم (ي.) والمدعى عليه السيد (ج.) المؤرخ في 25/01/2017 والمصحح الامضاء بتاريخ 24/01/2017 تحت عدد 259/D مع الحكم على السيد محمد (ج.) بإفراغ المحل التجاري موضوع الكراء بشارع [العنوان] الدار البيضاء مع تحميلهم الصائر وبرفض باقي الطبات.
وحيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الحكم المستأنف للطاعن، مما يتعين معه التصريح بقبول الاستئناف لاستيفائه كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا.
حول طلب الإدخال:
حيث تقدم الطاعن بمقال إدخال الغير في الدعوى مؤدى عنه الرسم القضائي بتاريخ 26/03/2019 يلتمس فيه الاشهاد عليه بإدخال المكتري السابق المسمى شكيب (ل.) في الدعوى وإجراء بحث بحضور هذا الأخير للتأكد من صحة الوكالات التي أنجزت من طرف مالكي العقار لفائدة المسماة مريم (ي.).
وحيث جرى العمل القضائي لهذه المحكمة على عدم قبول طلبات الإدخال التي تقدم لأول مرة أمام محكمة الاستئناف، لما في ذلك من حرمان المدخل من درجة من درجات التقاضي، وفي النازلة الحالية فإن المدخل في الدعوى لم يقدم ضده أي طلب وإنما المقصود من إدخاله إثبات وقائع معينة يدعيها الطاعن. وهو الأمر غير المستساغ قانونا لأن إجراء البحث هو امر موكول لتقدير المحكمة لها أن تأمر به أو لا تأمر متى توفرت لديها المبررات لقضائها.
وحيث يتعين استنادا الى ما ذكر التصريح بعدم قبول مقال الإدخال مع إبقاء الصائر على رافعه.
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المطعون فيه أنه بتاريخ 07/02/2018 تقدم المدعون بواسطة نائبهم بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضوا فيه أنهم يملكون على الشياع إلى جانب المدعى عليهم والمطلوب حضوره في الدعوى الملك المسمى "(س. 8)" ذي الرسم العقاري عدد 7135/D وهو عبارة عن عمارة كائنة بشارع [العنوان] الدار البيضاء، وأنه نظرا لاستفادة بعض الورثة واستغلالهم لبعض شقق العقار فإن الوضع بقي على ما هو عليه، إلا أن العارضين فوجئوا بكون المحل التجاري الكائن بأسفل العقار بالرقم 184 تم كراءه للغير دون موافقة باقي الورثة، وتبين لهم أن المدعى عليها السيدة مريم (ي.) قامت باسمها الشخصي وباسم السادة نزهة وعائشة وفاطمة وعبد الله (ي.) بإبرام عقد كراء تجاري مع السيد محمد (ج.) موضوع المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء لمدد 3-6-9 سنوات قابلة للتجديد، ورغم عدم وجود وكالات لمن تنوب عنهم المدعى عليها مريم (ي.) فإن من ذكرت أسمائهم بعقد الكراء لا يتوفرون على الأغلبية في حدود ثلاث أرباع حتى تكون قراراتهم ملزمة للأقلية طبقا للفصل 971 من ق ل ع، رغم أن هذا الفصل شمل فقط القرارات المتعلقة بإدارة المال المشاع والانتفاع به، أما بخصوص ما قامت به المدعى عليها وإبرامها عقد كراء تجاري موضوع المحل المذكور والمتواجد بمنطقة استراتيجية تجاريا وبسومة كرائية لا تتعدى مبلغ 6.000,00 درهم تكون قد تجاوزت أعمال إدارة المال المشاع، طبقا للفصل 972 من نفس القانون، وأن إبرام عقد كراء تجاري موضوع المحل التجاري هو موضوع استغلال أصل تجاري، أي انهم سوف يفقدون حق الكراء فيه أو استغلاله مجددا وأن صفتهم ستبقى مجرد مالكين للعقار، وأن ما قامت به المدعى عليها السيدة مريم (ي.) هو من أعمال الإدارة التي تمس الملكية مباشرة، إذ يفقد فيها المكري حق التصرف في المحل موضوع الكراء وحق إدارته رغم كونه مالكا للعقار، وبغض النظر عن عدم توفر الأغلبية طبقا للفصل 971 من ق ل ع فإن إبرام العقد المراد إبطاله يدخل في خانة الفصل 972 من نفس القانون والذي يستوجب توفر إجماع كل المالكين مما يعتبر معه عقد الكراء المبرم مع السيد محمد (ج.) باطلا، ملتمسين في الأخير الحكم بإبطال عقد الكراء التجاري المبرم بين المدعى عليهم في شخص السيدة مريم (ي.) والمدعى عليه السيد (ج.) المؤرخ في 25/01/2017 والمصحح الإمضاء بتاريخ 24/01/2017 تحت عدد 259/D مع ما يترتب عن ذلك قانونا مع الحكم على المدعى عليه محمد (ج.) بإفراغ المحل التجاري موضوع الكراء الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء هو ومن يقوم مقامه مع النفاذ المعجل والصائر.
وحيث أصدرت المحكمة الحكم المشار إليه أعلاه وهو الحكم الذي استأنفه المدعى عليه السيد محمد (ج.).
أسباب الاستئناف
حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى أن الحكم المستأنف جانب الصواب حينما قضى ببطلان عقد الكراء المؤرخ في 25/01/2017 وإفراغ العارض من العين المكراة دون التأكد من صحة ما يملكه الاشخاص المتعاقدون معه بشأن عقد الكراء المذكور أعلاه، ذلك أن العارض أبرم عقد الكراء مع غالبية مالكي العقار، وأنه بالرجوع الى شهادة الملكية الصادرة عن المحافظة العقارية سوف يتأكد أن الاشخاص المتعاقدين مع العارض يملكون غالبية الحصص في العقار موضوع النزاع، مما يكون معه عقد الكراء المذكور صحيحا ويتوفر على جميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا. ذلك أن العارض لما أبرم عقد الكراء مع المالكين الواردة أسماؤهم به فإنه سلم المكتري السابق للمحل مبالغ مالية مهمة بحضورهم من أجل فسخ عقدة الكراء التي تربطهم به، كما أنه تم فسخ العقد السابق من طرف المالكين المذكورين أعلاه والمكتري السابق دون مشاركة باقي المالكين الذين تقدموا بدعوى بطلان عقد الكراء المؤرخ في 24/01/2017، والتمس دفاع المستأنف في الأخير التصريح بقبول الاستئناف لنظاميته وموضوعا بالغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهم الصائر، وارفق المقال بنسخة من الحكم المطعون فيه.
وأجاب المستأنف عليها مليكة (ي.) ومن معها بواسطة نائبهم الاستاذ زكرياء (م.) بمذكرة أدلى بها بجلسة 19/02/2019 جاء فيها ردا على المقال أن المستانف نعى على الحكم الابتدائي كونه جانب الصواب فيما قضى به دون أن يبين مكامن الخلل أو يبين فيما جانب الحكم المطعون فيه الصواب، مكتفيا بالقول بأن الاشخاص المتعاقدين يملكون غالبية الحصص في العقار، غير أن ما نعاه المستأنف بعيد كل البعد عن الحقيقة، إذ ان الاشخاص المتعاقدين لا يملكون ثلاثة أرباع المحل المكترى طبقا للفصل 971 و 972 من ق.ل.ع، ملتمسا في الأخير رد الاستئناف والتصريح بتأييد الحكم الابتدائي.
وعقب المستأنف بواسطة نائبه بمذكرة بجلسة 26/03/2019 جاء فيها ردا على دفوعات المستأنف عليهم المشار إليهم أعلاه أنه من الثابت أن عقد الكراء أبرم من طرف السيدة مريم (ي.) أصالة عن نفسها ونيابة عن مجموعة المالكين اللذين لهم غالبية الأسهم بالعقار المشار إليه أعلاه، وأن السيدة مريم (ي.) قبل أن تبرم عقد الكراء المراد إبطاله، فإنها أبرمت عقد فسخ الكراء مع المكتري السابق، وذلك حتى يتسنى لها إبرام العقد المذكور أعلاه، وان المكتري تسلم مبالغ مالية مهمة من العارض قصد تمكينه من العين المكراة، وأن عقد فسخ الكراء فسخ من طرف المكتري السابق والسيدة مريم (ي.) أصالة عن نفسها ونيابة عن المالكين الآخرين، وأن المستأنف عليهم اكتفوا بالطعن في هذا العقد دون الطعن في عقد فسخ الكراء مع المكتري السابق، وأن فسخ عقد الكراء السابق كان بهدف إبرام عقد الكراء مع العارض، وأن العقد المراد إبطاله جاء مستوفيا لجميع الشروط المتطلبة قانونا، إذ أنجز من طرف اغلبية مالكي العقار، مما يتعين معه التصريح بالغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب لعدم ارتكازه على اساس. واحتياطيا إجراء بحث بواسطة المستشار المقرر للتأكد من صحة الوكالات التي أنجزت من طرف مالكي العقار لفائدة السيدة مريم (ي.) التي أبرمت العقد المطلوب إبطاله وتحميل المستأنف عليهم الصائر، وأرفق مذكرته بصورة من شهادة الملكية.
وبجلسة 26/03/2019 حضرت الاستاذة (ب.) عن الاستاذ (ك.) عن الطرف المستأنف وأدلت بمقال رام الى إدخال الغير في الدعوى مؤدى عنه أكد فيه ما جاء في مذكرته التعقيبية المشار إليها أعلاه ملتمسا في نهايتها الحكم بالغاء الحكم الابتدائي والحكم من جديد برفض الطلب، واحتياطيا الحكم بإجراء بحث بواسطة المستشار المقرر للتأكد من صحة الوكالات التي أنجزت من طرف مالكي العقار لفائدة السيدة مريم (ي.)، مرفقا مقاله بصور شمسية لشيكين وصورة شمسية من عقد فسخ الكراء.
وبجلسة 09/04/2019 حضرت الاستاذة (د.) عن الاستاذ (ك.) كما حضر الاستاذ (م.) والاستاذ (ر.) عن الاستاذ (ب. ض.) والاستاذ (رب.) وأدلى بمذكرة تعقيب أفاد فيها بأنه يؤكد ما جاء في محرراته الكتابية المدلى بها في المرحلة الابتدائية جملة وتفصيلا، فاعتبرت المحكمة القضية جاهزة للبت وحجزتها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 30/04/2019 وتمديدها لجلسة 07/05/2019.
التعليل
حيث تمسك الطاعن ضمن مقاله الاستئنافي بأن الحكم المستأنف لم يصادف الصواب فيما قضى به من إفراغه من محل النزاع دون التأكد من صحة ما يملكه الاشخاص المتعاقدون معه في العقار موضوع الدعوى، مؤكدا على أن المالكين الذين أبرموا معه عقد الكراء يتوفرون على الأغلبية المنصوص عليها في الفصل 971 من ق ل ع.
وحيث إن الثابت قانونا أن إبرام عقد الكراء يعد من أعمال الإدارة وتلزم فيه قرارات أغلبية المالكين على الشياع طبقا للفصل 971 من ق ل ع، وأن الكراء الصادر عن المستأنف عليها مريم (ي.) ومن معها وإن كان صحيحا في العلاقة مع المكتري – الطاعن – فهو غير ملزم لبقية المالكين ما دام أنهم لم يجيزوا التصرف الذي أقدمت عليه هذه الأخيرة بإبرامها بمعية مجموعة من المالكين عقد الكراء مع المستأنف دون التوفر على الأغلبية المنصوص عليها في الفصل 971 من ق ل ع.
وحيث إنه لما كان الثابت للمحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه من أوراق الملف المعروضة أمامها أن عقد الكراء المراد إبطاله قد أبرم من طرف السيدة مريم (ي.) أصالة عن نفسها ونيابة عن السادة نزهة، عائشة، فاطمة، وعبد الله لقبهم جميعا (ي.) المالكين على الشياع للعقار موضوع الدعوى الى جانب باقي المالكين المشتاعين ما قدره 672/1404 فقط، اي اقل من ثلاثة ارباع الملك المشاع التي يشترطها الفصل
971 من ق.ل.ع لصحة التصرف، واستخلصت من ذلك أن عقد الكراء المبرم مع المدعى عليه –المستأنف- غير صحيح ويتعين إبطاله لذلك تكون المحكمة على صواب فيما انتهت إليه وقضت به وما عابه الطاعن عليها في غير محله.
وحيث إنه بالاستناد الى ما ذكر يكون مستند الطعن على غير اساس وبالتالي يكون الحكم المستأنف صائبا فيما قضى به ويتعين تأييده مع تحميل الطاعن الصائر اعتبارا لما آل إليه طعنه.
لهذه الأسباب
فإن وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.
في الشكل:
في الموضوع: برده و تاييد الحكم المستانف و تحميل الطاعن الصائر.
