Réf
72395
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2101
Date de décision
06/05/2019
N° de dossier
2019/8205/1667
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Quote-part des loyers, Propriété immobilière, Jouissance du bien indivis, Indivision, Droit aux fruits, Demande d'expertise, Co-indivisaire, Action en partage
Base légale
Article(s) : 973 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un coindivisaire à verser à l'autre sa quote-part des fruits locatifs d'un bien commun, la cour d'appel de commerce examine les droits des indivisaires sur les revenus générés par l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement. L'appelant, propriétaire des deux tiers, soutenait que l'intimé, titulaire du tiers restant, ne pouvait prétendre à sa part des loyers dès lors que son occupation privative d'un étage entier excédait déjà ses droits dans l'indivision, et sollicitait une expertise pour établir cette disproportion. La cour écarte ce moyen en retenant que le local commercial générateur des loyers n'avait fait l'objet d'aucune division, ni amiable ni judiciaire, et demeurait donc soumis au régime de l'indivision. Au visa de l'article 973 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle rappelle que chaque coindivisaire a le droit de percevoir les fruits du bien commun proportionnellement à sa part, indépendamment de l'usage des autres parties de l'immeuble. La cour considère que faire droit à la thèse de l'appelant reviendrait à imposer un partage de jouissance en dehors des procédures légales de sortie de l'indivision, qui constituent la seule voie pour mettre fin aux difficultés nées de la gestion du bien commun. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال استئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 11/03/2019 تستانف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04-12-2018 تحت عدد 11582 في الملف عدد 9634/8204/2018 و القاضي في الشكل بقبول الطلب و في الموضوع : بأداء المدعى عليه لفائدة المدعي مبلغ 57.708,00 درهم ( سبعة وخمسون ألف و سبع مائة وثمانية دراهم) عن نصيبه المحدد في 1/3 من واجبات الاستغلال بخصوص المدة المتراوحة من 13/06/2013 إلى غاية متم شهر شتنبر 2018 مع تحديد الاكراه البدني في حق المدعى عليه في الادنى وبتحميله الصائر و برفض باقي الطلبات.
في الشكل
حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 25/02/2019 وفقا لما هو ثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال، وتقدم باستئنافه بتاريخ 11/03/2019، مما يجعل الاستئناف مقبول شكلا لتوافر الشروط الشكلية المتطلبة صفة وأجلا وأداء.
وفي الموضوع :
حيث يستفاد من وقائع النازلة و وثائقها كما إنبنى عليه الحكم المستانف و المقال الإستئنافي أن المستأنف عليه تقدم بصفته مدعيا بواسطة نائبه بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 09/10/2018 عرض من خلاله أنه تربطه علاقة شراكة بالمدعى عليه باعتباره يملك 3/1 على الشياع مع هذا الاخير في العقار الكائن بشارع [العنوان] موضوع الرسم العقاري عدد 125.513/س بمديونة ، وأن المكازة مكراة للسيد ياسين (ن.) بسومة شهرية قدرها 4.000,00 درهم ، وأن المدعى عليه استحوذ على مدخول هذا الكراء لوحده منذ تاريخ ابرام عقد الشراء لهذا الثلث أي منذ 13/6/2013 قدرها 1400 درهم وأن المدعى عليه استحوذ على مبلغ 88.200,00 درهم من المدة 13/6/2013 إلى غاية شهر 9/2018 دون تمكين العارض من نصيبه في هذا الكراء في إطار 3/1 ، والتمس الحكم على المدعى عليه بأدائه للعارض واجباته من مدخول الكراء المحددة في مبلغ 1400 درهم من أصل 4000 درهم حسب عقد الشراكة في حدود 3/1 عن كراء المكازة الموجودة بالطابق السفلي من 13/6/2013 إلى غاية متم شهر 9/2018 أي لمدة 63 شهرا و التي وجب فيها ما مبلغه 88.000,00 درهم مع النفاذ المعجل و الصائر و الاكراه البدني في الأقصى . وأرفق المقال ب : طلب تبليغ إنذار-محضر تبليغ إنذار-شهادة الملكية-صورة لعقد توثيقي .
و اجاب المدعى عليه بواسطة نائبه أن المدعي عند إبرامه عقد البيع مع المدعى عليه اشترى بمقتضاه الطابق الاول وأصبح شريكا على الشياع مع العارض و تسلم نصيبه المتمثل في الطابق الاول في الصك العقاري عدد 125513/س و ليس الرسم العقاري 25513/س وبذلك فإن المدعي لا حق له في المطالبة في ثلث مدخول المكازة المكراة لسيد ياسين (ن.) ذلك أن المحل التجاري كان مكرى له بتاريخ 28/5/2008 أي قبل أن يتم تفويت الطابق الاول للمدعي بتاريخ 13/06/2013 بل إن العارض يكري للسيد ياسين (ن.) المكازة بمبلغ 2750 درهم و ليس بمبلغ 4000 درهم كما يزعم المدعي وأن مطالبة المدعي للعارض بواجب الاستغلال عن المدة من 13/06/2013 إلى غاية شتنبر 2018 قد طالها التقادم ، والتمس الحكم بعدم احقية المدعي لواجب الاستغلال و الحكم برفض الطلب و احتياطيا جدا القول بأن المكتري يكتري المحل بمبلغ 2750 درهم و ليس بمبلغ 8000 درهم و الحكم بعدم أحقية المدعي لواجب الاستغلال عن المدة التي طالها التقادم بخصوص المدة من 13/06/2013 إلى غاية شتنبر 2018 . و أرفقت المذكرة ب : صورة من عقد كراء.
و بناء على المقال الاصلاحي للمدعي المدلى به بواسطة نائبه أكد فيه ما سبق واضاف انه محق حاليا في مبلغ 960 درهم من أصل 2750 درهم حسب عقد شرائه في حدود 3/1 من كراء مكازة الموجودة بالطابق السفلي من 13/06/2013 إلى غاية متم 9/ 2018 أي لمدة 63 شهرا و التي وجب فيها ما مبلغه 57.708,00 درهم مع الاشهاد للعارض في الحكم الذي سيصدر بهذا التوضيح سيما وأن العارض قد أدى الرسوم القضائية عن مقاله بالزيادة عن المطلوب في مقاله ، وأن العقد لا يتضمن أي شرط من شأنها أن تمنع العارض من المطالبة بحقه وأن موضوع الدعوى ليس أداء كراء بل أداء مستحقات للعارض تجاهلها المدعى عليه مخالفا بذلك مقتضيات العقد الرابط بينهما مما يتعين معه رد الدفع بالتقادم ، والتمس الحكم وفق مقاله و مذكرته التوضيحية . وأرفق المقال ب : عقد اتفاق .
و إستيفاء الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه إستأنفه الطاعن للأسباب الآتية:
أسباب الأستئناف
حيث يتمسك الطاعن بكون الحكم المستأنف غير معلل لكونه لم يجب على دفوعه لكون العقار موضوع النزاع مملوك على الشياع و الطاعن يملك الثلثين و المستانف عليه الثلث و يشتمل على سفلي به محل تجاري مكرى للغير و الطابق الأول يستغله المستأنف عليه مساحته 120 متر مربع و العارض يستغل الطابق الثاني مساحته 120 متر مربع مساوية للطابق الأول و ان المستانف عليه يستغل أكثر من نسبته المحددة في ثلث العقار أما الطاعن فيستغل فقط الطابق الثاني و مدخول الطابق السفلي و ان المحكمة كان عليها أن تأمر بإجراء خبرة عقارية للوقوف على حقيقة العقار و نسبة إستغلال المستأنف عليه للعقار موضوع النزاع و أن المستأنف عليه أصبح يستغل أكثر من نصيبه بحيث يستغل الطابق الأول مثل الطاعن و يستفيد من ثلث مدخول الطابق السفلي و بذلك أصبح يتساوى مع الطاعن بفارق قليل و أن موضوع النزاع لا يمكن الفصل فيه إلا بتعيين خبير لمعرفة مساحة العقار و نسبة تملك كلا الطرفين و هل المستأنف عليه إستغرق نصيبه في الإستغلال ام لا ملتمسا من حيث الشكل قبول الإستئناف و في الموضوع : إلغاء الحكم المستانف و بعد التصدي الأمر بإجراء خبرة عقارية لتحديد نسبة إستغلال الطرفين و مساحة العقار و هل المستأنف عليه يستغل نسبة الثلث أم لا مع حفظ حقه في تقديم متنتجاته بعد الخبرة و تحميل المستأنف عليه و أرفق المقال بنسخة من الحكم و طي البتليغ .
و حيث أجاب المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 15-04-2019 بكونه شريك بنسبة الثلث في العقار بسائر مرافقه و منافعه دون إستثناء او تحفظ حسب العقد المحرر بتاريخ 13-06-2013 و كذا شهادة الملكية و أن الحكم المطعون فيه أجاب عن التقادم بشكل سليم لأن التقادم يبقى مبنيا على قرينة الوفاء و ان المستانف هدمها بالمنازعة في المديونية و إقراره الصريح بعدم أدائه للعارض نصيبه من هاته الواجبات و من جهة أخرى فإن طلب الطاعن إجراء خبرة لتحديد نسبة إستغلال الطرفين و مساحة العقار لا مبرر له مادام أن المستأنف يقر في إلتزام بواسطة اخيه محمد (ق.) النائب عنه بمقتضى وكالة بان العارض يشهد ويقبل بشراء مجموع الحقوق العقارية المشاعة المقدرة من الملك المسمى (ن.) ذي الرسم العقاري عدد 125513/س و أنه من باب التوضيح فسطح العقار مناصفة بينه و بين المستانف ملتمسا الإستئناف و أرفق المذكرة صورة إلتزام – صورة من مقال صورة من عقد
وحيث أدرجت القضية بجلسة 29-04-2019 حضر نائبا الطرفان و ادلى نائب المستانف بمذكرة تعقيبية ورد فيها بانه بالرجوع إلى إستغلال كل طرف فإن المستأنف عليه يستغل اكثر من ثلث العقار على إعتبار انه يستغل الطابق الأول و مخول الثلث في الطابق السفلي بينما الطاعن الذي يملك نسبة الثلثين يستغل فقط الطابق الثاني و نسبة الثلثين من مخول الطابق السفلي و بذلك يكون الحكم المستأنف قد جانب الصواب لما قضى بمنح ثلث مدخول الطابق الول و أصبح متساوي مع المستأنف عليه الذي لا يمكل سوى الثلث و انه إلتمس إجراء خبرة حسابية و ان نسخة المقال الإفتتاحي تخص دعوى تقدم بها الطاعن بخصوصالخروج من حالة الشياع لفرز نصيبه ول ا علاقة لها بالنزاع المطروح ملتمسا الحكم وفق مطالبه . تسلم نائب المستأنف عليه نسخة منها و أكد ما سبق فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 06/05/2019.
محكمة الاستئناف
حيث إنه خلافا لما نعاه الطاعن , فالثابت من وثائق الملف أن العقار موضوع الرسم العقاري رقم 125513/س مملوك على الشياع بنسبة الثلثين للمستأنف و الثلث للمستأنف عليه و ان الطابق السفلي الذي يوجد به المحل المؤجر للغير لم تجر فيه أي قسمة رضائية أو قضائية و يبقى على الشياع بين الشريكين و يحق لكل شريك الإنتفاع به و اخذ غلته بحسب حصته حسب ما ينص عليه الفصل 973 من ق ل ع و بالتالي يكون للمستانف عليه الحق في أخذ نصيبه من مدخول كرائه . و القول بغير ذلك يفضي إلى فرض قسمة على الشركاء بعيدا عن أحكام القسمة التي هي ملاذ كل من يدعي الضرر من حالة الشياع . و لا يبقى أي مسوغ لإجراء الخبرة بخصوص نسبة الإستغلال العقار بأكمله . مما يتعين معه رد سبب الطعن و تأييد الحكم المستأنف لموافقته صحيح القانون و تحميل الطاعن الصائر إعتبارا لمآل طعنه.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا:
في الشكل : قبول الاستئناف.
في الموضوع : تأييد الحكم المستانف و تحميل الطاعن الصائر.
