Réf
61115
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
3392
Date de décision
18/05/2023
N° de dossier
2023/8201/299
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Restitution des avances, Réformation du jugement, Nullité du contrat, Loi 44-00, Délai de validité, Délai de six mois, Contrat de vente préliminaire, Contrat de réservation, Absence de conclusion du contrat préliminaire
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la sanction applicable à un contrat de réservation immobilière en l'absence de conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai légal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts des acquéreurs pour défaut de paiement des échéances, tout en ordonnant la restitution de l'acompte versé.
L'appel principal du promoteur visait à obtenir la conservation d'une partie de cet acompte, tandis que l'appel incident des acquéreurs soulevait la nullité du contrat, et non sa simple résolution, pour violation des dispositions impératives de la loi sur la vente en l'état futur d'achèvement. La cour retient que le contrat de réservation, en application de l'article 618-3 de la loi 44.00, a une validité maximale de six mois non renouvelable.
Elle souligne qu'à l'expiration de ce délai, les parties sont tenues soit de conclure le contrat de vente préliminaire, soit de mettre fin à la réservation avec restitution des avances. Faute pour le promoteur de justifier de la conclusion du contrat de vente préliminaire dans le délai imparti, la cour juge que le contrat de réservation est frappé de nullité de plein droit.
Cette nullité emporte l'obligation de restituer intégralement les sommes versées. La cour infirme donc le jugement en ce qu'il avait prononcé la résolution, statue à nouveau en prononçant la nullité du contrat, et le confirme pour le surplus.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدمت به المستأنفة بواسطة نائبها ،والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 12/01/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاءبتاريخ28/07/2022 في الملف عدد 1140/8236/2022 والقاضي في الشكل قبول المقالين الأصلي والمضاد ، في الموضوع في الطلبين الأصلي والمضاد معا بفسخ عقد الحجز المبرم بين الطرفين المصادق على صحة توقيعه بتاريخ 13/04/2018 المتعلق بالبقعة الأرضية رقم 379 مساحتها 88 متر مربع المشروع السكني أ.ف. وإرجاع المدعية شركة ب.ب. للمدعى عليهما السيدة وردة (ب.) والسيد رشيد (ن.) مبلغ 112500.00 درهم مع تحميل الطرفين المصاريف بالنسبة ورفض باقي الطلبات .
في الشكل:
*في الإستئناف الأصلي : حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ 29/12/2022 وبادر إلى استئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، أي داخل أجله القانوني،ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا .
*في الإستئناف الفرعي : حيث قدم المقال الإستئنافي مستوفيا لباقي شروطه الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا .
وفي الموضوع:
يستفاد من وثائق الملف أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي للدعوى تعرض من خلاله أنها قامت بإبرام عقد حجز بقعة أرضية مع المدعى عليهما مقابل أداء ثمن البقعة على دفعات تحت طائلة فسخ العقد المذكور ، وأن المذكورين أخيرا قاما بأداء مبلغ 112500.00 درهم كتسبيق دون أداء باقي الدفعات رغم الإنذار .
ملتمسة الحكم بفسخ عقد الحجز المتعلق بالبقعة رقم 379 مساحتها 88 متر مربع مشروع السكني أ.ف. .
وبناء على إدلاء المدعى عليهمابواسطة نائبهما بمقال مقابل أوضح الطرف العارض من خلاله أن عقد الحجز تم إبرامه في مخالفة لمقتضيات الفصل 618 من القانون 44.00 مما يجعل منه باطلا .
ملتمسا الحكم ببطلان عقد الحجز وإرجاع مبلغ 112500.00 درهم .
وبعد تبادل المذكرات بين الطرفين أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.
أسباب الإستئناف.
تمسكت الطاعنة في إستئنافها للحكم المذكور على كون المحكمة مصدرته جانبت الصواب بقضائها بإرجاع مبلغ التسبيق علما أنها ذهبت في تعليلها إلى أن المستأنف عليهما لم يقوما بتنفيذ إلتزامهما بأداء باقي الدفعات ، وأن العارضة قامت بإنهاء جميع الأشغال والتي تطلبت مبالغ مالية من أجل تجهيز البقعة الأرضية وتخصيص رسم عقاري خاص بها ، والتي على أساس كل ذلك قامت بعرض وإيداع مبلغ 65000.00 درهم وهو المبلغ المتبقي من مبلغ التسبيق .
ملتمسة إلغاء الحكم المستأنف جزئيا وتعديل الحكم المستأنف بحصر المبلغ المحكوم به في 65000.00 درهم .
وبناء على إدلاء نائب الطرف المستأنف عليه بمذكرة جوابية مع إستئناف فرعي أوضح الطرف العارض من خلالها أن محكمة البداية وبعد أن تبين لها خرق عقد الحجز لمقتضيات الفصل 618 من ق ل ع قضت بالفسخ بدل البطلان .
ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ والحكم من جديد ببطلان عقد الحجز وبإرجاع مبلغ التسبيق تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500.00 درهم عن كل يوم تأخير .
وبناء على إدراج الملف بجلسة 20/04/2023 ألفي بالملف بمذكرة تعقيبية لنائب المستأنفة أكدت العارضة من خلالها سابق دفوعاتها ، ملتمسة الحكم وفق مقالها الإستئنافي، فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 18/05/2023 .
محكمة الإستئناف.
حيث إرتكز الطاعنان في إستئنافهما على الوسائل أعلاه .
وحيث إن البين من وثائق الدعوى سيما مقالها الإفتتاحي أن المستأنفة أصليا ترمي من خلال دعواها إلى فسخ عقد الحجز الذي يربطها بالمستأنف عليها أصليا إستنادا إلى إخلال هذه الأخيرة بإلتزامها التعاقدي بأداء باقي الدفعات .
وحيث إن الثابت من عقد الحجز المطالب بفسخه أنه تم إبرامه بتاريخ 13/04/2018 ، وأن البين من الإطلاع عليه أنه يتعلق بعقد تخصيص ، وبالتالي فإن صلاحيته تبقى محددة في 6 أشهر غير قابلة للتجديد ، وذلك إعمالا لمقتضيات الفصل 618/3 والتي تنص على أنه " ... تحدد صلاحية عقد التخصيص في مدة لا تتجاوز 6 أشهر ، غير قابلة للتجديد تؤدي لزوما إلى إبرام عقد البيع الإبتدائي أو التراجع عن عقد التخصيص وإسترجاع المبالغ المسبقة " ، وأنه وأمام عدم إستدلال المستأنفة أصليا بما يثبت قيام طرفي النزاع بإبرام عقد البيع الإبتدائي بعد إنصرام أجل 6 أشهر عن إبرام عقد الحجز المشار إليه ، يجعل من هذا الأخير باطلا وغير مرتب لأي أثر في مواجهة عاقديه ، وتبقى المستأنفة فرعيا محقة في إسترجاع مبلغ التسبيق .
وحيث يتعين تحميل المستأنفة أصليا الصائر .
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنيا انتهائيا حضوريا.
في الشكل : قبول الإستئنافين الأصلي والفرعي .
في الموضوع: إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من فسخ لعقد الحجز والحكم من جديد ببطلانه وتأييده في الباقي وتحميل المستأنفة أصليا الصائر .
