محكمة النقض، الغرفة التجارية، القرار عدد 1/243، المؤرخ في 2019/05/16، ملف تجاري عدد 2018/1/3/413

بناء على طلب النقض المقدم بتاريخ 2018/02/12 من طرف الطالب المذكور حوله بواسطة نائبه الأستاذ محمد (خ.) والرامي إلى نقض القرار عدد 5351 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 2017/10/25 في الملف التجاري عدد: 2017/8202/3403.

وبناء على الأوراق الأخرى المدلى بها في الملف.

وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1974.

وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر في 2019/05/02

وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 2019/05/16.

وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.

وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد عبد الإلاه حنين.

والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد رشيد بناني.

وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه، أن الطالب المهدي (ح.) تقدم بتاريخ 2016/05/05، بمقال للمحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء، عرض فيه أنه أبرم مع المطلوبة (إ. ك. ب.) عقدا عرفيا بتاريخ 2011/11/24، التزمت بمقتضاه بتخصيص ملكية عقار لفائدته في إطار بيع العقار في طور الإنجاز، الخاضع للقانون رقم 44.00، ويتعلق الأمر بالشقة رقم 27، صنفF، الكائنة بالعمارة B، الطابق الأول، البالغة مساحتها 243 مترا مربعا، منها 156 مترا مربعا مساحة مبنية، ذاكرا أنهما اتفقا على ثمن قدره 2.935.500،00 درهم، أدى منه للمدعى عليها مبلغ 1.233.875،00 درهما، وحددا موعد إبرام عقد البيع النهائي بمقتضى عقد رسمي وتسليم المبيع في الأسدس الأول من سنة 2013، مؤكدا على أن المدعى عليها لم تنفذ التزامها بإنجاز العقار وتسليمه له داخل الأجل المذكور، ومتمسكا ببطلان العقد لعدم تحريره وفق الكيفية التي يستوجبها الفصل 618.3 من ق ل ع ملتمسا الإشهاد ببطلان العقد، والحكم على المدعى عليها بإرجاعها له مبلغ 1.233.875،00 درهما، الذي توصلت به منه برسم مقدم الثمن، وأدائها له تعويضا عن الضرر الناجم عن الحرمان من استغلال المبلغ المذكور قدره 100.000،00 درهم، وبعد صدور حكم بعدم الاختصاص النوعي، وإحالة الملف على المحكمة التجارية بالبيضاء، وجواب المدعى عليها، الذي تمسكت فيه بعدم اختصاص المحكمة التجارية بدورها للبت في النزاع، وتبادل المذكرات بين الطرفين، صدر الحكم القاضي بعدم قبول الدفع بعدم الاختصاص النوعي، وفي الشكل بقبول الطلب، وموضوعا التصريح ببطلان عقد التخصيص المبرم بين الطرفين بتاريخ 2011/11/24، والحكم على المدعى عليها بإرجاعها للمدعي مبلغ 1.233.875،00 درهما، ورفض ما زاد عن ذلك، ألغته محكمة الاستئناف التجارية، وصرحت من جديد برفض الطلب، وهو القرار المطعون فيه بالنقض.

في شأن الوسيلة الفريدة

حيث ينعى الطاعن على القرار خرق القانون رقم 44.00 المتعلق ببيع العقار في طور الإنجاز، ونقصان التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أن المحكمة مصدرته اعتبرت العقد المبرم بين الطرفين مجرد وعد بالبيع لا تنطبق عليه مقتضيات القانون رقم 44.00، مستندة في ذلك إلى ما جاءت به من "أنه بمراجعة المحكمة لعقد الحجز المتمسك به من طرف المستأنفة المؤرخ في 2011/11/24، يتبين أنه لا ينص بتاتا على أنه يتعلق ببيع عقار في طور الإنجاز، باعتبار أن المستأنفة حين التعاقد لم تكن قد شرعت في بناء العقار بعد، علما أن مقتضيات الفصل 618.5 من ق ل ع نصت على أنه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، وأن المستأنف عليه لم يدل بما يثبت كون الأساسات على مستوى الطابق الأرضي أنجزت فعلا من طرف المستأنفة قبل إبرام العقد موضوع الدعوى، وهو الأمر الذي لا يوجد ضمن وثائق الملف"، والحال أن هذا التعليل يتناقض مع مقتضيات الفصل 5-618 من القانون رقم 44.00، الذي يمنع إبرام أي عقد كيفما كان على عقار في طور الانجاز إلا بعد إثبات الانتهاء من أشغال الأساسات، كما أنه يتنافى ورغبة المشرع في محاربة البيوع على التصاميم بغاية وضع حد لأشكال البيع التي كانت سائدة قبل سن القانون المذكور.

أيضا لما ذهبت المحكمة على النحو الذي أوردته بتعليلها المنوه عنه، فهي لم تتقيد بقاعدة النص الخاص مقدم في التطبيق على النص العام، إذ أنها لم تطبق على العقد القانون رقم 44.00، الذي هو نص خاص أولى في التطبيق على القواعد العامة التي اعتمدتها، فتكون بذلك قد عللت قرارها تعليلا ضعيفا، وأعطت للعقد تكييفا غير صحيح، وخرقت مقتضيات الفصلين 3/618 و5/618، اللذين يستوجبان تحرير العقد الابتدائي للعقار في طور الإنجاز كتابة، ولأجل كل ما ذكر يتعين التصريح بنقض القرار المطعون فيه.

حيث ألغت المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه الحكم المستأنف فيما قضى به من تصريح ببطلان عقد التخصيص المبرم بين الطرفين بتاريخ 2011/11/24، والحكم على المطلوبة بإرجاعها للطالب مبلغ 1.233.875،00 درهما، وصرحت من جديد برفض الطلب، معتبرة أن الأمر يتعلق بمجرد وعد بالبيع لا يخضع لأحكام القانون رقم 44.00، معتمدة في ذلك التعليل التالي" إنه بمراجعة المحكمة لعقد الحجز المتمسك به من طرف المستأنفة المؤرخ في 2011/11/24، يتبين أنه لا ينص بتاتا على أنه يتعلق ببيع عقار في طور الإنجاز، باعتبار أن المستأنفة حين التعاقد لم تكن قد شرعت في بناء العقار بعد، علما أن مقتضيات الفصل 618.5 من ق ل ع نصت على أنه لا يمكن إبرام العقد الابتدائي لبيع العقار في طور الانجاز إلا بعد الانتهاء من أشغال الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، وأن المستأنف عليه لم يدل بما يثبت كون الأساسات على مستوى الطابق الأرضي أنجزت فعلا من طرف المستأنفة قبل إبرام العقد موضوع الدعوى، وهو الأمر الذي لا يوجد ضمن وثائق الملف"، في حين الثابت من خلال استقراء الفصول المنظمة لبيع العقار في طور الإنجاز الواردة في القانون رقم 44-00، أنها تنطبق على جميع أشكال العقود التي قد ترد على هذا النوع من العقار سواء أكانت وعود بالبيع أو عقود ابتدائية أو عقود بيع نهائية، إذ لم يرد بها ما يستشف منه استثناء عقود الوعد بالبيع أو عقود الحجز من أحكام ذلك القانون. وتأسيسا على هذا فالمحكمة مصدرة القرار المطعون فيه تكون قد خرقت مقتضيات القانون السالف الذكر لما اعتبرت أنه لا ينطبق على العقد الرابط بين الطرفين، بالرغم من أن بنود هذا العقد تفيد توفر الشرطين اللذين استلزم المشرع بمقتضى الفصل 1-618 من ق ل ع توفرهما لإعمال مقتضيات القانون المذكور، من خلال ما ورد بها ( بنود العقد) من أن المطلوبة التزمت بإنهاء أشغال إنجاز العقار موضوع البيع وتسليمه خلال الأسدس الأول لسنة 2013، وأن أداء الثمن سيتم على أربع دفعات حسب تقدم الأشغال، الأمر الذي يتعين معه التصريح بنقض قرارها.

وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الملف على نفس المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه للبت فيه من جديد طبقا للقانون، وهي مشكلة من هيئة أخرى.

لهذه الأسباب

قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه وإحالة الملف على المحكمة مصدرته للبت فيه من جديد، طبقا للقانون، وهي مشكلة من هيئة أخرى وتحميل المطلوب المصاريف.