Réf
64257
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4210
Date de décision
29/09/2022
N° de dossier
2022/8201/231
Type de décision
Arrêt
Mots clés
Vente en l'état futur d'achèvement, Retard du promoteur, Restitution des acomptes, Résiliation du contrat, Réparation du Préjudice, Mise en demeure, Erreur de calcul, Dommages-intérêts, Contrat de réservation, Clause pénale
Source
Non publiée
Saisie d'un appel portant sur la liquidation d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de restitution du promoteur et sur le droit à indemnisation du réservataire. Le tribunal de commerce avait ordonné la restitution des acomptes versés, mais avait rejeté la demande de dommages et intérêts pour retard.
Le promoteur contestait le montant de la condamnation en invoquant une erreur de calcul dans l'application de la clause pénale, tandis que le réservataire sollicitait, par appel incident, l'indemnisation du préjudice né du retard dans le remboursement. La cour fait droit à l'appel principal, constatant une erreur matérielle dans le décompte opéré par les premiers juges et rectifie le montant principal à restituer.
Accueillant l'appel incident, elle retient que le promoteur, bien que régulièrement mis en demeure par plusieurs notifications dont il a accusé réception, s'est abstenu de rembourser les sommes dues, se constituant ainsi en état de demeure. Ce retard fautif est jugé constitutif d'un préjudice distinct pour le réservataire, privé de la jouissance de ses fonds, justifiant l'allocation de dommages et intérêts.
Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la restitution et infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande indemnitaire.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث تقدمت شركة (ت. إ. م. س. ت.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 13/12/2021، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط عدد 2971 بتاريخ 05/07/2020 في الملف عدد 2566/8202/2020 ، القاضي بفسخ عقد الحجز الرابط بين الطرفين المتعلق بالفيلا رقم 16 "تمدا" بالمنطقة السياحية الجديدة بتاغازوت ، وبأدائها لفائدة للطرف المدعي مبلغ 2.491.488,00 درهما عن الأقساط المؤداة مع النفاذ المعجل وتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات .
كما تقدم بلعيد (ب.) نيابة عن خديجة (اد.) باستئناف فرعي مؤدى عنه بتاريخ 28/06/2022 يستأنف بمقتضاه فرعيا الحكم المذكور .
في الشكل :
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة شركة (ت. إ. م. س. ت.) بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 26/11/2021 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 13/12/2021 أي داخل أجله القانوني، مع الأخذ بعين الإعتبار ان اليوم الأخير(12/12/2021) صادف يوم الأحد ويتم تمديده إلى يوم العمل بعده استنادا للفصل 512 من ق.م.م ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا .
وحيث ان الإستئناف الفرعي مقبول في كل الأحوال ومستوف لشروطه الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .
في الموضوع :
حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليه بلعيد (ب.) نيابة عن زوجته خديجة (اد.) تقدم بواسطة محاميها بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 30/09/2020 , عرض فيه ان موكلته تعاقدت مع المدعى عليها بخصوص حجز الفيلا رقم 16 ببرنامج "تمدا" بالمحطة السياحية الجديدة بتغازوت مساحتها التقريبية 933 م2 و أنه قام بأداء أقساط التسبيق للمدعي عليها بتاريخ 24/06/2013 بملغ 847900.50 درهم عن طريق الشيك المصرفي عدد 7075732 الصادر عن القرض العقاري والسياحي كما ادى لها بتاريخ 28/01/2014 بمبلغ 847900.50 درهم عن طريق الشيك المصرفي عدد 7959967 مسحوب عن القرض العقاري والسياحي، وبتاريخ 18-09-2015 دفع لها مبلغ 565267.00 درهما عن طريق الشيك المصرفي عدد 0309636 المسحوب عن القرض العقاري و السياحي ، وانه رغبة منه في تنازل موكلته عن هذا الحجز وإرجاع أقساط التسبيق التي قام بدفعها ، قام بإشعار المدعى عليها بتواريخ 24-01-2019 و 31-01-2020 و28-02-2020 و للمرة الرابعة بتاريخ 28-08-2020 كما تم إنذارها بارجاع المبالغ دون جدوى ملتمسا الحكم بفسخ عقد الحجز الرابط بين الطرفين المتعلق بالفيلا رقم 16 ببرنامج "تمدا" بالمنطقة السياحية الجديدة بتاغزوت و وبأداء المدعى عليها لموكلته مبلغ 2661068.00 درهما عن أقساط التسبيق المستحقة أصلا وتعويضا مع الفوائد القانونية من تاريخ 24-01-2019 إلى يوم التنفيذ مع النفاذ المعجل رغم كل طعن لثبوت الدين وتحديد الإكراه البدني في حده الأقصى وتحميل المدعى عليها الصائر . و أدلى بنسخة من وكالة توثيقية ومن عقد الحجز ونسخ طبق الأصل من وصولات الأداء ومن رسالتين و 3 نسخ من محاضر التبليغ وبناء على مذكرة المرفقة بوكالة خاصة المدلى بها من طرف المدعي بواسطة دفاعه بجلسة 30-11-2020.
وبناء على مذكرة جواب مع مقال مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية المدلى بها بجلسة 14-12-2021 من طرف دفاع المدعي عليها أوضح من خلاله أن المدعي تقاعس عن احترام بنود و شروط الأداء المتفق عليها في العقد فيما يخص أداء الشطر الثالث بمبلغ 565267.00 درهما والذي كان على المدعية أداؤها احتراما لبنود العقد داخل أجل 12 شهرا من تاريخ أداء القسط الثاني ووجب ان تؤديه بتاريخ 18-01-2015 وأنها بعدم احترام طريقة الأداء تكون قد أخلت بنود العقد ، سيما وانه بعثت لها بإنذار بتاريخ 24-06-2014 على أساس انه في حالة الفسخ يتعين اقتطاع نسبة 10% من المبلغ المؤدي باعتباره كتعويض عن احترام شروط الأداء، و بخصوص المقال المضاد أن المدعية لم تحترم طرق الأداء الواردة في الفصل 3.2 من العقد فيما يتعلق الشطر الثالث و الذي هو 565267.00 درهما و الذي يتعين عليها أداء الباقی داخل أجل 12 شهرا ، و أنها توصلت بإنذار بالأداء و لم تحترمه ، مما يجعلها في حالة مطل. ملتمسا رفض الطلب الأصلي و في الطلب المضاد الحكم بأحقية المدعية فرعيا باقتطاع نسبة 10 % من المبلغ المؤدي كليا والذي يوازي 30% من المبلغ المؤدي أثناء الحجز ومن المبلغ المؤدي من الشطر الثاني و تحميل المدعية الصائر و أدلت بنسخة من الإنذار .
وبناء على مذكرة تعقيب المدعي بواسطة دفاعه بجلسة 18-01-2021 والتي أوضح من خلالها تسجيل عدم معارضته في خصم نسبة 10 % من المبلغ المؤدي كما هو متفق عليه و بإرجاعها باقي ثمن الأقساط المدفوعة أصلا وتعويضا عن التماطل .
وبناء على المذكرة التوضيحية مع تحديد الطلبات المؤداة عنه الرسوم القضائية والمدلى بها بجلسة 14-04-2021 التمست من خلالها الاذن لها باستخلاص مبلغ 169580 درهما من المبالغ المدفوعة من طرف المدعية بما مجموعه مبلغ 1695801.00 درهما مع النفاذ المعجل و تحميل المدعية الصائر.
وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعي بواسطة دفاعه بجلسة 31-05-2021 أوضح من خلالها كونه ادى مبلغ 2.261.068,00 درهما و قد أدلى بوصولات الأداء ملتمسا الحكم وفق الطلب و تحميل المدعى عليها الصائر .
وبناء على المذكرة توضيحية للمدعي عليها أوضحت من خلالها كون العقد الرابط بين الطرفين يخول لها حق اقتطاع نسبة 10% من الدفعتين الأوليتين والتي يصل مبلغها
1695801.00 دراهم و بالتالي تكون مستحقة لمبلغ 169580 درهما و ليس عن كل المبلغ 2261068.00 ملتمسة الحكم وفق الطب المضاد وتحميل المدعية الصائر .
وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 05/07/2020 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.
أسباب الاستئناف:
حيث تتمسك الطاعنة شركة (ت. إ. م. س. ت.) بنقصان تعليل الحكم المستأنف الموازي لإنعدامه، لأن المحكمة مصدرته حددت في حيثياتها أن المبالغ المؤداة هي 847.900,50 درهما ومبلغ 847.900,50 درهم ومبلغ 565.267,00 درهما ، أي ما مجموعه مبلغ 2.261.068,00 درهما ،وتماشيا مع عقد الحجز فإنه يحق للطاعنة اقتطاع نسبة 10% من الدفعتين الأوليتين بما مجموعه مبلغ 1.695.801,00 درهما ليكون المبلغ المستحق لها هو 2.091.488,00 درهما ، في حين انه بالرجوع للحكم المستأنف يلفى بأنه تضمن مبلغ 2.491.488,00 درهما بدلا من المبلغ الحقيقي المذكور ، أي أنها أضافت مبلغ 400.000,00 درهم خطأ وهو مبلغ غير مستحق ، مما يجعل الحكم مجانب للصواب ، والتمس إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به والحكم بأن المبلغ المستحق هو 2.091.488,00 درهما، وتحميل المستأنف عليه الصائر . وأرفق المقال بنسخة حكم وطي التبليغ .
وبتاريخ 28/06/2022 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي مؤدى عنه جاء فيهما أن الحكم المستأنف لم يقض بالتعويض المستحق لها جراء إخلال المستأنف عليها فرعيا بالتزامها وتماطلها في إرجاع المبالغ المؤداة وبأن حرمانها من مبلغ التسبيق ألحق بها ضررا ، مما تبقى معه محقة في التعويض والتمس اعتبار الحكم المستأنف وإلغائه جزئيا في الشق القاضي برفض طلب التعويض والحكم بأداء المستأنف عليها فرعيا لفائدة المستأنفة فرعيا تعويضا قدره 400.000,00 درهم جبرا للضرر وتحميلها الصائر .
وبناء على إدراج القضية بجلسة 22/09/2022 تقدم خلالها دفاع المستأنفة بمذكرة تعقيبية عرض فيها أن عقد الحجز تضمن انه في حال عدم أداء الحاجز للقسط الثالث داخل أجل 12 شهرا وفي حالة رغبته في الفسخ يتم اقتطاع نسبة 10% من المبالغ المؤداة في القسط الأول والثاني، سيما وان المستأنف عليها لا تنازع في الإقتطاع وبأن الحكم المستأنف جاء مصادف للصواب بخصوص طلب التعويض لكون المستأنف عليها توصلت بإعذار بأداء القسط الثالث قبل أجل 24/06/2014 ،مما يجعلها هي التي لم تلتزم ببنود العقد. والتمس الحكم وفق المقال الإستئنافي ورد الإستئناف الفرعي وتحميل رافعه الصائر. فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 29/09/2022.
محكمة الإستئناف
في الإستئناف الأصلي :
حيث تعيب الطاعنة شركة (ت. إ. م. س. ت.) الحكم نقصان التعليل الموازي لإنعدامه ، لأنه اعتبر المبلغ المؤدى لها من قبل المستأنف عليه هو 2.491.488,00 درهما بدلا من المبلغ الحقيقي 2.091.488,00 درهما .
وحيث انه بالرجوع إلى وصولات الأداء المدلى بها من قبل المستأنف عليها، يلفى بأنها أدت لفائدة المستأنفة بتاريخ 24/06/2013 مبلغ 847.900,50 درهما ، كما أدت لها نفس المبلغ بتاريخ 30/01/2014 ، إضافة إلى مبلغ 565.267,00 درهما بواسطة شيك بتاريخ 19/09/2015 ، ليكون مجموع المبلغ المؤدى من قبل المستأنف عليها هو 2.261.068,00 درهما ، واستنادا للبند 8.2 من عقد الحجز، فإن المستأنفة تبقى مستحقة لإقتطاع نسبة 10% من المبلغ المؤدى والذي يمثل 30% بخصوص أداء الشطر الثاني حسب طريقة الأداء المنصوص عليها في البند 3.2 من ذات العقد ، وبذلك تبقى الطاعنة محقة في اقتطاع نسبة 10% من الدفعتين الأوليتين اللتين تمثلان 30% من مجموع الأداءات (1.695.801,00 دراهم) بحسب مبلغ 169.580,1 درهما ، ليبقى المبلغ الملزمة الطاعنة بإرجاعه للمستأنف عليها هو:
(847.900,50 درهما + 847.900,50 درهما + 565.267,00 درهما = 2.261.068,00 درهما) – (169.580,1 درهما) = 2.091.488,00 درهما ، وهو المبلغ الذي يتعين على المستأنفة إرجاعه للمستأنف عليها بدلا من المبلغ المحكوم به 2.491.488,00 درهما، مما يتعين معه اعتبار الإستئناف الأصلي جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 2.091.488,00 درهما.
في الإستئناف الفرعي :
حيث تعيب المستأنفة فرعيا خديجة (اد.) بواسطة وكيلها الحكم نقصان التعليل في الوقت الذي قضى فيه برفض طلب التعويض، بالرغم من الضرر اللاحق بها جراء تماطل المستأنف عليها فرعيا من تمكينها من مبلغ التسبيق . في حين تتمسك المستأنف عليها فرعيا بأنها أنذرت المستأنفة فرعيا بالأداء دون أن تحترم الأجل الوارد في الإنذار .
وحيث انه بالرجوع لوثائق الملف، يلفى بأن البند 8.1 من العقد حدد طريقة فسخه من قبل طرفيه ، على أساس مراسلة الطرف الراغب في الفسخ للطرف الآخر داخل أجل 30 يوما من تاريخ التوصل بالإعذار بالفسخ ، وإذا كانت المستأنف عليها فرعيا تتمسك بأنها راسلت المستأنفة فرعيا بأداء باقي المبلغ، وإبرام العقد النهائي ، فإنها لم تدل بما يفيد توصل المستأنفة فرعيا بأي إعذار من قبلها، وما أدلت به من قسيمة البريد لا تفيد التوصل ، في حين أن المستأنفة فرعيا راسلت المستأنف عليها فرعيا من أجل فسخ العقد وإرجاع مبلغ التسبيق ابتداء من الرسالة التي توصلت بها بتاريخ 24/01/2019 والحاملة لتوقيعها وتأشيرتها، وكذا الرسالة التي توصلت بها بتاريخ 28/02/2020 حسب ما هو ثابت من محضر المفوض القضائي عبد الكريم (از.) والرسالة التي توصلت بها أيضا بتاريخ 14/07/2020 من قبل نفس المفوض القضائي ، مما يفيد بأن المستأنف عليها فرعيا هي التي لم تمتثل للإشعارات الموجهة لها بفسخ العقد وإرجاع مبلغ التسبيق بعد خصم المبالغ المستحقة لها ، وبذلك يكون المطل في إرجاع المبالغ للمستأنفة فرعيا ثابت في النازلة ، والحكم المستأنف في الوقت الذي قضى فيه برفض طلب التعويض بالرغم من أن مطل المستأنف عليها فرعيا يبقى ثابت وبالرغم من الضرر الذي لحق بالمستأنفة فرعيا المتمثل في حرمانها من مبلغ التسبيق منذ توصل المستأنف عليها فرعيا بالإعذار 24/01/2019 إلى حين إقامة الدعوى بتاريخ 05/10/2020 قد جانب الصواب، مما يتعين معه اعتبار الإستئناف الفرعي وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب التعويض والحكم من جديد بأداء المستأنف عليها فرعيا للمستأنفة فرعيا مبلغ 100.000,00 درهم كتعويض مناسب عن الضرر اللاحق بها والذي روعي في تقديره قيمة المبلغ الذي حرمت منه المستأنفة فرعيا(مبلغ 2.091.488,00 درهما) وما ضاع منها من كسب جراء عدم استفادتها من المبلغ المذكور ابتداء من تاريخ توجيه الإنذار 24/01/2019 .
وحيث انه تأسيسا على ما سبق يتعين اعتبار الإستئنافين الأصلي والفرعي وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب التعويض والحكم من جديد بأداء المستأنفة أصليا لفائدة المستأنفة فرعيا مبلغ 100.000,00 درهم كتعويض مع تعديله وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 2.091.488,00 درهما وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا
- في الشكل : قبول الإستئنافين الأصلي والفرعي .
- في الموضوع : باعتبارهما وإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من رفض طلب التعويض والحكم من جديد بأداء المستأنفة أصليا لفائدة المستأنفة فرعيا مبلغ 100.000,00 درهم كتعويض مع تعديله وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 2.091.488,00 درهما وتأييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة
.
