La Cour de cassation a cassé un arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca qui avait débouté un créancier hypothécaire de sa demande d’annulation d’un contrat de location conclu par le débiteur sur le bien immobilier hypothéqué.

La Cour d’appel avait considéré que le créancier n’avait pas qualité pour agir en nullité du contrat de location, n’étant pas partie à ce contrat.

Or, la Cour de cassation a rappelé que l’article 1179 du D.O.C. interdit au débiteur hypothécaire d’accomplir tout acte susceptible de diminuer la valeur du bien grevé. La location du bien, en l’affectant à l’usage d’un tiers, est susceptible d’en diminuer la valeur en cas de vente forcée dans le cadre de la réalisation de l’hypothèque.

Par conséquent, le créancier hypothécaire a un intérêt légitime à agir pour faire annuler un contrat de location qui pourrait compromettre ses droits. La Cour de cassation a donc cassé l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même Cour, composée d’une autre formation, pour qu’elle statue à nouveau en tenant compte de ce principe.

Après délibération conformément à la loi.

Il ressort des pièces du dossier et de la décision attaquée, rendue par la Cour d’appel de commerce de Casablanca le 13 mai 2014 dans le dossier n° 2013/8232/1028 sous le numéro 2591, que le demandeur, Crédit Immobilier et Hôtelier, a présenté une requête devant le Tribunal de commerce de Casablanca, exposant que le défendeur, Al Kabir. H, lui a accordé une hypothèque de premier rang sur le bien immobilier immatriculé sous le numéro 8/1055, en garantie du paiement des dettes de la société M., conformément au contrat de prêt assorti d’une hypothèque. Ladite société est devenue débitrice envers le demandeur d’un montant de 1.491.524,66 dirhams, arrêté au 31 octobre 2004, ce qui l’a conduit à engager une procédure de réalisation de l’hypothèque. Le défendeur, Al Kabir.H, dans une tentative d’entraver la vente, a procédé à la location du rez-de-chaussée du bien immobilier hypothéqué au deuxième défendeur, K.Bouazza, comme il ressort du procès-verbal de constat dressé le 8 septembre 2008. Cet acte est un acte frauduleux visant à entraver la réalisation de l’hypothèque et la vente du bien immobilier hypothéqué, et à causer un préjudice au demandeur. La première phrase de la clause 9 du contrat de prêt stipule que l’emprunteur ou la caution hypothécaire est strictement interdit de faire quoi que ce soit qui puisse porter atteinte à la valeur réelle du bien immobilier hypothéqué sans l’accord écrit du demandeur. Par conséquent, il demande que le tribunal annule le contrat de location conclu entre eux et expulse le défendeur K.Bouazza, ainsi que toute personne se substituant à lui, du bien immobilier hypothéqué situé à la parcelle Al Manar n° 23 bis, Kennedy Jadida, sous peine d’une astreinte de 500 dirhams par jour de retard.

Le demandeur a déposé une requête rectificative demandant la correction de l’erreur matérielle relative au nom du deuxième défendeur et considérant que l’action est dirigée contre K.Bouazza et non A.K Bouazza.

Le deuxième défendeur a déposé un mémoire en réponse dans lequel il a expliqué qu’il louait au premier défendeur l’appartement situé au premier étage du toit et non au rez-de-chaussée, comme indiqué dans la requête introductive d’instance. Il a exprimé sa volonté de payer le loyer entre les mains du demandeur et a ajouté que le contrat de location était antérieur au contrat de prêt. Après avoir terminé l’examen de l’affaire, le jugement a été rendu rejetant la demande, confirmé en appel par la décision attaquée.

Concernant le deuxième moyen :

Le demandeur au pourvoi reproche à la décision la violation des dispositions de l’article 475 du Code de procédure civile et de l’article 1179 du Dahir formant Code des obligations et contrats, en ce que la Cour d’appel a considéré à tort que le demandeur n’était pas partie au contrat de location dont l’annulation est demandée, ignorant que les dispositions de l’article 475 du Code de procédure civile et de l’article 1179 du D.O.C. confèrent au demandeur la qualité et l’intérêt pour demander l’annulation du contrat de location, même s’il n’y est pas partie. En effet, l’article 475 du Code de procédure civile dispose que « … le tribunal peut annuler les contrats de location si le créancier ou l’adjudicataire prouve qu’ils ont été conclus au préjudice de ses droits, sans préjudice des dispositions des articles 453 et 454 ». De même, les dispositions de l’article 1179 du D.O.C. stipulent que « celui qui a constitué une hypothèque n’a pas le droit d’accomplir un acte quelconque de nature à diminuer la valeur du bien hypothéqué telle qu’elle était lors de la constitution de l’hypothèque, ni d’empêcher l’exercice des droits découlant de l’hypothèque au profit du créancier ». Il ressort de ces dispositions que le débiteur hypothécaire ne peut effectuer aucun acte sur le bien hypothéqué qui soit de nature à en diminuer la valeur et que le créancier hypothécaire a le droit d’annuler tout acte de ce type, comme c’est le cas pour les contrats de location. Par conséquent, la décision attaquée est contraire aux dispositions légales susmentionnées et erronée, et doit être cassée.

Considérant qu’en vertu de l’article 1179 du D.O.C., « celui qui a constitué une hypothèque n’a pas le droit d’accomplir un acte quelconque de nature à diminuer la valeur du bien hypothéqué telle qu’elle était lors de la constitution de l’hypothèque, ni d’empêcher l’exercice des droits découlant de l’hypothèque au profit du créancier… ». Il ressort de cette disposition que le débiteur hypothécaire est interdit de tout acte susceptible de diminuer la valeur du bien hypothéqué, y compris sa location à un tiers, dans la mesure où sa valeur peut être affectée négativement lors de sa mise en vente dans le cadre de la procédure de réalisation de l’hypothèque que le créancier hypothécaire est légalement autorisé à engager, du fait de son occupation par son locataire. Par conséquent, le créancier hypothécaire, en l’espèce Crédit Immobilier et Hôtelier, est fondé à demander l’annulation du contrat de location conclu par le débiteur hypothécaire, A.K Hajlaoui, avec K.Bouazza. La Cour d’appel qui a considéré que le demandeur n’avait pas qualité pour agir parce qu’il n’était pas partie au contrat de location dont l’annulation est demandée, et que la résiliation du contrat devait être effectuée directement par les cocontractants et non par un tiers, a violé l’article 1179 du D.O.C. et a exposé sa décision à la cassation.

Par ces motifs,

La Cour de cassation casse la décision attaquée et renvoie l’affaire et les parties devant la même Cour d’appel pour qu’elle statue à nouveau, composée d’une autre formation, conformément à la loi, et condamne le défendeur aux dépens.

Ainsi a été rendu l’arrêt et lu en audience publique tenue à la date susmentionnée dans la salle d’audience ordinaire de la Cour de cassation à Rabat.

La formation de jugement était composée du président de la chambre, Monsieur Said Saadaoui, en qualité de président, et de Messieurs les conseillers : Said Choukeib, rapporteur, Mohamed Ramzi, Mohamed Saghir et Abdel Ilah Abou El Ayad, membres, en présence du procureur général, Monsieur Abdel Aziz Oubaik, et avec l’assistance de la greffière, Madame Mounia Zaidoun.

Le Président Le Conseiller rapporteur La Greffière