وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد محمد (ف.) بواسطة محاميه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 10/01/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 8950 بتاريخ 11/10/2018 في الملف عدد 7500/8202/2018 ، القاضي بعدم قبول الدعوى وإبقاء الصائر على رافعها

في الشكل :

حيث انه لا دليل بالملف على ما يفيد ان الطاعن محمد (ف.) بلغ بالحكم المستأنف ، مما يكون معه المقال الإستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة وأجلا وأداء ويتعين التصريح بقبوله

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه انه سبق للمستأنف ان تقدم بواسطة محاميه بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ 20/07/2018 , عرض فيه أنه بمقتضى عقد حجز تحت رقم 7130-14 مؤرخ في 19/12/2014 إتفق مع المدعى عليها على حجز شقة في إطار السكن الاجتماعي بمشروع (د. غ.) [العنوان] الدار البيضاء مقابل ثمن إجمالي قدره 250.000 درهم، وأن المدعى عليها في نفس التاريخ إتفقت معه بتخصيصه بامتياز الاستفادة من أثاث صالون، مشيرا إلى أنه أدى تسبيقا من مبلغ الشراء قدره 70.000 درهم كما هو ثابت بعقد الحجز، كما تم الاتفاق مع البائعة على إتمام أداء باقي الثمن عند إبرام العقد النهائي، غير أن العارض وفاء منه بالتزامه بالأداء فقد واصل أداء جزء من باقي الثمن على دفعتين ، الدفعة الأولى قدرها 6000,00 درهم بتاريخ 15/01/2018، والدفعة الثانية قدرها 68.000,00 درهم بتاريخ 19/04/2018، غير أنه ورغم أدائه ما مجموعه 144.000,00 درهم فإنه لازال لم يبرم العقد النهائي ولم يتسلم الشقة المخصصة له ، فاستصدر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية المدنية بالدار البيضاء أمرا بتاريخ 29/05/2018 في الملف رقم 15597/1109/2018 قضى بالإذن لأحد السادة المفوضين القضائيين لإثبات هذه الحالة فتمت معاينة الشقة مغلقة باستمرار ولم يسبق لأحد أن سكنها. لأجله يلتمس التصريح بفسخ عقد الحجز الموقع بين الطرفين على التوالي بتاريخ 19 و20 دجنبر 2014 والحكم على المدعى عليها بإرجاعها للعارض مبلغ التسبيق المؤدى بمناسبة العقد البالغ قدره 144.000 درهم مع الفوائد القانونية ابتداء من تاريخ الحكم ، وتعويض عن الضرر قدره 56.000 درهم ، وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى وتحميلها الصائر. وأرفق المقال بنسخة لعقد الحجز والتزام بالاستفادة من صالون و 3 نسخ من وصولات الأداء و نسخة لشهادة رقم الحساب البنكي للمدعى عليها و نسخة من مقال إثبات حال و محضر معاينة و نسخة رسالة إنذار و محضر التبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها جاء فيها أن زعم المدعي بتفويت العارضة للشقة موضوع الحجز دحضه محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض عيوش (ب.) والذي عاين مع المدعي أن الشقة مغلقة باستمرار ولم يسبق لأحد أن سكنها منذ بنائها، مضيفا أن العارضة قامت بتنفيذ التزاماتها العقدية وأن المستفيدين قد تقدموا إلى المصالح التجارية للعارضة وقاموا بأداء ما التزموا به من الثمن المتبقي وإمضاء عقد البيع النهائي وتسلم شققهم وهو الأمر الذي رفضه المدعي ، ,ان زعمه بأن العارضة ترفض إمضاء عقد البيع النهائي مردود وما يثبت ذلك هو محضر المعاينة الذي يفيد أن الشقة لم تقم العارضة بتفويتها للغير وظلت تحترم التزاماتها العقدية ، وأن المدعي اكتفى بتوجيه إنذار غير قضائي يطالب تنفيذ العقد مع العلم أنه لم يحترم مقتضياته وشروطه ، ذلك أن الإنذار الموجه للعارضة لا يمكن أن يشكل تنفيذا مقابلا لالتزاماته بل أن العرض العيني أو إيداع المبلغ الإجمالي هو الذي يفيد قانونا تنفيذ المدعي لالتزاماته العقدية المقابلة وبالتالي يبقى من حقه طلب إتمام إجراءات البيع أو الفسخ، خاصة أن العقد يتعلق بنقل حق عيني عقاري وأن العارضة لم تلتزم أبدا بأنها هي الأولى من ستنفذ الالتزام وبعد ذلك يؤدي المدعي الثمن ، كما أنه أخل بالتزاماته العقدية وذلك بعدم أدائه باقي الثمن مع شهادة الإعفاء الضريبي الصادرة عن ثمن السكن الاجتماعي، لأجله تلتمس الحكم برفض الطلب.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف نائب المدعي والتي جاء فيها أن الثابت من عقد الإتفاق أن العارض قد وفى بمبلغ التسبيق المتفق عليه والمحدد في 70000,00 درهم ، وأن باقي ثمن الشراء المحتج به من طرف المدعى عليها قد وقع الاتفاق على أدائه عند إبرام عقد البيع النهائي كما هو ثابت من الفقرة الثانية من البند الثاني من الفصل الثالث ، كما التزمت المدعى عليها بمقتضى الفصل الرابع من العقد بأنها ستشعره بواسطة البريد المضمون أو أي طريقة أخرى ثابتة التاريخ بانتهاء أشغال البناء أو تاريخ تسلم الترخيص بالسكن أو تاريخ تأسيس الرسوم العقارية وتدعوه بعد ذلك بثلاثين يوما لأداء ما تبقى من ثمن البيع لإبرام العقد النهائي، مضيفا أن عقد الاتفاق قد حدد ثمن البيع في 250.000,00 درهم بعدما تأكدت المدعى عليها من كون العارض يشغل سكنا على سبيل الكراء ولا يملك أي عقار تتوفر فيه شروط الاستفادة من السكن الاجتماعي، كما أن المدعى عليها لم تسع لإبرام العقد النهائي حتى بعد تشييد الشقة المخصصة للعارض بل إنها بادرت إلى بيعها للغير. لأجله يلتمس وفق مقاله الافتتاحي.

وبعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه بالإستئناف .

أسباب الاستئناف:

حيث تمسك المستأنف بأنه بخلاف ما خلص إليه الحكم المستأنف فإنه اتفق مع المستأنف عليها بتاريخ 19/12/2014 على تخصيصه الشقة رقم 12 بالطابق الثاني بمشروع (د. غ.) ،وانه أدى مبلغ التسبيق المحدد في 70.000,00 درهم ، وباقي الثمن وقع الإتفاق على أدائه عند إبرام عقد البيع النهائي كما هو ثابت من الفقرة الثانية من البند الثاني من الفصل الثالث من العقد ، والذي حتى قبل إبرامه أدى أزيد من نصف ثمن البيع في الوقت الذي أدى فيه مبلغ 74.000,00 درهم إضافية على دفعتين ، وبذلك انتظر إبرام عقد الوعد بالبيع حتى يتمكن من تمويل باقي الثمن عن طريق السلف البنكي ، غير ان المستأنف عليها بعد أربع سنوات من الإتفاق لم تف بالتزاماتها المقابلة ، وان المفوض القضائي عاين ان الشقة مغلقة باستمرار ولم يسبق لأحد ان سكنها ، مما يفيد بأنها مكتملة البناء ، غير ان الحكم المستأنف لم يفطن الى ان المستأنف عليها التزمت بموجب عقد الحجز بإشعاره بانتهاء الأشغال أو بتاريخ الترخيص بالسكن أو تأسيس الرسوم العقارية ، مما يفيد أنها لم تف بالتزاماتها لعدم توصله بالإشعار لإتمام البيع ، وان العارض بعد التقصي بشأن الشقة موضوع الحجز تأكد له أنها فوتت لفائدة السيد محمد (و.) وهو حاليا يسكنها رفقة اسرته وإثباتا لذلك يدلي بمحضر مفوض قضائي ، مما يجعل عقد الحجز قد أصبح مستحيلا بسبب إخلال المستأنف عليها بالتزاماتها بسبب فسخه تعسفيا من جانبها ، وانه طيلة أربع سنوات ظلت هذه الأخيرة تحجز المبلغ الذي تسلمته وبقي العارض يكتري شقة بمبلغ 1000.00 درهم شهريا مستفيدا من تخفيض مبلغ الكراء شريطة أداء مبلغ 80.000,00 درهم ، فاضطر إلى فسخ عقد الكراء على أساس تسلمه للشقة إلا انه بسبب عدم تسلمها اضطر إلى كراء شقة أخرى بمبلغ 1800.00 درهم بزيادة 800.00 درهم شهريا ، وانه بتاريخ 19/04/2018 بمجرد تسلم مبلغ الضمانة قام بتسديد مبلغ 68000.00 درهم للمستأنف عليها ، مما يشكل ضررا ماديا له ، وانه استنادا لمقتضيات الفصل 618-3 مكرر من ق.ل.ع فإن صلاحية عقد التخصيص لا تتجاوز 6 أشهر غير قابلة للتجديد لزوما عند إبرام العقد ، والتمس بإلغاء الحكم المستأنف والحكم وفق المقال الإفتتاحي للدعوى، وأرفق المقال بنسخة حكم وصورة من محضر معاينة وفسخ عقد ووصلي أداء

وبتاريخ 18/03/2019 تقدم دفاع المستأنف عليها بمذكرة جوابية يعرض فيها ان المستأنف منذ إبرامه للعقد لم يتقيد ببنوده ومن ضمنها المواد 3 و 4 ، لأن العقار يتعلق بسكن اجتماعي استفاد منه المتعاقد مقابل الإعفاء الضريبي على القيمة المضافة ، وان الفصل 3 منه ألزم المستأنف بالإدلاء بشهادة الإعفاء الضريبي على القيمة المضافة صادرة عن إدارة الضرائب وإلا سيكون ملزما بأداء الثمن كاملا ، كما أنه لم يدل بما يفيد شهادة صادرة عن البنك تفيد الموافقة على منحه التمويل المالي للثمن المتبقى من الثمن الإجمالي المحدد بالعقد وداخل الأجل المحدد وان المستأنف سبق له ان أجاب عن الدفع بشان عدم تنفيذ العارضة للعقد وتفويته للغير ، وما أثاره من أسباب ودفوع تبقى غير مرتكزة على أسس قانونية سليمة لأنه لم يدل بما يفيد تنفيذ إلتزامه ، والتمس تأييد الحكم المستأنف ورد الإستئناف .

وبناء على إدراج القضية بجلسة 01/04/2019 حضر لها دفاع المستأنف عليه وألفي بالملف مذكرة جوابية لدفاع المستأنف يعرض فيها ان المستأنف عليها تجنبت الرد على واقعة تفويت الشقة للغير وانه يؤكد ما ورد بمقاله الإستئنافي ، وان إخلال المستأنف عليها بالتزاماتها ابتدأ منذ إبرام العقد خارج إطاره القانوني . والتمس رد جميع دفوع المستأنف عليها والحكم وفق ملتمساته بالمقال الإستئنافي ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 08/04/2019

محكمة الإستئناف

حيث تمسك المستأنف بأن المستأنف عليها لم تحترم بنود العقد وذلك بإشعاره طبقا للبند الرابع بانتهاء أشغال البناء أو تاريخ تسليم الترخيص بالسكن أو تاريخ تأسيس الرسوم العقارية ، وتدعوه لأداء ما تبقى من ثمن البيع لإبرام العقد النهائي كما ان الشقة موضوع عقد التخصيص تم تفويتها للغير حسب ما هو ثابت من محضر المعاينة

وحيث انه بالرجوع الى عقد حجز شقة المصحح الإمضاء بتاريخ 09/12/2014 يتبين بأنه يحدد إلتزامات طرفيه ، بحيث ينص البند الثالث منه على طريقة الأداء المتمثلة في أداء المقتني لمبلغ 70.000,00 درهم كتسبيق للمستأنف عليها والذي ثبت أنه أداه حسب وصل الإيداع بواسطة الشيك البنكي عدد 4864633 المسحوب على بنك (ش.) ، كما أدى أيضا مبلغ 6000.00 درهم حسب وصل الإيداع البنكي الصادر عن القرض (ع. و. س.) بتاريخ 15/01/2018 ، وأدى كذلك مبلغ 68.000,00 درهم عن طريق الإيداع البنكي بتاريخ 19/04/2018 لدى نفس البنك، مما يفيد أنه أدى لفائدة المستأنف عليها مبلغ 144.000,00 درهم ، كما تم الإتفاق بالعقد على أداء باقي الثمن حسب ما هو وارد بالبند الرابع من العقد ، وبالرجوع إلى البند المذكور فإنه يشير على ان المستأنف ملزم بالحصول على موافقة البنك على تحويل باقي المبلغ للمستأنف عليها وكذا شهادة الإعفاء الضريبي على القيمة المضافة ، وبالمقابل فإن المستأنف عليها تشعره بإتمام الأشغال والحصول على ترخيص السكن أو الرسوم العقارية الخاصة بالشقق وتطالبه داخل أجل 15 يوم يحتسب من تاريخ التوصل بتسليمها الوثائق المطلوبة أو أداء ما تبقى من الثمن ، مما يفيد ان التزام المستأنف بتمكين المستأنف عليها من الوثائق المطلوبة يكون داخل الأجل الذي تشعره فيه بتحرير العقد النهائي ، والحال أنها لم تدل بما يفيد الإشعار المذكور ، مما يكون معه الحكم المستأنف غير مصادف للصواب في الوقت الذي اعتبر فيه ان المستأنف لم ينفذ التزامه بأداء باقي الثمن استنادا لمقتضيات الفصل 234 من ق.ل.ع لأن هذا الفصل لا مجال لإعماله سيما وأن العقد لم يلزمه بذلك إلا بعد إشعاره من قبل المستأنف عليها وداخل الأجل المحدد في العقد،مما يفيد أن المستأنف عليها هي الملزمة أولا بالتنفيذ ، وأنه استنادا لمقتضيات الفصل 235 من ق.ل.ع يجوز لكل متعاقد في العقود الملزمة للطرفين ان يمتنع عن أداء التزامه إلى ان يؤدي المتعاقد الآخر إلتزامه المقابل وذلك ما لم يكن احدهما ملتزما حسب الإتفاق او العرف بان ينفذ نصيبه من الإلتزام اولا .

وحيث ان الثابت من محضر المعاينة المدلى به من المستأنف المنجز من قبل المفوض القضائي عيوش (ب.) بتاريخ 20/12/2018 أنه انتقل إلى الشقة موضوع عقد الحجز (المتواجدة بالرقم [العنوان] الهراويين مشروع (د. غ.) الدار البيضاء) ووجد المسماة مريم تقطنها وخاطبه زوجها هاتفيا بكونه يمتلك الشقة بواسطة عقد شراء من الشركة البائعة وقام بإجراءات التحفيظ وانه يسكن بها منذ 5 أشهر تقريبا ، مما يفيد ان الشقة قد تم تفويتها للغير ، فضلا عن أن المستأنف عليها بمعرض جوابها بتاريخ 18/03/2019 أكدت ما ورد بمحضر المعاينة من ان العمارة المضمنة للشقة موضوع عقد الحجز تم بناؤها وأن المستفيدين من الشقق تقدموا لمصالحها التجارية وأنجزوا عقد البيع النهائي بشكل قانوني ، مما أصبح معه تنفيذ المستأنف عليها لإلتزامها غير ممكن ، واستنادا لمقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع يحق للمستأنف في هذه الحالة المطالبة بفسخ العقد وإرجاع الأطراف الى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ، مما يتعين معه الغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الدعوى والحكم من جديد بفسخ عقد الحجز الرابط بين الطرفين وبإرجاع المستأنف عليها للمستأنف مبلغ 144.000,00 درهم الذي سبق دفعه للمستأنف عليها مع الحكم بالفوائد القانونية من تاريخ صدور القرار

وحيث انه استنادا لمقتضيات الفصل 259 من ق.ل.ع يبقى من حق المستأنف الحصول على تعويض بعد الفسخ بسبب عدم وفاء المستأنف عليها بالتزاماتها ، واستنادا لمقتضيات الفصل 264 من ق.ل.ع فإن التعويض يشمل الخسارة الحقيقية التي لحقت المستأنف وما فاته من كسب ويتمثل ذلك في حرمانه من شقة بنفس المواصفات وفي نفس الحي (شقة [العنوان] بالدار البيضاء ) والتي يتعذر عليه الحصول على مثلها بنفس المنطقة وبنفس الثمن في الوقت الراهن لارتفاع ثمن الشراء والأعباء التي تحملها جراء حرمانه من تسلم الشقة والمتمثلة في دفعه لمبلغ 80.000,00 درهم مقابل الحصول على كراء شقة بمبلغ 1000.00 درهم شهريا ومدة الكراء ابتداء من 01/02/2015 الى 01/02/2018 (بما يوازي مبلغ ستة وثلاثون الف درهم) حسب ما هو ثابت من عقود تخفيض الوجيبة الكرائية وفسخه لعقود الكراء بسومة منخفضة مقابل تسليمه مبلغ الضمانة الذي دفعه للمستأنف عليها كمستحقات إضافية لثمن المبيع ، وما يمكن ان يتحمله من أعباء في حال رغبته في الحصول على شقة بنفس المواصفات ونفس المنطقة وما يتطلبه ذلك من دفع مبالغ مالية تفوق بكثير مبلغ الشراء ، مما ارتأت معه المحكمة تحديد التعويض المستحق له استنادا لكل ما ذكرا في مبلغ 50.000,00 درهم .

وحيث يتعين استنادا لما ذكر اعتبار الإستئناف وإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بفسخ عقد الحجز الرابط بين الطرفين وإرجاع المستأنف عليها للمستأنف مبلغ 144.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ القرار ، وأدائها لفائدته مبلغ 50.000,00 درهم كتعويض مع جعل الصائر بالنسبة

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا

-في الشكل:

- في الموضوع : باعتباره وإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بفسخ عقد الحجز الرابط بين الطرفين وإرجاع المستأنف عليها للمستأنف مبلغ 144.000,00 درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ القرار ، وأدائها لفائدته مبلغ 50.000,00 درهم كتعويض مع جعل الصائر بالنسبة