Mot clé
Unicité du congé

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure et l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur, ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion.

L'appelant contestait la validité de la mise en demeure, arguant de la nécessité d'un second préavis et de l'absence d'ordonnance judiciaire préalable, tout en invoquant une privation de jouissance du local du fait du bailleur. La cour écarte les moyens de forme en rappelant qu'en application de l'article 26 de la loi 49.16, un unique préavis de quinze jours, délivré directement par un commissaire de justice, suffit à caractériser le défaut de paiement et à fonder la demande de résiliation.

Elle juge en outre que le preneur, privé de jouissance par le fait du bailleur, ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers dès lors qu'il dispose d'une action spécifique pour contraindre le bailleur à ses obligations, action qu'il a d'ailleurs exercée avec succès. Le moyen tiré de la crise sanitaire est également rejeté, la période d'impayés étant postérieure à celle des fermetures administratives.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure unique visant le paiement et l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure, arguant que la loi n° 49.16 imposerait la délivrance de deux actes distincts, un premier pour le paiement et un second pour l'éviction, et invoquait subsidiairement la force majeure liée à la crise sanitaire. La cour écarte le premier moyen en retenant, au visa de l'article 26 de la loi précitée, qu'un unique commandement de payer octroyant un délai de quinze jours suffit à mettre le preneur en demeure, son inaction à l'issue de ce délai le constituant en situation de défaut justifiant l'expulsion sans qu'un second préavis soit nécessaire.

Elle juge par ailleurs le moyen tiré de la pandémie inopérant, dès lors que la période d'impayés s'étendait sur plusieurs années antérieures à la crise sanitaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la pluralité de contrats portant sur des locaux distincts impose au bailleur de délivrer un congé spécifique pour chaque bail.

La Cour Suprême censure le raisonnement des juges du fond qui avaient validé un congé unique visant à mettre fin à deux baux commerciaux distincts. La Cour suprême juge ce raisonnement erroné, rappelant que la validité d’un congé s’apprécie au regard du contrat de bail qu’il entend résilier, et non au regard de l’unicité des parties ou du motif de résiliation invoqué, en l’occurrence la démolition et la reconstruction.

Dès lors, chaque contrat de bail devant faire l’objet d’un congé indépendant, la décision qui valide un congé global pour plusieurs baux est entachée d’une motivation viciée et encourt la cassation.