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Transfert du droit au bail

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande tendant à la délivrance de quittances de loyer au nom du cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de la cession au bailleur. L'appelant invoquait la validité d'un acte de cession pour contraindre le bailleur à le reconnaître comme nouveau preneur.

La cour écarte cette prétention en retenant qu'un jugement postérieur à l'acte de cession, et non frappé d'appel, a définitivement consacré la qualité de preneurs aux héritiers cédants dans leurs rapports avec le bailleur. Elle en déduit que l'acte de cession sous seing privé, non notifié au bailleur avant cette décision judiciaire, ne lui est pas opposable, rendant inopérante toute notification ultérieure.

La cour précise également que le paiement des loyers par le cessionnaire, attesté par des quittances établies au nom du preneur d'origine, ne peut suppléer au défaut de notification régulière et ne suffit pas à prouver le transfert du droit au bail. Le jugement est en conséquence confirmé, par substitution de motifs.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs en paiement et en expulsion. L'appelant contestait l'opposabilité de la transmission du bail aux héritiers du bailleur initial faute de notification d'une cession de droit, la validité de la mise en demeure et le montant du loyer.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la sommation de payer délivrée par les héritiers constitue en elle-même une notification suffisante de la transmission du droit au sens de l'article 195 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge également que le procès-verbal de signification du commandement de payer fait pleine foi de ses mentions en l'absence d'inscription de faux, rendant la mise en demeure régulière.

La cour tient le montant du loyer pour établi par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée et écarte la preuve testimoniale pour les paiements allégués d'un montant supérieur au seuil légal. Toutefois, la cour prend acte des paiements partiels justifiés par des relevés de transfert de fonds.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement sur le quantum de la condamnation pécuniaire et le confirme pour le surplus, notamment quant à la résiliation du bail et à l'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la cassation d'un arrêt ayant fondé une mesure d'expulsion. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en réintégration du cessionnaire d'un fonds de commerce, évincé sur le fondement de la décision annulée.

L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'inopposabilité de la cession du fonds faute de notification régulière et l'impossibilité de procéder à la restitution en raison de la conclusion d'un nouveau bail avec un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification en rappelant que l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la Cour de cassation s'oppose à toute nouvelle discussion sur la validité de la notification de la cession, que cette dernière avait définitivement reconnue.

Elle juge en outre que les paiements de loyers effectués par le cédant après la cession ne sauraient remettre en cause le transfert du droit au bail, en application de l'article 237 du dahir des obligations et des contrats qui autorise l'exécution d'une obligation par un tiers. La cour retient enfin que l'existence d'un nouveau bail ne constitue pas un obstacle à la restitution, l'annulation du titre d'expulsion ayant pour effet de replacer les parties dans leur état antérieur.

Le jugement ordonnant la réintégration du cessionnaire est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la nullité d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un nouveau contrat de location consenti par la bailleresse après le décès du preneur initial. L'appelante soulevait la prescription de l'action et soutenait que le bail originaire avait été résilié amiablement du vivant du preneur, ce qui la rendait libre de contracter à nouveau.

La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription mensuelle de l'article 389 du code des obligations et des contrats, rappelant que l'action en nullité d'un contrat est soumise au délai de droit commun de quinze ans prévu à l'article 387 du même code. Sur le fond, la cour retient l'aveu judiciaire de la bailleresse qui, lors de l'enquête, a reconnu que le preneur initial ne lui avait jamais restitué les clés du local et qu'elle n'avait conclu le nouveau bail qu'après son décès.

Cet aveu établit la persistance de la relation locative jusqu'au décès, emportant de plein droit le transfert du droit au bail aux héritiers du preneur. Dès lors, la cour considère que les allégations de résiliation amiable sont contredites par l'aveu même de la bailleresse.

Le nouveau bail, conclu alors que la bailleresse n'avait pas la libre disposition du bien, est donc jugé nul en application de l'article 306 du code des obligations et des contrats, faute d'un de ses éléments constitutifs. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce et sur la validité d'une mise en demeure pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en résiliation du bail. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute de notification de l'acte de cession lui-même, et que le preneur initial restait par conséquent tenu des obligations du bail. La cour retient que l'obligation d'information du bailleur, prévue par l'article 25 de la loi n° 49-16, est satisfaite par l'envoi d'un simple avis de cession informant du transfert et de l'identité du nouveau preneur. Elle précise que la loi n'impose pas la notification de l'acte de cession lui-même pour que le transfert du droit au bail soit opposable au bailleur. Dès lors que ce dernier a été dûment avisé, la relation locative est transférée au cessionnaire. Par conséquent, la cour juge que la mise en demeure adressée au cédant est dépourvue d'effet car visant une personne n'ayant plus la qualité de preneur. Elle relève au surplus que les loyers réclamés avaient été intégralement réglés, excluant ainsi tout état de défaut de paiement. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité du bailleur initial à réclamer les loyers échus postérieurement à la cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du bailleur cédant. L'appelant, preneur à bail, soutenait que la vente l'avait déchargé de son obligation envers son cocontractant originaire, le droit de percevoir les loyers étant transféré au nouvel acquéreur. La cour écarte ce moyen en retenant que la cession de l'immeuble est sans effet sur la relation contractuelle tant que le transfert du droit au bail n'a pas été notifié au preneur. Elle rappelle que, faute d'une telle notification conforme aux dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, le preneur reste tenu de ses obligations, dont le paiement des loyers, envers le bailleur initial. La cour juge par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée du nouvel acquéreur en appel, cette procédure étant réservée à la première instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du preneur initial après cession du droit au bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, la considérant mal dirigée contre le preneur originaire dès lors qu'une décision antérieure avait consacré le transfert du droit au bail à une société tierce. L'appelant, bailleur, contestait ce transfert, arguant de la persistance du contrat initial non résilié et du fait que le paiement des loyers par la société cessionnaire ne valait pas novation. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'autorité de la chose jugée attachée à la décision antérieure qui a définitivement établi la qualité de locataire de la société cessionnaire, notamment par la reconnaissance de l'acceptation tacite des loyers par le bailleur. Elle rappelle qu'en application de l'article 25 de la loi 49-16, la cession du droit au bail par le preneur s'impose au bailleur, rendant l'action dirigée contre le cédant dépourvue de fondement. Statuant sur l'appel incident de la société cessionnaire, qui sollicitait une indemnité d'éviction, la cour juge la demande sans objet, la demande principale en résiliation et en expulsion ayant été rejetée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de fonds de commerce intervenue postérieurement à la délivrance d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce, statuant sur tierce opposition formée par le cessionnaire, avait annulé le jugement d'éviction initialement obtenu par le bailleur et ordonné la restitution du fonds. L'appelant soutenait que la cession était nulle en application de l'article 192 du code des obligations et des contrats, le droit au bail étant devenu litigieux dès la notification du congé, laquelle était antérieure à la vente. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à un précédent arrêt d'appel, devenu définitif, ayant expressément validé la cession du fonds de commerce et reconnu la qualité de locataire au cessionnaire. La cour considère que cette décision antérieure, en tranchant définitivement la validité du transfert du droit au bail, a privé de tout fondement la contestation tirée du caractère prétendument litigieux du droit cédé. Dès lors que la qualité de locataire du cessionnaire a été judiciairement et irrévocablement consacrée, le bailleur ne peut plus se prévaloir de la nullité de la cession. Le jugement ayant accueilli la tierce opposition et ordonné la restitution du local est par conséquent confirmé.