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Suspension du paiement du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la compétence matérielle de la juridiction commerciale et les conditions d'application de l'exception d'inexécution en matière de bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion.

L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale, un vice dans la notification de la sommation de payer, et l'exception d'inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un local conforme. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'exploitation d'un parking à titre onéreux constitue un acte de commerce par nature au sens de l'article 6 du code de commerce, fondant la compétence de la juridiction commerciale.

Elle juge ensuite que la sommation, bien que délivrée à un préposé, a atteint son but dès lors que le preneur y a répondu par l'intermédiaire de son conseil. Surtout, la cour rappelle que le preneur qui se prévaut de l'inexécution par le bailleur de ses obligations ne peut unilatéralement suspendre le paiement des loyers.

La cour retient que la sanction d'un tel manquement réside dans la demande de résiliation du bail ou de réduction du loyer, et non dans l'application de l'exception d'inexécution prévue à l'article 234 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'injonction de payer et les motifs de la rétention des loyers. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion du preneur ainsi que le paiement des arriérés locatifs. L'appelant contestait la validité formelle de l'injonction, au motif qu'elle n'indiquait pas expressément la cause de l'éviction, et soutenait que son défaut de paiement était justifié par l'inexécution par le bailleur de son obligation de fournir les documents nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de l'injonction, retenant que celle-ci mentionnait suffisamment la cause de la demande, le délai pour s'exécuter et la sanction de l'éviction, et que sa notification par un commissaire de justice constitue un acte officiel faisant foi jusqu'à inscription de faux. La cour juge en outre que l'éventuelle inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles ne saurait justifier une exception d'inexécution par le preneur consistant à suspendre le paiement des loyers, ce dernier devant plutôt agir en exécution forcée. Elle ajoute que le dépôt de garantie, destiné à couvrir les éventuels dommages au local, ne peut être imputé sur les loyers impayés avant la fin de la relation contractuelle. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit pour un preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que le défaut de fourniture d'électricité, imputable au bailleur et empêchant l'exploitation du fonds, justifiait l'exception d'inexécution. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le preneur, privé de l'usage de la chose louée, ne peut se faire justice à lui-même en suspendant le paiement. Elle rappelle, au visa de l'article 647 du dahir des obligations et des contrats, que la loi n'ouvre au preneur que l'action en résiliation du contrat ou en réduction du loyer. La cour relève d'ailleurs que le preneur avait lui-même usé des voies de droit appropriées en obtenant une ordonnance de référé pour le rétablissement de l'électricité, ce qui démontre l'existence d'une solution autre que la suspension des paiements. Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'exception d'inexécution en la matière. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et rejeté sa demande reconventionnelle en indemnisation pour des dégâts des eaux. L'appelant soutenait que son manquement à l'obligation de paiement était justifié par ce préjudice et sollicitait une expertise judiciaire pour en établir l'étendue. La cour écarte ce moyen en retenant que le préjudice subi par le preneur, fût-il imputable au bailleur, ne l'autorise pas à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Elle rappelle que le droit de rétention du loyer est subordonné au respect des procédures légales spécifiques, notamment la mise en demeure du bailleur d'effectuer les réparations nécessaires et, à défaut, l'obtention d'une autorisation judiciaire. En l'absence de toute diligence en ce sens, la cour considère que le défaut de paiement est pleinement caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Dès lors qu'une précédente décision de justice avait suspendu l'exigibilité des loyers jusqu'à la levée, par le bailleur, de son opposition à la réalisation de travaux par le preneur, c'est à bon droit que la cour d'appel valide la mise en demeure de payer les loyers et ordonne l'expulsion. Ayant constaté, par une appréciation souveraine des faits et des pièces produites, que le bailleur avait prouvé avoir mis fin à son opposition mais que les preneurs refusaient désormais d'exécuter lesdits travaux, elle en déduit exactement que la condition suspendant le paiement des loyers était réalisée, rendant ainsi la créance de loyer de nouveau exigible et la mise en demeure fondée.