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Qualification de centre commercial

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt confirmatif ayant prononcé la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement d'une seule échéance, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la caractérisation de l'omission de statuer et de la contradiction de motifs. Le preneur invoquait, d'une part, l'omission de statuer sur ses offres réelles de paiement et, d'autre part, la contradiction de motivation résultant de l'application des règles du droit commun des contrats en lieu et place de la loi n° 49.16 qui exige un arriéré de trois mois.

La cour écarte le premier moyen en relevant que la simple non-discussion d'un argument ne constitue pas une omission de statuer au sens de l'article 402 du code de procédure civile. Sur le second moyen, la cour retient que la qualification de centre commercial, expressément reconnue aux locaux loués, justifie l'exclusion du champ d'application de la loi n° 49.16.

Dès lors, l'application de la clause résolutoire stipulée au contrat pour un seul terme impayé, conformément au droit commun, ne révèle aucune contradiction dans la motivation de l'arrêt attaqué. Elle rappelle à cet égard que la contradiction visée par le code de procédure civile est celle qui rend le dispositif de la décision inexécutable, et non une simple divergence d'appréciation juridique.

En conséquence, le recours en rétractation est rejeté.

Saisi d'un double appel portant sur la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les effets d'un protocole d'accord postérieur au contrat de bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de constatation de la clause résolutoire et d'expulsion, tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

Le preneur soutenait que le protocole valait novation du bail initial et que l'obligation de paiement était suspendue à la signature d'un avenant global, tandis que le bailleur invoquait le jeu de la clause résolutoire pour un manquement contractuel avéré. La cour écarte la thèse de la novation, retenant que le protocole n'avait pas pour effet d'anéantir le contrat de bail mais visait seulement à en modifier certaines clauses, notamment la fixation du loyer.

Elle juge que l'obligation du preneur de s'acquitter des loyers, tels que fixés par l'expert désigné d'un commun accord, n'était pas subordonnée à la signature effective d'un avenant. Dès lors, le défaut de paiement, même partiel, des sommes devenues exigibles après le dépôt du rapport d'expertise caractérise le manquement du preneur à ses obligations.

La cour retient en outre que les locaux, bien que situés hors du bâtiment principal, font partie d'un centre commercial au sens de l'article 2 de la loi 49-16 dès lors qu'ils sont intégrés à un ensemble exploité et géré de manière unitaire, excluant ainsi l'application du régime protecteur invoqué par le preneur. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement, prononce la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur, tout en confirmant sa condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour usage personnel et déclarant irrecevable sa demande reconventionnelle en indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la forclusion de l'action du bailleur et sur le droit à indemnisation du preneur. L'appelant soutenait que l'action en validation du congé avait été introduite hors du délai de six mois prévu par la loi n° 49.16 et que le motif d'usage personnel n'était pas sincère.

La cour écarte le moyen tiré de la forclusion en constatant que le délai légal a été respecté. Elle juge par ailleurs que le congé pour usage personnel constitue un droit pour le bailleur, dont l'exercice est conditionné au paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui rend inopérant le débat sur la réalité de son intention d'exploiter.

La cour retient cependant que le preneur a droit à une indemnité dès lors que le local, situé dans une qaysaria, ne peut être qualifié de centre commercial au sens de la loi précitée et n'est donc pas exclu du champ d'application du statut des baux commerciaux. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation, la cour condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise judiciaire et confirmant pour le surplus la décision d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'articulation entre un bail commercial et un protocole d'accord postérieur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet novatoire dudit protocole et sur la qualification de centre commercial au sens de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de constatation de la clause résolutoire et d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

Le preneur soutenait que le protocole, conclu pour réviser le loyer par expertise, avait neutralisé la clause résolutoire du bail initial et que les locaux, situés hors du bâtiment principal, ne relevaient pas de la qualification de centre commercial. La cour retient que le protocole n'emporte pas novation du bail et que le non-paiement des loyers révisés, après mise en demeure, caractérise le manquement du preneur.

Elle juge en outre que des locaux exploités de manière unifiée avec un centre commercial et bénéficiant de sa notoriété en font partie intégrante au sens de l'article 2 de la loi 49-16, écartant ainsi le régime protecteur de ladite loi. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement, prononce l'expulsion du preneur et confirme la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement d'expulsion fondé sur la fermeture prolongée d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure de signification par curateur et sur la qualification de centre commercial. La cour retient que le non-respect des formalités préalables à la désignation d'un curateur, notamment l'absence d'affichage de l'avis de passage sur les lieux prévu par l'article 39 du code de procédure civile, constitue une irrégularité de fond entraînant la nullité du jugement. Statuant par voie d'évocation, elle écarte l'exception d'incompétence, considérant que le preneur ne rapporte pas la preuve que les locaux relèvent de la qualification de centre commercial telle que définie par la loi n° 49-16. La cour juge ensuite que la fermeture des locaux pendant une durée supérieure à deux ans, non contestée, a entraîné la disparition du fonds de commerce par perte de la clientèle et de l'achalandage. Ce motif constitue une cause légitime d'expulsion sans indemnité en application de l'article 8 de la loi précitée. En conséquence, la cour annule le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce l'expulsion du preneur.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour écarter le moyen tiré de l’inapplicabilité de la loi n° 49-16, retient que le preneur ne rapporte pas la preuve que le local loué se situe dans un centre commercial au sens de l’article 2 de ladite loi, lequel doit s’entendre d’un ensemble immobilier unifié sous une même enseigne, bénéficiant d’une gestion, d’une publicité et d’une promotion communes destinées à attirer la clientèle vers le centre lui-même et non vers les commerces qui le composent individuellement. C’est également par une appréciation souveraine que les juges du fond, se fondant sur un procès-verbal de constat d’huissier, retiennent comme établie la faute du preneur consistant en un changement de l’activité commerciale.