Mot clé
Prise de possession des lieux

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de résolution d'un bail commercial pour vices de la chose louée, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande principale du preneur et accueilli sa demande reconventionnelle en paiement des loyers.

L'appelant soutenait que des défauts structurels, ayant entraîné un refus d'assurance, rendaient le bien impropre à sa destination. La cour écarte ce moyen en retenant que la prise de possession des lieux sans réserve et leur occupation prolongée par le preneur avant toute contestation sont exclusives de la qualification de vice rédhibitoire.

Elle juge que les non-conformités alléguées, relatives à des équipements de sécurité, ne constituent pas des vices de structure mais des aménagements que le preneur pouvait réaliser aux frais du bailleur. Statuant sur les demandes additionnelles formées en appel, la cour condamne le preneur au paiement des loyers dus jusqu'à la restitution des clés mais ordonne la compensation avec le dépôt de garantie, le bailleur ayant repris les lieux sans formuler de réserve sur leur état.

Le jugement est donc confirmé quant au rejet de la résolution, la cour statuant à nouveau sur les comptes entre les parties.

Aux termes d'un arrêt confirmatif, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des clauses d'un contrat de gérance libre face à une allégation d'inexécution de l'obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat aux torts du gérant, ordonné son expulsion et l'avait condamné au paiement des redevances, tout en ordonnant la restitution de la garantie.

L'appelant soutenait que son obligation de paiement était sans cause, faute pour le bailleur de lui avoir effectivement délivré les lieux. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat, signé sans réserve par le gérant, contient une clause par laquelle ce dernier reconnaît expressément avoir pris possession du fonds de commerce.

Elle juge que cette reconnaissance vaut aveu et fait pleine preuve de la délivrance, conformément au principe selon lequel le contrat est la loi des parties. La cour déclare en outre inopérant un procès-verbal de constat produit par l'appelant, au motif qu'il a été établi postérieurement à la mise en demeure de payer et à l'introduction de l'instance.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de délivrance et de garantie du bailleur lorsque les locaux loués sont dépourvus de raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du preneur en résiliation du bail, restitution des loyers et indemnisation.

L'appelant soutenait que le défaut de raccordement constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantir une jouissance paisible et une délivrance conforme à la destination des lieux. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les termes du contrat de bail, lequel ne mettait à la charge du bailleur aucune obligation spécifique de procéder aux raccordements.

Elle relève en outre que le preneur avait, par une clause expresse, reconnu avoir pris possession des lieux après les avoir inspectés et acceptés en l'état. Dès lors, en l'absence de manquement contractuel avéré du bailleur, la cour retient que les conditions de la résiliation du bail pour inexécution ne sont pas réunies.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'exigibilité des loyers lorsque le preneur invoque le défaut de délivrance du bien loué et l'inexécution par le bailleur de travaux d'aménagement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et à l'éviction, tout en rejetant sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

L'appelant soutenait que le contrat de bail n'était jamais entré en vigueur, faute pour le bailleur d'avoir satisfait à son obligation de délivrance et d'avoir réalisé les travaux convenus, qu'il qualifiait de condition suspensive. La cour écarte ce moyen en retenant, après analyse des clauses contractuelles, que le bail ne contenait aucune condition suspensive subordonnant sa prise d'effet à la réalisation desdits travaux.

Elle relève en outre qu'une clause stipulait la prise de possession des lieux par le preneur en l'état et que l'occupation des locaux par un tiers, invoquée comme preuve du défaut de délivrance, était postérieure à la période pour laquelle les loyers étaient réclamés. La cour juge également que la demande de dommages-intérêts du preneur doit être rejetée, dès lors que le préjudice allégué revêtait un caractère purement éventuel et non certain.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du versement du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution formée par le gérant libre, au motif que ce dernier ne justifiait pas du paiement effectif des fonds.

L'appelant soutenait que la seule mention du dépôt de garantie dans le contrat, combinée à la prise de possession des lieux et au commencement d'exploitation, suffisait à établir la réalité du versement. La cour écarte ce moyen et retient que la clause prévoyant le versement d'un dépôt de garantie ne constitue qu'un accord de principe et non la preuve de son exécution.

Elle rappelle qu'en application des règles probatoires, il incombe au demandeur, en l'occurrence le gérant, de rapporter la preuve du paiement, particulièrement lorsque le propriétaire du fonds conteste formellement l'avoir reçu. Faute pour l'appelant de produire une quittance ou tout autre élément probant, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de gérance libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce retient que l'absence de réserves émises par le gérant lors de la prise de possession des lieux et du matériel constitue une présomption simple qu'il les a reçus en bon état de fonctionnement. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables tant la demande principale en indemnisation formée par le propriétaire que la demande reconventionnelle du gérant. En appel, le propriétaire invoquait la responsabilité du gérant pour les dégradations constatées, tandis que ce dernier soutenait avoir été victime d'une rupture abusive. La cour considère que faute de réserves contractuelles ou d'un état des lieux contradictoire, le gérant est tenu de restituer le fonds dans l'état où il est présumé l'avoir reçu et doit donc répondre des dommages. Elle valide en outre le rapport d'expertise judiciaire évaluant le préjudice et fait droit à la demande de remboursement des primes d'assurance contractuellement à la charge du gérant. La cour écarte cependant l'appel incident, au motif que le contrat à durée déterminée était arrivé à son terme sans qu'aucune formalité de préavis ne soit requise. Partant, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur la demande principale et, statuant à nouveau, condamne le gérant à indemnisation, tout en confirmant le rejet de la demande reconventionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur de la cession d'un fonds de commerce et sur la légitimité de son opposition à la prise de possession des lieux par le cessionnaire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le cessionnaire pour le préjudice résultant de l'impossibilité d'exploiter le fonds. L'appelant soutenait que la cession lui était inopposable, faute d'avoir reçu notification de l'acte de cession lui-même, conformément à l'article 25 de la loi 16-49, ce qui justifiait selon lui son refus de laisser le cessionnaire accéder aux locaux. La cour écarte ce moyen en distinguant la simple information du bailleur de la réalité de la cession et la notification formelle de l'acte en vue de l'exercice du droit de préemption. Elle retient que dès lors que le bailleur a été informé de l'opération par voie d'huissier, il ne peut s'opposer par la force à l'entrée en jouissance du cessionnaire, quand bien même l'acte de cession ne lui aurait pas été communiqué. La cour rappelle que l'opposabilité de la cession aux tiers est assurée par les formalités de publicité prévues par le code de commerce, lesquelles prémunissent contre toute dissimulation. Le jugement condamnant le bailleur à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance est par conséquent confirmé.