Mot clé
Principe d'indivisibilité de l'hypothèque

Saisie d'une contestation portant sur la validité d'une injonction immobilière valant saisie, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre d'une sûreté réelle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en annulation de l'acte.

L'appelant, emprunteur et caution hypothécaire, soulevait l'irrégularité de la notification de l'acte, la non-conformité des décomptes bancaires et le caractère prétendument abusif de la mise en œuvre de l'ensemble des garanties. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du vice de notification, relevant que la signification avait été effectuée au nouveau siège social de la société débitrice, conformément à l'avis de changement d'adresse qu'elle avait elle-même notifié à l'établissement bancaire.

La cour rappelle ensuite que la simple contestation du montant de la créance ne saurait paralyser la procédure de réalisation du gage, dès lors que le droit de poursuite du créancier titulaire d'un certificat spécial d'inscription hypothécaire découle du principe d'indivisibilité de l'hypothèque. Elle juge en outre que la demande de cantonnement des saisies est infondée, les différentes hypothèques ayant été constituées par des actes distincts pour garantir des dettes différentes.

En conséquence, la cour rejette l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande en nullité d'une sommation immobilière, la cour d'appel de commerce examine la validité de la procédure de réalisation d'une sûreté réelle. Le tribunal de commerce avait débouté le débiteur principal et la caution réelle de leur demande.

Les appelants contestaient la régularité de la notification de l'acte, l'exigibilité de la créance dont le montant était débattu dans une instance au fond distincte, le cumul de l'action en paiement et de la procédure de réalisation de la sûreté, et invoquaient le bénéfice de discussion pour la caution. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, la remise de l'acte à un comptable de la société qui avait déjà réceptionné des actes antérieurs constituant une signification valide dont l'attestation fait foi jusqu'à inscription de faux.

Elle retient, au visa de l'article 204 du dahir de 1915, que le créancier titulaire d'un certificat spécial d'inscription hypothécaire peut poursuivre la vente forcée de l'immeuble sans titre exécutoire distinct, la contestation du montant de la créance étant inopérante pour paralyser la procédure en raison du principe d'indivisibilité de l'hypothèque. La cour juge en outre que la caution ayant consenti une hypothèque sur un bien propre, qualifiée de caution réelle, est tenue par un engagement autonome qui autorise le créancier à agir directement sur le bien grevé dès la défaillance du débiteur principal, sans avoir à discuter préalablement les biens de ce dernier.

Le cumul d'une action en paiement et d'une procédure de réalisation de la sûreté étant par ailleurs admis par la jurisprudence, le jugement est confirmé.

En matière de distribution du prix de vente d'un immeuble indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur le principe d'indivisibilité de l'hypothèque. Le tribunal de commerce avait rejeté les contestations formées par des créanciers à l'encontre du projet de distribution. L'appel, formé par un créancier chirographaire, soulevait la question de la divisibilité de la garantie hypothécaire lorsque la saisie ne porte que sur la quote-part d'un des copropriétaires indivis. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque. Au visa de l'article 166 de la loi 39-08 portant code des droits réels, elle retient que l'hypothèque consentie sur un bien indivis grève la totalité de l'immeuble et chaque partie de celui-ci. Dès lors, même en cas de vente forcée d'une seule quote-part, le droit de préférence du créancier hypothécaire s'exerce sur l'intégralité du prix pour le paiement de toutes ses créances inscrites, selon leur rang. La cour précise que l'existence de deux inscriptions hypothécaires distinctes au profit du même créancier ne fait pas obstacle à ce que celui-ci soit colloqué pour ses deux créances sur le produit de la vente partielle, sa qualité de créancier inscrit lui conférant une priorité sur les créanciers chirographaires. Le jugement ayant validé le projet de distribution qui allouait le solde du prix au créancier hypothécaire est par conséquent confirmé.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge qu’une injonction immobilière n’est pas entachée de nullité au seul motif que le montant de la créance y figurant correspond à la totalité de la dette du débiteur principal et non au montant plafonné de l’engagement de la caution réelle. Une telle discordance ne constitue pas un vice de forme mais s’analyse en une contestation portant sur le quantum de la dette, laquelle est sans incidence sur la validité de l’acte introductif de la procédure de réalisation de la sûreté. L’injonction demeure ainsi valide dès lors qu’elle respecte les mentions obligatoires prescrites par l’article 216 du Code des droits réels et qu’elle est fondée sur un certificat spécial d’inscription valant titre exécutoire en vertu de l’article 214 du même code. La Cour rappelle en outre que le principe d’indivisibilité de l’hypothèque s’oppose à son extinction partielle tant que la dette garantie n’est pas intégralement soldée. Par conséquent, la contestation du montant par la caution ne saurait paralyser les poursuites engagées par le créancier hypothécaire.

Bien que l’hypothèque soit par nature indivisible, ce principe consacré par l’article 157 du Dahir du 2 juin 1915 n’est pas d’ordre public. Un créancier peut y renoncer, notamment en signant un acte de cantonnement qui répartit la créance sur plusieurs titres fonciers issus du morcellement du bien initialement grevé.

La Cour suprême juge que la signature d’un tel acte vaut renonciation tacite mais certaine au bénéfice de l’indivisibilité. Par conséquent, le débiteur qui s’acquitte de la fraction de la dette spécifiquement assignée à un titre foncier est en droit d’obtenir la mainlevée de l’hypothèque sur ce dernier. Est par ailleurs écartée l’exception de la chose déjà jugée dès lors que la demande antérieure ne portait pas sur les mêmes biens, faisant ainsi défaut l’identité d’objet requise par l’article 451 du Dahir des obligations et des contrats.