Mot clé
Preuve de l'indivision

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la licitation d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur les modes de preuve de l'indivision du bail commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné la vente aux enchères du fonds et le partage du prix, retenant l'existence d'une co-titularité du bail. L'appelant contestait cette qualité à l'auteur des intimés, arguant de la nullité pour faux des contrats de bail et de l'absence de preuve de l'exercice effectif d'une activité commerciale par ce dernier. La cour écarte la procédure de faux incident en retenant, au visa de l'article 89 du code de procédure civile, qu'elle est sans incidence sur la solution du litige. Elle juge que la preuve de la co-titularité du bail peut être rapportée par tout moyen, notamment par des quittances de loyer établies par le bailleur aux noms des deux co-preneurs. La cour retient en outre que la qualité de co-titulaire du fonds de commerce découle directement de la co-titularité du bail, rendant inopérant le moyen tiré de l'absence d'exercice personnel d'une activité commerciale par l'un des indivisaires. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de droit de préemption sur un immeuble en cours d’immatriculation, la justification de l’état d’indivision par le préempteur suffit à fonder son action. La Cour suprême écarte l’exigence d’une preuve supplémentaire de la possession par le préempteur de sa propre part indivise, jugeant qu’un certificat de la conservation foncière relatif à la réquisition d’immatriculation constitue une preuve suffisante de l’indivision, dès lors qu’il n’est pas contesté par l’acquéreur.

Sur la question de l’offre, la Cour considère que la prise d’acte par la juridiction de la disposition du préempteur à payer le prix et les frais est une formalité valide. Le jugement accueillant la demande en préemption opère en lui-même transfert de propriété, constituant un titre dont l’exécution est conditionnée par le paiement effectif des sommes dues, rendant ainsi l’offre préalable du préempteur et sa consignation effectives par l’effet de la décision.

La cour d’appel qui rejette une action en retrait au motif que le coïndivisaire demandeur n’a pas rapporté la preuve de sa qualité, sans toutefois examiner l’ensemble des pièces produites, notamment un acte de possession régulièrement versé aux débats, entache sa décision d’un défaut de motivation.

Saisie du pourvoi, la Cour suprême censure une telle décision. Elle rappelle que le défaut de réponse à une pièce probante, dont l’examen était de nature à influer sur la solution du litige, s’analyse en un manque de base légale. L’omission par les juges du fond d’examiner un document essentiel à l’appréciation du droit du retrayant justifie par conséquent la cassation de l’arrêt attaqué.

L’exploitation exclusive d’une partie d’un bien par un coindivisaire ne suffit ni à prouver un partage, ni à mettre fin à l’état d’indivision. Par conséquent, cette modalité d’usage ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption par l’autre indivisaire. En l’espèce, la Cour Suprême rejette l’argument fondé sur un simple « acte d’exploitation », affirmant que l’état d’indivision, tel qu’établi par les titres de propriété, prime sur les faits d’usage pour qualifier la nature du droit.

En outre, la Cour confirme que la résiliation amiable du contrat d’échange, conclue postérieurement à la notification de l’exercice de la préemption, est inopposable au préempteur. Le droit de ce dernier, une fois valablement exercé, est définitivement acquis et ne peut être remis en cause par un accord ultérieur entre le coindivisaire cédant et le tiers acquéreur.

La Cour suprême valide l’exercice du droit de préemption (Chafaâ) par des coïndivisaires dont la qualité est établie par les titres successoraux et fonciers. Elle juge que la contestation de cette qualité par l’acquéreur, fondée sur une prétendue cession antérieure des droits des préempteurs, doit être écartée dès lors qu’elle demeure une simple allégation non étayée par la moindre preuve.

Sur le plan procédural, la Cour rappelle qu’une mesure d’instruction, telle qu’une enquête, relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond. Par conséquent, leur refus de l’ordonner n’a pas à être explicite : l’absence de réponse à une telle demande vaut rejet implicite et ne vicie pas la décision.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour accueillir une action en préemption, retient que l'état d'indivision est établi par l'acte d'acquisition de l'acheteur lui-même, dès lors que celui-ci mentionne que le bien est parvenu au vendeur par succession du même auteur que le co-indivisaire préempteur, faisant ainsi peser sur l'acquéreur la charge de la preuve d'un partage. Ayant par ailleurs relevé que le droit de propriété du préempteur sur sa part indivise avait été judiciairement reconnu, elle en déduit exactement que cette reconnaissance constitue pour lui un nouveau point de départ pour le délai d'exercice de son action en préemption.

Ayant constaté que les actes de vente litigieux portaient sur des parcelles de terrain matériellement divisées et délimitées, et que le retrayant ne rapportait pas la preuve de l'état d'indivision du bien, condition essentielle à l'exercice du droit de préemption, une cour d'appel en déduit exactement que la demande de préemption doit être rejetée.